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人大代表建議:政府應(yīng)立法避免保安成物業(yè)打手

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 694 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
代表張?jiān)盘峤蛔h案建議,小區(qū)保安應(yīng)接受業(yè)委會(huì)和物業(yè)雙重專業(yè)  
針對(duì)物業(yè)糾紛的問(wèn)題,北京市人大代表張?jiān)盘岢?,?yīng)該通過(guò)立法的形式,明確規(guī)定實(shí)行業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司對(duì)保安雙重專業(yè)的體制。

  物業(yè)管理權(quán)應(yīng)歸業(yè)主

在此次人代會(huì)上,張?jiān)盘峤弧蛾P(guān)于完善法律、妥善解決物業(yè)糾紛問(wèn)題》的議案。在議案中,張?jiān)疟硎?,作為居民住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)的延伸,包括物業(yè)服務(wù)選擇權(quán)、物業(yè)管理決策權(quán)、物業(yè)服務(wù)知情權(quán)、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督權(quán)等,在目前難以落實(shí)。

  張?jiān)耪J(rèn)為,物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系,應(yīng)該是服務(wù)與享受服務(wù)的關(guān)系,而不是被迫接受體現(xiàn)物業(yè)管理公司意志所謂的“規(guī)定”。“這就好比我到商場(chǎng)購(gòu)衣服,我交了錢,你就得給我一件完好的襯衣,不能讓襯衣少一個(gè)袖子?!睆?jiān)耪f(shuō)。

  張?jiān)疟硎?,政府?yīng)該明確規(guī)定,物業(yè)管理權(quán)歸業(yè)主所有,如果沒有業(yè)主委員會(huì)書面授權(quán)或明文規(guī)定,物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的一切強(qiáng)制“管理”或阻撓行為均構(gòu)成對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵犯。

  保安收入應(yīng)相對(duì)獨(dú)立

  張?jiān)沤ㄗh說(shuō),保安隊(duì)伍經(jīng)濟(jì)收入的相對(duì)獨(dú)立性,保安隊(duì)伍是依據(jù)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)公權(quán)管理秩序維護(hù)的書面授權(quán)、或政府部門明文規(guī)定開展工作,而非為維護(hù)物業(yè)管理公司的利益服務(wù),進(jìn)而強(qiáng)制或“管理”業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)遵守所謂的“規(guī)定”,從而成為物業(yè)公司的“打手”。

  張?jiān)盘岢龅牧硪唤ㄗh是,物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí),應(yīng)該對(duì)服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)、以及物業(yè)費(fèi)如何花銷進(jìn)行公示。如果業(yè)主對(duì)其服務(wù)不滿意,可以選擇別的公司來(lái)提供服務(wù),或者選擇其他的物業(yè)管理模式。同時(shí),如果物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)費(fèi)價(jià)格低,也可以退出。

  針對(duì)物業(yè)管理方面的問(wèn)題,北京市建委物業(yè)處人員昨日下午表示,即將出臺(tái)的《北京市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》可能將代替《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》發(fā)揮調(diào)節(jié)管理作用。

  代表建議開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)建管分離石定果代表認(rèn)為,此舉可剝離兩者之間的利益關(guān)系

  本報(bào)訊 (記者蔣彥鑫)針對(duì)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的升級(jí),昨日,人大代表石定果在接受記者采訪時(shí)表示,目前,北京多數(shù)小區(qū)由開發(fā)商所屬物業(yè)公司管理,由此引發(fā)一系列問(wèn)題,因此,建議開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該實(shí)行建管分離,對(duì)兩者的利益關(guān)系進(jìn)行剝離。

  石定果表示,目前,北京的物業(yè)管理辦法可操作性不強(qiáng),對(duì)物業(yè)公司沒有約束力,業(yè)主作為弱勢(shì)的一方?jīng)]有話語(yǔ)權(quán)?!坝械男^(qū)內(nèi),物業(yè)對(duì)一些公共設(shè)施隨意變更用途,比如在綠地上蓋小商店出租,比如把會(huì)所變成酒店。”

  石定果認(rèn)為,這些現(xiàn)象的發(fā)生,跟物業(yè)公司往往對(duì)開發(fā)商服務(wù)有關(guān)。目前,很多物業(yè)公司都是開發(fā)商所屬,為開發(fā)商服務(wù),在一定程度上淪為開發(fā)商對(duì)抗業(yè)主的工具。為此,石定果表示,應(yīng)該實(shí)行開發(fā)商與物業(yè)公司的完全剝離,開發(fā)商只能建不能管。同時(shí),政府可以考慮公布符合資質(zhì)的物業(yè)公司名單,讓業(yè)主自主選擇公司來(lái)為自己服務(wù)。此外,居委會(huì)應(yīng)該起到主導(dǎo)作用,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該與居委會(huì)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng),改變目前物業(yè)公司在利益博弈中一方獨(dú)大的局面。

  專家觀點(diǎn)

  前期物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)

  律師秦兵認(rèn)為,不成立業(yè)委會(huì)業(yè)主可不交費(fèi)

  本報(bào)訊 (記者張曉玲)房地產(chǎn)律師秦兵提出了“沒有業(yè)主委員會(huì)就不交物業(yè)管理費(fèi)”的觀點(diǎn),按照這一理論,前期的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。

  秦兵認(rèn)為,《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,開發(fā)商可以聘請(qǐng)前期物業(yè)公司,同時(shí)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,從法理上講,誰(shuí)簽訂合同誰(shuí)付費(fèi);此外,業(yè)主要付服務(wù)費(fèi),如果通過(guò)物業(yè)公司付的話,就要和物業(yè)公司簽訂合同,只有通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽訂合同,才可以廢除前面的物業(yè)管理合同。

  所以結(jié)論是必須成立業(yè)主委員會(huì),不成立業(yè)主委員會(huì)就不交物業(yè)費(fèi)。

  “前期物業(yè)管理不是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)管理,”他說(shuō),《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有強(qiáng)制規(guī)定開發(fā)商必須選聘物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理,也沒有強(qiáng)制規(guī)定前期物業(yè)費(fèi)由業(yè)主來(lái)承擔(dān),業(yè)主和社會(huì)大眾只是被開發(fā)商等強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)所誤導(dǎo)了,想當(dāng)然地認(rèn)為前期物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

  據(jù)了解,秦兵的這一觀點(diǎn)連同他的其他建議已形成3項(xiàng)立法案,遞交給本屆北京市人大、政協(xié)會(huì)議聯(lián)絡(luò)組。

  物業(yè)說(shuō)法

  前期物業(yè)只能指定

  馬金貴(瑞發(fā)物業(yè)公司工作人員):從實(shí)際出發(fā),業(yè)主入住前,除了開發(fā)商指定外,沒有其他的辦法了,因?yàn)闃I(yè)主剛剛?cè)胱。奂饋?lái)需要一段時(shí)間,這段時(shí)間的服務(wù)只能由開發(fā)商指定物業(yè)公司,如果只能由業(yè)主選定物業(yè)公司,那剛剛?cè)胱∵@段時(shí)間很可能沒有物業(yè)公司提供服務(wù)?,F(xiàn)在許多開發(fā)商并不是單純自己來(lái)選定,而是公開招標(biāo),從競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司里擇優(yōu)選定。

  物業(yè)獲授權(quán)也可管理人

  齊洪建(創(chuàng)新物業(yè)公司工作人員):物業(yè)公司不具備行政執(zhí)法權(quán),物業(yè)公司是根據(jù)和業(yè)主簽訂的合同進(jìn)行服務(wù)的,如果某個(gè)業(yè)主侵犯了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行勸阻,但是成立業(yè)委會(huì)后,對(duì)人的管理還是業(yè)委會(huì)出面更為合適,因?yàn)閲?yán)格地說(shuō),物業(yè)公司的權(quán)力越少越好,物業(yè)公司只是對(duì)物的管理,對(duì)人是服務(wù)的,如果是某業(yè)主違反了業(yè)主公約,由業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理再恰當(dāng)不過(guò)。但是如果業(yè)委會(huì)授權(quán)給物業(yè)公司對(duì)這樣的行業(yè)進(jìn)行管理,物業(yè)公司也有義務(wù)履行。

  調(diào)研報(bào)告

  近四成業(yè)主與物業(yè)沖突嚴(yán)重

  人民大學(xué)一份調(diào)研報(bào)告顯示,糾紛大多涉及共有財(cái)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議

  本報(bào)訊 (記者張曉玲)中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究“社區(qū)治理”課題組的調(diào)研報(bào)告顯示,物業(yè)糾紛已經(jīng)到了相當(dāng)激烈的程度,在調(diào)研的全部個(gè)案中,發(fā)生肢體沖突與暴力事件的達(dá)到26%。

  該課題組從2001年10月至2004年4月對(duì)北京、深圳等地發(fā)生激烈的物業(yè)糾紛的58個(gè)小區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn),從糾紛類型來(lái)看,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛位居數(shù)量,占全部個(gè)案的68%;業(yè)主與開發(fā)商的糾紛位居,占全部個(gè)案的49%(其中建筑質(zhì)量與 裝修問(wèn)題占19%,規(guī)劃變更占30%)。除了與物業(yè)公司、開發(fā)商等的糾紛外,調(diào)研發(fā)現(xiàn),近一年來(lái),業(yè)主內(nèi)部間的糾紛漸漸增多,目前已達(dá)全部個(gè)案12%。

  從糾紛發(fā)生的激烈程度來(lái)看,業(yè)主與物業(yè)公司方面的糾紛在沖突激烈程度方面也位居,沖突嚴(yán)重、比較嚴(yán)重和一般的比例分別為38.5%、38.5%和23%;業(yè)主與開發(fā)商之間的沖突激烈程度嚴(yán)重、比較嚴(yán)重、一般的分別為6.7%、26.7%、66.6%。

  從糾紛發(fā)生的實(shí)質(zhì)因素來(lái)看,調(diào)研的全部個(gè)案基本都與共有財(cái)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議有關(guān),其中有60%的個(gè)案牽涉到嚴(yán)重的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

  從糾紛涉及到的人的因素來(lái)看,發(fā)生在物業(yè)小區(qū)中的糾紛主要牽涉到個(gè)人與團(tuán)體之間、團(tuán)體與團(tuán)體之間、甚至群眾與政府間的利害關(guān)系糾葛。

  調(diào)研認(rèn)為,社區(qū)物業(yè)糾紛頻發(fā)且難以解決的根本原因,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌與社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的制度缺陷,致使當(dāng)前大部分的物業(yè)糾紛基本上不能通過(guò)法律或行政途徑等得以解決;另一方面,即使根據(jù)現(xiàn)有法律能夠解決的問(wèn)題,也常常由于有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)導(dǎo)致問(wèn)題久拖不決,甚至沖突加劇、升級(jí)。

  此外,我國(guó)仍缺乏實(shí)施“社區(qū)自治”的習(xí)慣、經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的制度機(jī)制。

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