房屋保險(xiǎn)沒過戶，業(yè)主沒獲得賠償
　　2006年下半年，張先生購購了一套二手商品房。當(dāng)時(shí)的商品房房屋已為該房屋辦理了房屋綜合保險(xiǎn)，期限為1年，保費(fèi)當(dāng)時(shí)已付清，保單也已從當(dāng)時(shí)開始生效。但今年由于連日暴雨，張先生家房屋受到意外的損毀。張先生也希望通過保險(xiǎn)公司獲賠，但在交涉過程中卻被告知，當(dāng)時(shí)張先生在房屋交易時(shí)，并未到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)的保單過戶批改手續(xù)，因此保險(xiǎn)公司并不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。房屋保險(xiǎn)有何重要性?面對房屋保險(xiǎn)這一問題，市民應(yīng)該如何處理呢?
　　[律師出馬]
　　房屋購賣過程中，購主應(yīng)獲房屋保險(xiǎn)
　　本期出馬律師：江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所李淑君
　　現(xiàn)在在房屋購賣過程中，購主能否獲得房屋保險(xiǎn)直接關(guān)系到購賣能否成交。個(gè)人在貸款購房時(shí)，銀行一般均要求貸款人為房屋購購房屋保險(xiǎn)，如果在過戶時(shí)，購主不能出示其購購房屋保險(xiǎn)的證明，銀行通常不會將資金匯出，導(dǎo)致推遲或取消資金轉(zhuǎn)賬，這將給購賣雙方帶來很大的不便和損失。房屋保險(xiǎn)一般由屋主或住戶投保，年度保險(xiǎn)費(fèi)率為0.11%。，根據(jù)不同地區(qū)及不同房屋結(jié)構(gòu)類型可上下浮動(dòng)50%。發(fā)生損失時(shí)，保險(xiǎn)公司按房屋的實(shí)際價(jià)值計(jì)算賠償，但以不超過保險(xiǎn)金額為限。一般而言，房屋保險(xiǎn)主要有以下幾種：
　　定值保險(xiǎn)房屋的保險(xiǎn)金額是按投保時(shí)雙方約定的保險(xiǎn)估價(jià)來確定的，不因房屋的市場價(jià)值的漲跌而增減。若房屋遭受意外損壞，全部損失按保險(xiǎn)金額的全額賠償;若只有部分損失，則按保險(xiǎn)金額乘以損失成數(shù)賠償。例如：某房屋投保時(shí)雙方約定的保險(xiǎn)估價(jià)為50萬元，遭受意外損壞時(shí)，房屋市價(jià)漲至80萬元(或跌為30萬元)。A、若房屋全損按保險(xiǎn)額50萬元賠償;B、若部分損失，損失量為七成，按35萬元(50萬元×70%)賠償。
　　不定值保險(xiǎn)在這種保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)合同上不約定保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際價(jià)格，只列明合同上的保險(xiǎn)金額作為較高賠償金額，被保險(xiǎn)的房屋發(fā)生意外損壞時(shí)按照市價(jià)來計(jì)算賠償。同上例A、若房屋全損：房屋市價(jià)漲為80萬元，賠償50萬元;房屋市價(jià)跌至30萬元，賠償30萬元。B、若房屋部分損失為七成：房屋市價(jià)漲為80萬元，實(shí)際損失為56萬元(80×70%)，賠償35萬元(56×50/80);市價(jià)跌為30萬元，實(shí)際損失為21萬元(30×70%)，賠償21萬元。
　　重置價(jià)格保險(xiǎn)房屋投保人與保險(xiǎn)公司雙方約定按房屋重置價(jià)值確定保險(xiǎn)金額。如被保險(xiǎn)人申請將一幢舊房屋按相當(dāng)于重建一幢新房屋的價(jià)值來保險(xiǎn)，一旦房屋發(fā)生事故即可按重置價(jià)格獲得賠償;
　　危險(xiǎn)責(zé)任保險(xiǎn)(黑體)這種保險(xiǎn)方式不要求投保人將房屋的實(shí)際價(jià)值足額投保，而按一次意外事故可能發(fā)生的較高損失金額來投保，在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，不論保險(xiǎn)金額與全部財(cái)產(chǎn)價(jià)值比例如何，只要在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)，保險(xiǎn)人均按實(shí)際損失賠付。如房屋估價(jià)為100萬元，約定保額為50萬元，發(fā)生保險(xiǎn)事故損失為20萬元，則保險(xiǎn)人應(yīng)按20萬元賠償。由于這種保險(xiǎn)方式中在超過保險(xiǎn)金額的部分房屋價(jià)值——保險(xiǎn)完全未曾投保，因此稱這種方式為“危險(xiǎn)責(zé)任保險(xiǎn)”。
　　[特別提醒]
　　房屋保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有區(qū)別
　　購購多少保額才算充足呢?一般來講，投保金額應(yīng)能覆蓋房屋重建費(fèi)用及其它相關(guān)開銷(如在重建過程中暫時(shí)租房的租金)。在房屋購賣生效后，購主就應(yīng)該立即購購房屋保險(xiǎn)，不要等到過戶前幾天再去，否則會變得很被動(dòng)。許多保險(xiǎn)公司都代理房屋保險(xiǎn)，其收費(fèi)和服務(wù)也有所不同，您不妨貨比三家，選一個(gè)您認(rèn)為較滿意的公司。已有房子的屋主每年較好重新估計(jì)一下保險(xiǎn)金額。隨著房價(jià)和建筑成本的不斷升高，保險(xiǎn)金額也應(yīng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。保險(xiǎn)期間不同保險(xiǎn)費(fèi)率也是不同的，保險(xiǎn)期間為一年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為年度保險(xiǎn)費(fèi)率;保險(xiǎn)期間為三年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為年度保險(xiǎn)費(fèi)率×98%×3;保險(xiǎn)期間為五年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為年度保險(xiǎn)費(fèi)率×95%×5;保險(xiǎn)期間為十年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為年度保險(xiǎn)費(fèi)率×90%×10。保險(xiǎn)年度越長，年度平均保險(xiǎn)費(fèi)率越低。
　　是不是購購了房屋保險(xiǎn)就不必再購購家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)了呢?答案是否定的，因?yàn)閮烧叽嬖诒举|(zhì)區(qū)別：，保障范圍不同。房屋保險(xiǎn)的保障范圍是房屋的建筑結(jié)構(gòu);家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍是室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，包括裝修、家具、衣物等;，保險(xiǎn)標(biāo)的面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同。這兩個(gè)險(xiǎn)種的保險(xiǎn)標(biāo)的不同決定了風(fēng)險(xiǎn)不同。房屋的建筑結(jié)構(gòu)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是火災(zāi)、爆炸、雷擊、臺風(fēng)、暴風(fēng)、暴雨、龍卷風(fēng)、洪水、雪災(zāi)、雹災(zāi)或冰凌和上述自然災(zāi)害引起的地面突然塌陷或者空中運(yùn)行物體的墜落或者不屬于被保險(xiǎn)人所有的建筑或其他固定物體發(fā)生倒塌;家庭財(cái)產(chǎn)除房屋建筑結(jié)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)外，還存在很大的盜搶風(fēng)險(xiǎn)、水管爆裂后的自身家庭財(cái)產(chǎn)損失和賠償責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)，購購家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保戶一般附加盜搶險(xiǎn)和水管爆裂險(xiǎn);第三，賠償處理不同。房屋保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值容易確定，而且保險(xiǎn)標(biāo)的一般不會變動(dòng)，因此在投保時(shí)要盡可能足額投保，以獲得充分的保障，對不足額投保的，在出險(xiǎn)時(shí)保險(xiǎn)公司將按比例賠償;家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的由投保人與保險(xiǎn)公司事先約定。保險(xiǎn)損失發(fā)生后，保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)金額的限度內(nèi)，按實(shí)際損失金額賠付。家庭財(cái)產(chǎn)賠付時(shí)一般不適用比例分?jǐn)傊啤?

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