2007年3月16日，《物權法》在第十屆全國人民代表大會第五次會議上獲得高票通過，現(xiàn)在已經(jīng)公示，將于2007年10月1日開始執(zhí)行，并且得到了廣泛好評。輿論認為，這是一部吸引了全體民眾關心的法律，也注定是一部將載入中國立法史冊的法律。
 
 
 
其中，《物權法》第六章的規(guī)定，將有助于規(guī)范業(yè)主與物業(yè)公司及開發(fā)商之間的關系，從而使物業(yè)糾紛得到解決。那么《物權法》究竟是什么樣的一部法律，對于解決當前的物業(yè)糾紛能有多么重要的作用呢？讓我們一起去探討。

　　李有成：他砍了我一刀，很深，13厘米深，那斧子砍我腦袋上了。

　　李有成：那兩個黑打手就是物業(yè)經(jīng)理的人。

　　李有成：對，他連打在殺的已經(jīng)幾十人了。

　　李有成：就是暗殺我的。

　　李有成，北京市太平家園小區(qū)業(yè)主委員會秘書長，一場物業(yè)糾紛中的受害者。聽過他的話不知道您能想到什么？該案發(fā)生于2005年6月11日上午9點太平家園小區(qū)的門口，現(xiàn)已經(jīng)公安機關偵破，兇手被緝拿歸案，但是并未說明是受誰指使。不過，在李有成看來，兇手顯然是受了人指使。他說，他挨打決不是一場誤會，而是一種預謀。因為，在他遭受傷害的之前和之后，他們小區(qū)還有多名業(yè)主被打傷。

　　這是一段錄像，通過錄像中物業(yè)與業(yè)主們的沖突，不知道您能想到什么？這段沖突發(fā)生在2005年6月12日，李有成被傷害后天。這太平家園小區(qū)召開業(yè)主大會，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，以超過三分之二的票數(shù)通過決議：該小區(qū)將不再聘請前期物業(yè)，也就是業(yè)主入主時開發(fā)商指定的物業(yè)公司——嘉仁物業(yè)公司，而是選聘新的物業(yè)公司。至于業(yè)主們?yōu)槭裁匆x聘新的物業(yè)公司，物業(yè)公司為什么和業(yè)主發(fā)生沖突嗎？李有成說，是利益，主要是他們小區(qū)的公共設施所產(chǎn)生的收益。

　　李有成：關鍵就是利益。

　　記者：那么這小區(qū)里邊這種利益主要體現(xiàn)在哪方面？

　　李有成：主要就是共有配套設施的收入問題，是吧，如果每個小區(qū)都把這個問題解決了，那物業(yè)公司他干得也沒什么勁了，就是說你不交物業(yè)費，你不交這費那費無所謂，你的共有配套設施的錢，遠遠超出你的物業(yè)費，他不怕，你像我們小區(qū)一年好幾百萬塊錢的共有配套設施的錢。

　　記者：他怎么會這么高的收入？

　　李有成：因為我有那個停車位，停車位500多輛車，一年就是七八十萬，還有那個超市、托兒所，還有那個，那什么有，電視臺那個手機那個小靈通什么的，這些個收費，還有超市綠地那超市蓋的那個菜市場，這一年好幾百萬，他這筆收入相當?shù)卮?，這本來應該歸業(yè)主的。

　　在業(yè)主們看來，小區(qū)的公共設施應該歸業(yè)主全體所有，現(xiàn)在卻被物業(yè)公司出租，租金也歸了物業(yè)公司，所以，他們打算選聘新的物業(yè)公司。但是在物業(yè)公司看來，公共設施應該歸開發(fā)商所有，作為開發(fā)商的子公司，物業(yè)公司當然可以出租，租金當然也歸物業(yè)公司所有。他們哪個說的才有道理呢？

　　雷霞，北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)委會主任?？催^我們節(jié)目《小區(qū)戰(zhàn)事》的人可能還會記得她，她代表美麗園業(yè)主打贏了起訴物業(yè)公司收費偏高的官司，她主持召開業(yè)主大會通過了重新選聘物業(yè)公司的決議。目前，該小區(qū)已經(jīng)不再由前期物業(yè)——鴻銘物業(yè)公司管理，而是由新選聘的南京新鴻運物業(yè)公司管理。不過，需要說明的是，正是因為更換物業(yè)公司，該小區(qū)現(xiàn)在又遇到了新的問題。

　　保安：我們現(xiàn)在困難重重，那個后面物業(yè)留下來好多事情，他都沒有正常交接給我們。

　　保安：綠化的，跟好多東西，我們的物業(yè)用房，我們的設施都沒有正常交接，好多事情，我們保安人員也講這個東西。

　　胡憲政：就是我們現(xiàn)在這個辦公地點沒有，就是我們這個食堂沒有地方燒飯，就員工這個吃飯問題，第三就是衛(wèi)生間，就一個衛(wèi)生間，所以每天上廁所比較困難，特別是早上交接班的時候。

　　雷霞：他們就一間辦公室，就是說財務什么都在這一間辦公室辦公，還要接待業(yè)主這個投訴，還有這個，那你想在這么，大家都擠在一個辦公室里邊，每個人能發(fā)揮自己的作用嗎？

　　新的物業(yè)公司雖然來了，但是連辦公的地方都沒有，只能幾十個人睡一個大房間，辦公室、財務等等所有管理人員都擠在一個辦公室里。而至于原因嗎？是物業(yè)用房被原來的物業(yè)公司占著呢，原來物業(yè)公司鴻銘物業(yè)稱，小區(qū)物業(yè)用房的所有權歸開發(fā)商東方鴻銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，東方鴻銘是我們物業(yè)公司的母公司。這里所說物業(yè)用房就是小區(qū)的110號樓，共三層，建筑面積為1216.69平米。

　　記者：110號樓呢

　　保安：110號樓是歸鴻銘物業(yè)

　　記者：他們現(xiàn)在是什么用途

　　保安：他們現(xiàn)在是住在這個110這個物業(yè)用房，空著的，他也不會輕易讓給我們，我們畢竟是江蘇來的。（接）心里就抱著先干著再講吧，才來我們都是雄心壯志的，現(xiàn)在人就這樣，南方人到北方水土不服，有點事情就有一點動搖，好多人都動搖。

　　雷霞：他說這是開發(fā)商產(chǎn)權，你們要找開發(fā)商去，這物業(yè)公司，因為按照那個《物業(yè)管理條例》的話，他是要由他來交接的，對吧，由物業(yè)公司交給新物業(yè)公司，交給業(yè)委會，業(yè)委會才交給這個新物業(yè)公司的，他就說我不交。他說因為是開發(fā)商產(chǎn)權。

　　記者：我們想就美麗園物業(yè)管理用房的事情對您進行一下采訪。

　　萬經(jīng)理（鴻銘物業(yè)）：這個事情我沒有辦法和你講。

　　至此，業(yè)主、物業(yè)雙方爭論的焦點又落到了小區(qū)公共設施的產(chǎn)權上。那么，小區(qū)公共設施的產(chǎn)權究竟歸誰所有呢？我們又該如何解決類似太平家園、美麗園這樣的糾紛呢？

　　節(jié)目進行到這里，您不難發(fā)現(xiàn)美麗園和太平家園矛盾的焦點似乎都集中在了公共設施的所有權上。據(jù)中國社會調查所的數(shù)據(jù)顯示，在北京大約4000個居住小區(qū)中，90％都存在物業(yè)公司利用小區(qū)共有部位和設施牟取私利的問題，而小區(qū)公共設施的權利被任意踐踏是造成物業(yè)矛盾糾紛甚至暴力沖突的主要原因。那么，公共部分和公共設施到應該歸誰所有呢？問題又應該如何解決呢？

　　尹飛：我覺得《物權法》出臺以后，應該是有助于理清這個糾紛，因為以前我們沒有講清楚是誰的，那所以說公說公有理，婆說婆有理，那大家當然爭來爭，那《物權法》出來了，那基本的歸屬已經(jīng)講清楚了，所以我們講《物權法》它有一個很重要的職能，就是定分止爭，就是說我們把這個東西是誰的明確下來了，那自然這個糾紛就平息了，我覺得應該是這樣。

　　尹飛，財經(jīng)大學教授，《物權法》起草的執(zhí)筆人之一。在他看來，《物權法》顯然是解決類似美麗園、太平家園糾紛的一個好辦法。他說，2007年3月16日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上通過的《物權法》，不僅把以后新建小區(qū)公共設施的權屬劃分清楚了，并且還為以前小區(qū)公共設施的權屬劃分辦法提供了法律依據(jù)。

　　楊立新：那么這一部分（共有部分）《物權法》怎么規(guī)定，他用分成兩部分，一部分就是確定的共有，確定的共有你比方說樓板，樓道，樓梯、大門、綠地這都是確定的共有的，是不可以改變的。那么在確定共有的部分還有一個就是物業(yè)用房（接）《物權法》態(tài)度非常地堅決，物業(yè)用房完全地是全體共有的。

　　楊立新，中國人民大學教授，《物權法》起草執(zhí)筆人之一。他現(xiàn)在陳述的正是《物權法》中關于公共設施的權屬的規(guī)定。該規(guī)定位列《物權法》第73條。

　　第七十三條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　而也正是這一條，讓美麗園小區(qū)的業(yè)委會主任雷霞看到了希望。在這之前，因為小區(qū)的物業(yè)用房的問題，業(yè)委會連同新入住的鴻運物業(yè)公司已經(jīng)費盡周折。新鴻運物業(yè)進駐小區(qū)后不久，美麗園小區(qū)開發(fā)商曾經(jīng)明確表態(tài)，該小區(qū)物業(yè)用房歸第三方——金泰恒業(yè)公司所有，并且曾經(jīng)明確公示，堅決不準新鴻運入住。但是在《物權法》出臺之前，金泰恒業(yè)公司的110號樓產(chǎn)權證就已經(jīng)被注銷了?，F(xiàn)在，他們小區(qū)的物業(yè)用房所有權被擱置了下來。

　　雷霞：這物業(yè)用房到底交不交接，市建委的態(tài)度就是這樣的，肯定是有人的，不是你們的就是別人的，那么開發(fā)商有大產(chǎn)權，屬于開發(fā)商的。如果說他說你要用要去跟產(chǎn)權人去協(xié)商，對于這個區(qū)建委他就說產(chǎn)權我們管不了，交接我也得聽這個市建委的，他說其他的就是說這個事情，就等于是我們物業(yè)用房卡在這個地方了，我們說我們先把這產(chǎn)權擱置一下，屬于開發(fā)商還屬于業(yè)主，先擱置一下，先按照這個《物業(yè)管理條例》，那么你是要交接的，你把他交接，讓新物業(yè)先使用，對吧，這有法可依吧，沒有，走不下去，現(xiàn)在就這種情況。

　　而也正是這種擱置，在專家和學者們看來，為小區(qū)業(yè)主留下了爭取物業(yè)用房所有權的希望。

　　尹飛：那至于說原這個產(chǎn)權歸屬這些問題，你比如物業(yè)管理用房這些問題，那我想如果說以前的登記給開發(fā)商的話，現(xiàn)在恐怕咱《物權法》出臺之后，那作為業(yè)主他應該是有權利請求公正登記，因為我們的法律已經(jīng)講得很清楚，其實實際上嚴格地講，過去登記部門把這個房子登記為開發(fā)商所有，本身就是不妥的。因為按照《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，我想它也應該是歸業(yè)主所共有的，所以在這種情況下，你做那種登記本身應該是錯誤的，作為這個業(yè)主來說，他應該有權利來請求登記部門進行更正，撤銷原先的房產(chǎn)證，然后發(fā)出新的房產(chǎn)證。

　　楊立新：比方說美麗園，當時美麗園已經(jīng)開發(fā)了好多年了，房子已經(jīng)賣出好多年了，現(xiàn)在回過頭來還去約定共有部分，那是侵害業(yè)主的權利。賣的時候就要約定，約定明確的要按照約定去做，沒有約定，或者約定不明確的推定是共有的，你怎么后來來補約定來了？這個是不行的。

　　而對于和美麗園類似的太平家園來說，道理當然也是相似的，因為在之前開發(fā)商和業(yè)主之間并沒有約定物業(yè)用房屬于誰所有

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