近年來，伴隨房地產(chǎn)市場高速發(fā)展和市區(qū)域房價飛漲，一種新的房屋租賃形態(tài)逐步成型并呈蔓延之勢，那就是所謂的“群租”。一些“二房東”將租來的大戶型住宅分隔成若干小間，分別以每月500元至800元的價格出租給10多人甚至20多人，從中賺取差價，獲利不薄。

　　成套商品房住宅本用于數(shù)口之家，現(xiàn)在一下?lián)砣攵?，免不了帶來各種問題。擁擠之外，室內(nèi)衛(wèi)生設(shè)施緊張、拉電用氣隱患、電梯使用負擔(dān)、小區(qū)出入混雜，直到生活垃圾處置和進出樓道喧嘩，給住戶自己、鄰里乃至整個小區(qū)都帶來了消極影響。群租現(xiàn)象較多的商品房小區(qū)，原來良好的居住環(huán)境與群租帶來的問題更形成強烈反差，不但影響了其他業(yè)主的生活質(zhì)量，甚至導(dǎo)致物業(yè)貶值，明顯損害了多數(shù)業(yè)主的利益。較近部分房地產(chǎn)業(yè)的律師聯(lián)名提出整治群租現(xiàn)象的立法建議，從一個側(cè)面反映出群租問題的嚴重。

　　從依法管理的角度提出建議，體現(xiàn)了理性冷靜的思考。但法律能否解決問題，本身還是一個問題。不把事情搞清楚，立法容易放空，執(zhí)法難以落實。說到底，群租是一個經(jīng)濟問題，也是一個社會問題，梳理出群租背后的生活邏輯，才能認識群租現(xiàn)象，找到問題治理的有效思路。

　　從經(jīng)濟上說，群租頭先產(chǎn)生于房價與房租的巨大背離。市區(qū)域不少住房已經(jīng)成為投資品甚至投機品，不少住房的售價相當(dāng)于30年的房租，一般的房屋租金回收，滿足不了巨額投資所要求的合理回報。在這種情況下，通過群租化整為零來提升租金獲得收益，很自然地就成為市場的一種選擇。

　　群租現(xiàn)象還產(chǎn)生于高端需求不足與中低端供應(yīng)不足的矛盾。由于開發(fā)商在市區(qū)域主要根據(jù)富裕者需求設(shè)計房型，投資者占有多套住宅，既不用于自住，也找不到那么多的高端租賃戶，房租自然低迷。同時，一些市民出于多方面的考慮，希望居住在城區(qū)，但無力支付高房租，不可能單獨租賃大戶型。有大戶型的出租資源，沒有大戶型的租賃需求；有低房租的租賃需求，沒有低房租的出租資源。既然資源與需求如此背離，應(yīng)運而生的就是改造現(xiàn)有的出租房屋資源來適應(yīng)租賃需求。僅從資源有效利用的角度衡量，不能不說將本來面向獨個高端租戶的大戶型，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦虺扇旱牡投俗鈶舻摹叭鹤夥俊?，未嘗不是一個合理而且有效的解決方案。至于群租房內(nèi)居住質(zhì)量低下，不宜簡單看作群租現(xiàn)象帶來的惡果，因為說白了，居住質(zhì)量不下降，房租就不可能下降，低收入人員也不可能居住在市。

　　中低收入人員不惜犧牲生活質(zhì)量也要居住在市雖然讓有的人為之側(cè)目，但又是有其道理的。世界各國的大都市都經(jīng)歷過“空心化”過程，市商業(yè)的繁榮與居住人口屬性的下降幾乎是一對孿生兒，低收入者居住市而富裕移居郊外，在許多國家都是通例。就業(yè)崗位集中在市，低收入者居住在市不但方便利用公共設(shè)施，還可省去交通費用和路途時間。這不僅有利于降低低收入者的生活成本，而且有利于城市壓縮商務(wù)成本、減少能源資源消耗。相反，富裕無需擔(dān)心交通費用，居住郊區(qū)不但可以遠離喧囂、擁擠和污染，而且還方便使用個性化交通工具，有利于汽車消費的需求實現(xiàn)。不同國家共同存在的這種居住格局是否就體現(xiàn)了一種生活的邏輯？

　　反觀國內(nèi)，不少城市集中開發(fā)市，眾多房地產(chǎn)商傾力打造豪宅。用意很清楚，但結(jié)果卻不理想。從理論上說，對高房價，低收入者將敬而遠之，可現(xiàn)實卻讓人們體驗到一些吊詭，那就是群租現(xiàn)象在市的出現(xiàn)。群租帶來的居住格局變化和生活質(zhì)量下降，是否意味著城市再怎么開發(fā)炒作，仍以讓人啼笑皆非的方式還給了低收入者呢？

　　當(dāng)然，我們可以像律師建議的那樣，通過立法抬高房屋出租的門檻，通過規(guī)定租戶人均享用面積來給群租制造困難。但真要這么做，公共管理機構(gòu)將面臨法律公正性的瓶頸：在老城區(qū)仍然有許多困難人群蝸居一室的情況下，大幅度提高租戶人均占有面積的標準，是否意味著政府將同樣大幅度提高作為社會福利的市民居住水平？否則如何解釋居住在公共房屋中的市民遠比群租在商品住宅中的人員更為困窘的居住狀況？

　　更何況從社會生態(tài)的角度考慮，雖然同住一個小區(qū)的富裕居民，肯定會因為群租現(xiàn)象的存在，而受到不利影響。但從富裕需要低廉的勞務(wù)服務(wù)，高低收入人群必須在一定的空間范圍內(nèi)“共生”來看，群租現(xiàn)象倒是有助于避免城市完全成為富人世界之后的尷尬：沒有了服務(wù)人員的立足之地，富裕要么自我服務(wù)，要么讓他們住進自己的豪宅。無論哪一種解決方案，給富人帶來的不便，可能都要大于小區(qū)內(nèi)群租現(xiàn)象。

　　一句話，針對群租現(xiàn)象采取一定的整治措施是必要的，但簡單的法律規(guī)定和人為的經(jīng)濟門檻是否足以解決符合生活邏輯的群租現(xiàn)象，是大可懷疑的。人類可以創(chuàng)造生活，但不能任意創(chuàng)造生活。無視生活邏輯，出于某些狹窄目標隨意扭曲生活邏輯，有可能導(dǎo)致人類需求及其滿足發(fā)生困難，社會出現(xiàn)功能性失調(diào)，公共管理面臨難題。所以，城市要讓生活更美好，必須尊重生活，尊重生活的內(nèi)在邏輯。

　　中國正高速推進城市化和城市再造，我們必須認真研究各國城市發(fā)展的過程，從殊途同歸的軌跡中，找出共同的生活邏輯。群租這樣一種具有復(fù)雜內(nèi)涵的社會現(xiàn)象，需要我們設(shè)計出同樣復(fù)雜的社會政策和公共管理機制來加以處置。其中頭先需要解決的是城市開發(fā)如何確立以人為本的理念，城市區(qū)域的功能定位如何兼顧不同的需要，住房制度設(shè)計如何平衡效率與公平，作為公民基本權(quán)利的居住權(quán)利如何得到切實的保障，等等?！熬V舉目張”，只有城市人的正常需求得到滿足，城市居住格局才能改善，社會關(guān)系才能和諧，公共管理才能減負，群租問題的綜合治理也才能見效。（作者為上海大學(xué)教授，上海高校社會學(xué)E-研究院特約研究員）

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