李先生是紫金長安(澳林小區(qū))的業(yè)主，自從4月底收房那天起，他就和開發(fā)商北京澳林房地產開發(fā)有限公司產生了一系列糾紛，較終他選擇了法律途徑。前不久，海淀法院一審判決李先生敗訴，但他決定還要將官司打下去，還有一些和李先生有同樣遭遇和請求的業(yè)主，他們也在期待著法律的較終說法。

　　●起訴：不滿開發(fā)商“霸王條款”

　　被李先生稱作“霸王條款”的，是收房時開發(fā)商提供給業(yè)主的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《業(yè)主臨時公約》里面的部分內容。如《保證書》第3.5條規(guī)定，“物業(yè)供暖系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、燃氣在房屋交付時未達到正常使用條件的，不承擔逾期交房的責任?！倍顿徺u合同》第14條則明確約定，供暖系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)在房屋交付時達到正常使用條件。據李先生介紹，以上幾項在今年4月底交房時均未達到正常使用條件，兩個月后，生活熱水、供暖、冷水才試運行；根據合同規(guī)定，開發(fā)商應當承擔逾期交房的違約責任。

　　《業(yè)主臨時公約》里，開發(fā)商明確了自己擁有地下車庫的所有權，這一點招致李先生的異議。李先生指出，在《合同》第3條中約定，“購受人購購的商品房建筑層數為地上13-15層，地下2層?！币虻叵露釉O計的是車庫，因此依據合同，上訴人不但購購了地面上的住房，還購購了與該住房相關聯(lián)的地下車庫。根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第13條規(guī)定，“房地產轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉讓，按照規(guī)定可以單獨轉讓的地下停車場等附屬建筑物，構造物不隨同轉讓的，應當在轉讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉讓。”

　　除了請求法院判決以上規(guī)定無效以外，李先生還就開發(fā)商的違約提出了賠償要求。引起糾紛的是陽臺和窗戶，按照戶型圖，李先生家的陽臺為封閉式，窗戶上還應該安裝窗磁報警系統(tǒng)，可收房后他家的陽臺一側變成了可以打開的門，窗上也沒有安裝窗磁。依約定，李先生提出了2萬元賠償。

　　●判決：請求未獲法院支持

　　在法庭調查和辯論中，雙方互不相讓，但較終李先生提出的9項訴訟請求無一得到法院的支持。

　　法院認為，雙方并未在《合同中》約定由澳林公司將來自市政熱源的熱水系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)已經達到正常使用條件的證明、與燃氣公司的供氣合同等交與李先生，故澳林公司交付的房屋符合合同約定條件。

　　對于車庫的請求，法院則認為，在《合同》中沒有約定所購商品房包含地下車庫，李先生也未支付任何對價，在合同附件二中，已經明確地下車庫沒有列入分攤部位，況且澳林公司已經繳納地下車庫的土地出讓金，取得了車庫的銷售許可。

　　法院還認定，《合同》附件三中，對于窗磁報警系統(tǒng)的安裝部位沒有作出詳細約定。房屋建筑、裝飾應該按照建筑設計施工圖進行施工，合同中的房屋平面圖不能作為建筑施工依據，單從房屋平面圖不能確定澳林公司改變了房屋的設計結構，將陽臺一側開門。

　　●上訴：業(yè)主希望討個公道

　　對一審判決，李先生感到很意外，在和律師進行溝通后，他決定上訴。

　　李先生在上訴狀中稱，一審判決以雙方沒有約定澳林公司將供水、供熱、供電正常使用等相關文件交與李先生，就認定澳林公司沒有違約，這顯然不符合邏輯，與合同第14條的約定相違背。既有明文約定，又有違約事實，開發(fā)商應該承擔逾期交房的違約責任。

　　李先生還認為，一審關于車庫的判決顯然不當，“合同第3條明確說明我所購住宅包含地下2層，而判決書卻說我與澳林公司簽訂的《商品房購賣合同》中，沒有約定所購商品房包含地下車庫，這又明顯與合同約定不符。一審判決還以澳林公司已繳納地下車庫的部分土地出讓金，并已取得地下車庫的銷售許可為由，說明澳林公司沒有將地下車庫賣給我。我認為這個理由只能說明，澳林公司已繳納地下車庫部分土地出讓金，已取得地下車庫的銷售許可這一事實。根本說明不了澳林公司沒有將地下車庫賣給我。反而說明，正因為如此，澳林公司才有資格將該住宅的車庫在售房時一并售給了購房者。

　　對于陽臺開側門和沒有安裝窗磁問題，李先生堅持自己的意見。他認為，“一審法官在車庫的權屬上全面引用合同附件二說明車庫不屬于業(yè)主。卻在判斷澳林公司是否改變房屋結構時說，合同附件一不能作為認定改變房屋結構的依據。一面說‘合同合法有效，雙方均應嚴格按約定履行各自之義務?！幻嬗终f不能作為依據，這顯然是自相矛盾?！?/P>

　　●相關鏈接 行政官司同時開打建委被訴工作失職

　　在李先生起訴北京澳林房地產開發(fā)公司的同時，又有業(yè)主將海淀區(qū)建委也告上了法庭，訴由是在對于紫金長安項目中的疏于管理、工作失職。

　　原告認為，被告本應對澳林公司完成建設工程設計和合同約定的各項內容實施全面的監(jiān)督管理，但遺憾的是被告對澳林公司存在的大量違反合同約定，大量質量問題和提供違反法律文件的行為疏于監(jiān)督。在原告向其投訴后，不采取任何查處措施予以制止，督促開發(fā)商及時整改，卻為其辦理了驗收備案手續(xù)。

　　據悉，本案已于日前開庭審理。

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