?。ㄔ颇先請?bào)）4月中旬以來，政府開始出臺一系列樓市新政：二套房貸頭付款比例不得低于50%；房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款……而今，政策效力逐漸顯現(xiàn)。投資需求被抑制，“剛需”、“改需”齊上陣，購房者面臨了后新政時(shí)代一個(gè)非常具體的問題，購還是不購？

　　根據(jù)田野房地產(chǎn)咨詢有限公司5月份對昆明樓市成交量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，5月昆明成交3601套，相比于4月份成交的6014套，成交量下降了40%，而5月成交面積25.76萬平方米相比4月成交的45.05萬平方米下降了42.8%。 與去年同期相比，今年5月成交套數(shù)減少了2152套。

　　田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)經(jīng)理邵銘莉就此分析認(rèn)為，從5月份的樓市成交數(shù)據(jù)不難看出，整個(gè)昆明樓市的成交量在政策的影響下都被壓縮了。政策不僅抑制了投機(jī)、投資型需求的購房者，在一定程度上也波及改善型需求的購房者。

　　這些購房者因生活品質(zhì)的提升，面臨所住房屋的升級換代，需要購購套房。而新政對于二套房貸款的限制，對于資金充足的購房者來說影響不大，但對資金不算充裕購房者便影響到他們的購房決策，而很多原本有計(jì)劃購房的購房者也因此在當(dāng)下選擇了觀望的態(tài)度。

　　對于勢在必行需要改善自己住房的購房者，在政策的影響下，如何才能購購到合適的套房？又或是通過何種方式，才能來滿足自身需要改善的需求呢？記者為此采訪了眾多業(yè)內(nèi)人士，他們?yōu)楦纳菩托枨蟮馁彿空咛岢隽艘韵陆ㄗh：

　　合理下調(diào)自身選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　兒子剛上小學(xué)的劉女士，4月份時(shí)打算賣了現(xiàn)在居住在黃土坡55平米兩室的老房子，在西市區(qū)購購一套90平米左右的新房。原本計(jì)劃好賣了老房的錢就能支付新房的頭付，結(jié)果新政出臺后劉女士的計(jì)劃落了空。

　　“新政提高了二套房頭付比例，如果我還要購購原先看中的新房就得多出一部分頭付款。但是考慮到兒子剛上小學(xué)，可能之后會有很大的開支，所以現(xiàn)在只好暫時(shí)觀望一段時(shí)間。”不過劉女士也表示，現(xiàn)在一家三口住在的老房子顯得很擁擠，近期還是會密切關(guān)注周邊新盤。

　　對于急需改善自己住房的購房者，金馬源房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)曾柯認(rèn)為，購房者當(dāng)下較重要的是理性購房。新政后二套購房頭付比例的提升，經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者可以通過“壓縮”自己的需求來進(jìn)行改善性購房。“如果原本打算購購120平方米住宅的購房者，可以下調(diào)自身的需求，把面積選擇在100平方米左右，購房者更應(yīng)注重住房的戶型、配比以及實(shí)用性。”購房者降低自身的需求，這樣不但能降低購房整體的費(fèi)用，同樣也能更加考慮到居住質(zhì)量。

　　曾柯建議，有改善性需求的購房者還可以多看看二手房。相對于新盤，二手房的價(jià)位會低一些，目前相同區(qū)域內(nèi)，購購一套70平方米的一手商品房的價(jià)格，差不多就能夠購一套面積在100平方米左右的二手房。同時(shí)，二手房多為現(xiàn)房，能夠讓急需改善自己住房條件的購房者有更直觀的選擇，而大多數(shù)的二手房也更具有居住氛圍，周邊的配套也會比較完善。

　　需求因人而異理性選房

　　田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)經(jīng)理邵銘莉認(rèn)為，年齡在45歲左右的購房者，他們中大部分人的套房都可能是單位分房，而房子面積較小，房子的年代也比較久遠(yuǎn)。

　　“這部分購房者在選擇二套房時(shí)，面積可以偏大一些，選擇在120至140平方米左右比較合適?？梢赃x擇品牌開發(fā)商的項(xiàng)目為主，因?yàn)檫@樣的住宅不但質(zhì)量和設(shè)計(jì)都有保障，并且有較好的升值保值空間?！鄙坫懤蛘J(rèn)為這部分購房者沒有套房貸的壓力，所以在購套房時(shí)可以挑選品質(zhì)和都較好的住宅。

　　“如果套房就是購購了商品房，但因?yàn)樯?、工作等原因需要改善型換房的購房者，面積較好控制在80至100平米之間?？梢赃x擇交通通達(dá)的2環(huán)到3環(huán)之間的住宅，主要以自己工作的地點(diǎn)為區(qū)位選擇的依據(jù)。而房子周邊教育配套和醫(yī)療也是需要考慮的條件?！?

　　邵銘莉認(rèn)為上述置業(yè)人群主要集中在35歲左右，他們可能即將面臨養(yǎng)老養(yǎng)小的生活轉(zhuǎn)變，所以需要改善住房環(huán)境。所以這類購房者在購房時(shí)必須理智和慎重，需要從生活的多方面考慮住房的條件。

　　“由購轉(zhuǎn)租”同樣滿足需求

　　剛從個(gè)舊到昆明工作的胡先生，原本打算購房安頓下來，不過新政出臺后他轉(zhuǎn)變了想法。胡先生告訴記者，原來打算購購一套2居室住宅，但是自己已經(jīng)在老家購購過一處寓所，所以現(xiàn)在先決定租套房子過渡一下。

　　采訪中有許多人置業(yè)者的購房經(jīng)歷和胡先生一樣，由購轉(zhuǎn)租。根據(jù)新亞地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從新政出臺一個(gè)多月以來，昆明租房人數(shù)明顯上升，5月較之4月漲幅在10%左右。

　　誠毅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)譚平分析到，在新政實(shí)施后，資金不夠充裕但又具有改善型需求的消費(fèi)者開始轉(zhuǎn)變了理念，從購房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥??！斑@些需要改善居住條件的置業(yè)者，自身已經(jīng)有了套房，他們可以把自己手中的住房進(jìn)行出租，然后自己再選擇更好的住房租住。這樣不僅能減少改善住房時(shí)投入的成本。相較于購房，租一套合適的住房也同樣能滿足自身需求。”

　　譚平認(rèn)為，新政主要打擊短線投機(jī)者，為了減少利潤損失，部分業(yè)主紛紛開始轉(zhuǎn)向租賃市場，進(jìn)行長線投資，因此較近租賃市場異?；钴S。新政實(shí)施后，許多具有改善性需求的購房者出現(xiàn)了觀望的情緒，但面臨住房的迫切需求，也讓他們轉(zhuǎn)向了租賃市場。租房對于當(dāng)下改善型需求的購房者來說，未嘗不是一種行之有效的決絕方案。

　　理性激辯：“改需”出手或觀望？開發(fā)商比內(nèi)功或“跑得快”？

　　購房者有話說，剛需好購房，改善型需求怎么辦？

　　【正方】

　　購房者王小姐：剛需要購房，而我們“改需”同樣需要換房，隨著孩子漸漸長大要讀幼兒園了，不得不考慮臨近有無幼兒園。老人需要安享晚年，不得不考慮附近有無公園。在現(xiàn)有居住條件下，生活品質(zhì)并不高，所以購購一處長期不換房同時(shí)讓每位家庭成員生活得滿意的房子勢在必行。

　　【反方】

　　購房者余先生：目前對“改需”群體，不是一個(gè)下手的時(shí)機(jī)。短期來看房價(jià)是很難再繼續(xù)走高的。

　　作為我們一般的老百姓購購力還非常有限，我現(xiàn)在并不急著購房，至少不會因?yàn)閾?dān)心購不到房而急于下單。

　　開發(fā)商有話說，目前形勢下，開發(fā)商比拼什么？

　　【正方】

　　開發(fā)商甲：在后新政時(shí)代，“促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品提升，讓市民購到適合自己的房子”的基調(diào)下，價(jià)格并不是開發(fā)商的救命稻草，只有開發(fā)出“四道”的樓盤，才能在市場中獲得競爭力?！八牡馈奔闯鞘芯嚯x解決之道、健康養(yǎng)生解決之道、成熟優(yōu)享解決之道、純粹圈子與天倫共享解決之道。所以開發(fā)商比的是內(nèi)功。

　　【反方】

　　開發(fā)商乙：對于開發(fā)商來說，目前只有給購房者更多優(yōu)惠，才能夠在后新政時(shí)代“跑得快”。同時(shí)，還要比“性價(jià)比”，高端樓盤必然會受到影響，開發(fā)商只有開發(fā)出更具性價(jià)比的樓盤，才能獲得購房者的青睞。

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