一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念

　　招投標(biāo)是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30日全國(guó)人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過(guò)的我國(guó)部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性招投標(biāo)制度。
　　物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會(huì)），在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇較佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。
　　1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬(wàn)廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏(yíng)得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來(lái)，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門(mén)組織，公開(kāi)招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開(kāi)，建設(shè)部專(zhuān)業(yè)在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要"在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作。"會(huì)議精神得到全國(guó)各地行業(yè)主管部門(mén)的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開(kāi)展起來(lái)，并在實(shí)踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗(yàn)。
　　2003年9月1日正式實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條明確規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理(例如商住樓、購(gòu)物)往往采用種形式。

　　二、物業(yè)管理開(kāi)展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則

　　物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循"公開(kāi)"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下：
　　(一)公開(kāi)原則
　　所謂公開(kāi)原則，就是說(shuō)如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開(kāi)招標(biāo)，就必須按公開(kāi)原則，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、、電視上公開(kāi)登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開(kāi)告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　(二)公平原則
　　所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說(shuō)所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。
　　(三)公正原則
　　所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書(shū)時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過(guò)程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。
　　(四)合理原則
　　所謂合理原則，是指在較后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

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