去年10月27日起開始實(shí)施的房貸新政，給廣大"房奴"帶來不少實(shí)惠：商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率8.5折調(diào)至7折。加上去年9月以來連續(xù)五度降息，今年起，許多"房奴"的商業(yè)房貸較優(yōu)惠利率一下子從去年的6.65%下調(diào)至4.158%。

這對打算近期貸款購房者而言太具誘惑力了?？墒?，如何才能享受到上述政策優(yōu)惠，卻是一個問題。

記者連日對數(shù)家滬上銀行探訪獲悉，眼下，新申請房貸的市民，如果符合"頭套、自住、普通房"的政策規(guī)定，只要個人具有正當(dāng)?shù)墓ぷ骱褪杖雭碓?，且每月還貸額低于家庭收入的五成以下，從各家銀行獲得房貸利率7折的優(yōu)待其實(shí)并不難。

分歧在于，一些新申請房貸的市民，以前可能申請過房貸，且房產(chǎn)不止一處，無論其過去的房貸還掉與否，想要從銀行獲得房貸利率7折優(yōu)惠，都存在相當(dāng)?shù)牟淮_定性。因?yàn)?，銀監(jiān)會自2007年開始推行的二套房貸款政策至今依然有效，盡管去年陸續(xù)推出的房貸新政和地方性鼓勵住房消費(fèi)的政策，已經(jīng)給改善型購房群體開啟了房貸利率優(yōu)惠的大門，但是，如何解讀相關(guān)政策，這個主動權(quán)卻在各家商業(yè)銀行手中。

據(jù)記者了解，除了完全符合政策規(guī)定的受惠范圍內(nèi)的新房貸申請者，其他的人都試圖借助"改善型"的定義，去謀求房貸利率上的折扣讓利。

從各家銀行反饋的房貸細(xì)則來看，一部分銀行目前為止仍緊咬著二套房貸款政策不放，對于被界定為套及以上貸款購房者，利率上的優(yōu)惠可能性極??；另一部分銀行則在套房貸認(rèn)定上進(jìn)行暗自松綁，對于那些能夠歸入"改善型"隊(duì)伍的客戶都可網(wǎng)開一面。

據(jù)了解，新房貸能否申請到7折的優(yōu)惠利率，要關(guān)注兩大核心問題：，個人資信記錄中無欠款逾期記錄是很重要的；、爭取成為某家銀行的VIP客戶，這將成為客戶與銀行談判的籌碼，往往個人資產(chǎn)越高，其獲得銀行讓利的可能性越大。

[類型案例一]

婚前住房與父母共有，再購房可享七折

正在籌備婚禮的盛小姐，較近忙著和老公一起看新房，他們打算把家安在浦東。老公這邊已經(jīng)為新房準(zhǔn)備了一筆頭付款，現(xiàn)在的問題是，要想減少以后的月供負(fù)擔(dān)，就要盡量申請到房貸的7折利率。但是，盛小姐心里有些顧慮，因?yàn)樵缭趦赡昵埃锛以Y助她購購了一套房，房產(chǎn)證上是盛小姐和父母的名字，至今這套房子還在還貸中。"現(xiàn)在購房，我還能算是頭套自住購房嗎？"盛小姐擔(dān)心那套正在還貸的房子會影響婚房優(yōu)惠利率的申請。實(shí)際上，那套房子一直由父母居住，而還貸也主要是父母承擔(dān)。而盛小姐的老公是新上海人，之前沒有購房記錄。

經(jīng)多方打聽，多數(shù)銀行表示，像盛小姐這樣的情況頗具代表性，如果婚前購房的房產(chǎn)證上有父母的名字，那么這套房子應(yīng)歸為父母名下，盛小姐再購房，仍可以算做套。這種情況下，較好以老公為主貸人，這樣被界定為"頭套購房"，利率獲7折的可能性會更大。

[類型案例二]

夫婦婚前均有房，再購婚房難算頭套

毛先生和王小姐兩人決定今年春節(jié)結(jié)婚，兩人都屬于事業(yè)有成型人士，認(rèn)識之前各自名下都有房產(chǎn)，并且商業(yè)貸款都已結(jié)清（毛先生只剩公積金貸款）。眼下，兩人正在尋覓一套合適的婚房，供他們婚后居住，頭付由兩人共同支付。

在向銀行申請貸款時(shí)，銀行的答復(fù)是：婚前兩人名下均有房產(chǎn)，再購購婚房將被視為套以上購房，貸款利率很難申請到7折。不過，如果兩人與銀行簽訂協(xié)議，承諾將原有房產(chǎn)出售，則可以作為頭套購房申請貸款。此外，銀行信貸經(jīng)理還介紹，如果婚前一方擁有房產(chǎn)，且面積較小，婚后兩人計(jì)劃再購置面積較大的婚房，多數(shù)銀行會將視其為改善型購房，也可以申請房貸7折利率。但是，如果婚前一方或雙方的房子面積超標(biāo)或界定為非普通房的話，除非房子出售并結(jié)清貸款，否則銀行仍會視其為套以上購房，利率和頭付成數(shù)都難以獲得優(yōu)惠。

(作者：李強(qiáng)　)

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