近年來(lái)，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展和市區(qū)域房?jī)r(jià)飛漲，一種新的房屋租賃形態(tài)逐步成型并呈蔓延之勢(shì)，那就是所謂的“群租”。一些“二房東”將租來(lái)的大戶型住宅分隔成若干小間，分別以每月500元至800元的價(jià)格出租給10多人甚至20多人，從中賺取差價(jià)，獲利不薄。

　　成套商品房住宅本用于數(shù)口之家，現(xiàn)在一下?lián)砣攵?，免不了帶?lái)各種問(wèn)題。擁擠之外，室內(nèi)衛(wèi)生設(shè)施緊張、拉電用氣隱患、電梯使用負(fù)擔(dān)、小區(qū)出入混雜，直到生活垃圾處置和進(jìn)出樓道喧嘩，給住戶自己、鄰里乃至整個(gè)小區(qū)都帶來(lái)了消極影響。群租現(xiàn)象較多的商品房小區(qū)，原來(lái)良好的居住環(huán)境與群租帶來(lái)的問(wèn)題更形成強(qiáng)烈反差，不但影響了其他業(yè)主的生活質(zhì)量，甚至導(dǎo)致物業(yè)貶值，明顯損害了多數(shù)業(yè)主的利益。較近部分房地產(chǎn)業(yè)的律師聯(lián)名提出整治群租現(xiàn)象的立法建議，從一個(gè)側(cè)面反映出群租問(wèn)題的嚴(yán)重。

　　從依法管理的角度提出建議，體現(xiàn)了理性冷靜的思考。但法律能否解決問(wèn)題，本身還是一個(gè)問(wèn)題。不把事情搞清楚，立法容易放空，執(zhí)法難以落實(shí)。說(shuō)到底，群租是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，梳理出群租背后的生活邏輯，才能認(rèn)識(shí)群租現(xiàn)象，找到問(wèn)題治理的有效思路。

　　從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，群租頭先產(chǎn)生于房?jī)r(jià)與房租的巨大背離。市區(qū)域不少住房已經(jīng)成為投資品甚至投機(jī)品，不少住房的售價(jià)相當(dāng)于30年的房租，一般的房屋租金回收，滿足不了巨額投資所要求的合理回報(bào)。在這種情況下，通過(guò)群租化整為零來(lái)提升租金獲得收益，很自然地就成為市場(chǎng)的一種選擇。

　　群租現(xiàn)象還產(chǎn)生于高端需求不足與中低端供應(yīng)不足的矛盾。由于開(kāi)發(fā)商在市區(qū)域主要根據(jù)富裕者需求設(shè)計(jì)房型，投資者占有多套住宅，既不用于自住，也找不到那么多的高端租賃戶，房租自然低迷。同時(shí)，一些市民出于多方面的考慮，希望居住在城區(qū)，但無(wú)力支付高房租，不可能單獨(dú)租賃大戶型。有大戶型的出租資源，沒(méi)有大戶型的租賃需求；有低房租的租賃需求，沒(méi)有低房租的出租資源。既然資源與需求如此背離，應(yīng)運(yùn)而生的就是改造現(xiàn)有的出租房屋資源來(lái)適應(yīng)租賃需求。僅從資源有效利用的角度衡量，不能不說(shuō)將本來(lái)面向獨(dú)個(gè)高端租戶的大戶型，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦虺扇旱牡投俗鈶舻摹叭鹤夥俊?，未嘗不是一個(gè)合理而且有效的解決方案。至于群租房?jī)?nèi)居住質(zhì)量低下，不宜簡(jiǎn)單看作群租現(xiàn)象帶來(lái)的惡果，因?yàn)檎f(shuō)白了，居住質(zhì)量不下降，房租就不可能下降，低收入人員也不可能居住在市。

　　中低收入人員不惜犧牲生活質(zhì)量也要居住在市雖然讓有的人為之側(cè)目，但又是有其道理的。世界各國(guó)的大都市都經(jīng)歷過(guò)“空心化”過(guò)程，市商業(yè)的繁榮與居住人口屬性的下降幾乎是一對(duì)孿生兒，低收入者居住市而富裕移居郊外，在許多國(guó)家都是通例。就業(yè)崗位集中在市，低收入者居住在市不但方便利用公共設(shè)施，還可省去交通費(fèi)用和路途時(shí)間。這不僅有利于降低低收入者的生活成本，而且有利于城市壓縮商務(wù)成本、減少能源資源消耗。相反，富裕無(wú)需擔(dān)心交通費(fèi)用，居住郊區(qū)不但可以遠(yuǎn)離喧囂、擁擠和污染，而且還方便使用個(gè)性化交通工具，有利于汽車消費(fèi)的需求實(shí)現(xiàn)。不同國(guó)家共同存在的這種居住格局是否就體現(xiàn)了一種生活的邏輯？

　　反觀國(guó)內(nèi)，不少城市集中開(kāi)發(fā)市，眾多房地產(chǎn)商傾力打造豪宅。用意很清楚，但結(jié)果卻不理想。從理論上說(shuō)，對(duì)高房?jī)r(jià)，低收入者將敬而遠(yuǎn)之，可現(xiàn)實(shí)卻讓人們體驗(yàn)到一些吊詭，那就是群租現(xiàn)象在市的出現(xiàn)。群租帶來(lái)的居住格局變化和生活質(zhì)量下降，是否意味著城市再怎么開(kāi)發(fā)炒作，仍以讓人啼笑皆非的方式還給了低收入者呢？

　　當(dāng)然，我們可以像律師建議的那樣，通過(guò)立法抬高房屋出租的門檻，通過(guò)規(guī)定租戶人均享用面積來(lái)給群租制造困難。但真要這么做，公共管理機(jī)構(gòu)將面臨法律公正性的瓶頸：在老城區(qū)仍然有許多困難人群蝸居一室的情況下，大幅度提高租戶人均占有面積的標(biāo)準(zhǔn)，是否意味著政府將同樣大幅度提高作為社會(huì)福利的市民居住水平？否則如何解釋居住在公共房屋中的市民遠(yuǎn)比群租在商品住宅中的人員更為困窘的居住狀況？

　　更何況從社會(huì)生態(tài)的角度考慮，雖然同住一個(gè)小區(qū)的富裕居民，肯定會(huì)因?yàn)槿鹤猬F(xiàn)象的存在，而受到不利影響。但從富裕需要低廉的勞務(wù)服務(wù)，高低收入人群必須在一定的空間范圍內(nèi)“共生”來(lái)看，群租現(xiàn)象倒是有助于避免城市完全成為富人世界之后的尷尬：沒(méi)有了服務(wù)人員的立足之地，富裕要么自我服務(wù)，要么讓他們住進(jìn)自己的豪宅。無(wú)論哪一種解決方案，給富人帶來(lái)的不便，可能都要大于小區(qū)內(nèi)群租現(xiàn)象。

　　一句話，針對(duì)群租現(xiàn)象采取一定的整治措施是必要的，但簡(jiǎn)單的法律規(guī)定和人為的經(jīng)濟(jì)門檻是否足以解決符合生活邏輯的群租現(xiàn)象，是大可懷疑的。人類可以創(chuàng)造生活，但不能任意創(chuàng)造生活。無(wú)視生活邏輯，出于某些狹窄目標(biāo)隨意扭曲生活邏輯，有可能導(dǎo)致人類需求及其滿足發(fā)生困難，社會(huì)出現(xiàn)功能性失調(diào)，公共管理面臨難題。所以，城市要讓生活更美好，必須尊重生活，尊重生活的內(nèi)在邏輯。

　　中國(guó)正高速推進(jìn)城市化和城市再造，我們必須認(rèn)真研究各國(guó)城市發(fā)展的過(guò)程，從殊途同歸的軌跡中，找出共同的生活邏輯。群租這樣一種具有復(fù)雜內(nèi)涵的社會(huì)現(xiàn)象，需要我們?cè)O(shè)計(jì)出同樣復(fù)雜的社會(huì)政策和公共管理機(jī)制來(lái)加以處置。其中頭先需要解決的是城市開(kāi)發(fā)如何確立以人為本的理念，城市區(qū)域的功能定位如何兼顧不同的需要，住房制度設(shè)計(jì)如何平衡效率與公平，作為公民基本權(quán)利的居住權(quán)利如何得到切實(shí)的保障，等等。“綱舉目張”，只有城市人的正常需求得到滿足，城市居住格局才能改善，社會(huì)關(guān)系才能和諧，公共管理才能減負(fù)，群租問(wèn)題的綜合治理也才能見(jiàn)效。（作者為上海大學(xué)教授，上海高校社會(huì)學(xué)E-研究院特約研究員）

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