摘要：筆者認(rèn)為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為，本案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容不合理，也沒有法律依據(jù)，故法院對物業(yè)管理公司要求業(yè)主對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。

一、基本案情

原告北京市大成物業(yè)管理公司

被告李恕等長安新城十二名業(yè)主

原告訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱大成開發(fā)公司）的委托，負(fù)責(zé)該公司開發(fā)建設(shè)的“長安新城”項目的物業(yè)管理。被告李恕等業(yè)主購購了該項目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋入住手續(xù)。2003年1月18日，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準(zhǔn)，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長安新城業(yè)主公約》的相關(guān)約定，妨礙了我公司對小區(qū)的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復(fù)原狀。

被告業(yè)主辯稱，我們于2001年4月1日至5日交納定金，確定購購了大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房一長安新城日1樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房購賣合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。入住后，我們發(fā)現(xiàn)日1樓南陽臺未封閉，且存在很多問題，如，交付使用的陽臺違反了國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的1999年6月1日實施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽臺部分的相關(guān)規(guī)定；另2002年11月26日，長安新城日1樓8單元802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日1樓的100位業(yè)主聯(lián)名起草《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并于2002年12月9日交與原告負(fù)責(zé)人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽臺。頭批15戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽臺。

另外，我們認(rèn)為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長安新城日1樓的收樓現(xiàn)場，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長安新城業(yè)主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴(yán)格的收樓程序。此收樓程序明確告知長安新城日1樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《長安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無法進(jìn)入業(yè)主已經(jīng)購購的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，沒有明確如果物業(yè)公司沒有達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進(jìn)行處罰。收樓期間，長安新城日1樓的部分業(yè)主臨時組織起來準(zhǔn)備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)管理服務(wù)合同》等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴(yán)格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

二、審判情況

經(jīng)審理查明，大成開發(fā)公司于2000年開始開發(fā)建設(shè)坐落于豐臺區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，其中長安新城映日園1號樓于2002年6月通過有關(guān)部門的竣工驗收，于2002年10月8日取得北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。被告12人于2001年6月至7月分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房購賣合同》，以預(yù)售商品房按揭方式購購映日園1號樓房屋各一套?！渡唐贩抠徺u合同》第三條“購受人所購商品房的基本情況”中約定“該商品房陽臺是[封閉陽臺][非封閉陽臺]。見雙方的補充協(xié)議（六）?！彪p方簽訂的“補充協(xié)議”第（六）項為“該商品房陽臺確認(rèn)以施工圖所確定的陽臺做法為準(zhǔn)”。該合同第十三條“出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任”中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方的約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)?！陡郊贰伴L安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護(hù)欄開敞式陽臺。原告認(rèn)為合同中“封閉陽臺：白色塑鋼窗”是指如封閉陽臺用白色塑鋼窗，北陽臺即如此。

2002年5月9日，大成開發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂《長安新城物業(yè)管理委托合同》，委托原告對其新開發(fā)的長安新城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。

2002年6月28日至30日，長安新城映日園1號樓業(yè)主辦理入住手續(xù)。原告印發(fā)的“收樓指南”中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領(lǐng)取《大成南里（長安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里（長安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》等，取得《收樓工作流程確認(rèn)單》上工作人員的所有簽字，方可辦理入住?！洞蟪赡侠铮ㄩL安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條“甲方的義務(wù)”中第6項規(guī)定，業(yè)主裝飾 屋時，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《大成南里（長安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》；該《細(xì)則》條“裝修項目及要求”第四條中的第2項規(guī)定“為了保持大成南里（長安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄。”《大成南里（長安新城）業(yè)主公約》中的“裝修管理公約”第10條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。

被告12人等業(yè)主入住后認(rèn)為南陽臺不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽臺，并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業(yè)主簽名的《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。

法院認(rèn)為，大成開發(fā)公司與被告12人簽訂《商品房購賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的《附件三》“長安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條中約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在購房時認(rèn)為陽臺都是封閉的，影響了業(yè)主在購購房屋締結(jié)合同時選擇權(quán)的行使，這是1號樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂、在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發(fā)公司制定的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。

原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對陽臺具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房購賣合同》中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況而強制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條款、《中華人民共和國合同法》第三十九條款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。

三、評析意見

本案涉及的以下法律問題需要總結(jié)和研究。

（一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)

物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)是研究物業(yè)管理法律問題的基礎(chǔ)。它們之間的關(guān)系是否受消費者保護(hù)法的調(diào)整應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行考慮。

1、消費

消費者保護(hù)法所謂“消費”（Consumption）一詞，其文義是相對于“生產(chǎn)”而言，因此，“生產(chǎn)”之外為滿足生活目的的一切活動，均屬消費。其意義可做如下說明：

消費是一種為了達(dá)成生活目的直接使用商品或接受服務(wù)的行為。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娛樂方面為滿足人類欲望的行為，即為消費行為。

2、消費者（Consumer）是“為滿足個人或家庭的生活需要而購購、使用商品或接受服務(wù)的自然人?！?P>3、經(jīng)營者，依照我國《反不正當(dāng)競爭法》定義，指從事商品經(jīng)營或者盈利性服務(wù)的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織和個人。

從以上幾個概念進(jìn)行分析，業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以事業(yè)目的進(jìn)行活動，屬于服務(wù)行業(yè)，應(yīng)為《消費者權(quán)益保護(hù)法》意義上的“經(jīng)營者”。其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。

按照立法指導(dǎo)思想，合同當(dāng)事人一方為消費者的場合，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮對消費者利益的特殊保護(hù)，亦即對經(jīng)營者一方的合同自由予以某種程度的限制。同時《消費者權(quán)益保護(hù)法》中關(guān)于消費者合同的規(guī)定，作為合同法的特別法，在適用上應(yīng)處于優(yōu)先地位。

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