"看好房地產(chǎn)股票盈利前景"

王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學(xué)院博導(dǎo)、深圳市公共管理學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng))

王蘇生介紹，需求的相對(duì)剛性和累積需求的釋放將導(dǎo)致2009年深圳房地產(chǎn)成交量大幅超越市場(chǎng)預(yù)期。這主要是廣大市民的購(gòu)房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導(dǎo)致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。

但王蘇生并不建議普通市民購(gòu)房投資，他說(shuō)，投資房市不如投資房地產(chǎn)股票。因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格上漲有望帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利上調(diào)，隨著2009年銷售均價(jià)的逐步回升，一方面上市公司現(xiàn)金銷售收入將超過(guò)此前的預(yù)期；另一方面房?jī)r(jià)的回升將帶動(dòng)企業(yè)毛利的修復(fù)，對(duì)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)影響較為顯著。

王蘇生指出，對(duì)于不同的上市公司，房?jī)r(jià)的變化對(duì)于公司的影響幅度不同，高價(jià)地比例高，土地獲取時(shí)間晚的公司對(duì)房?jī)r(jià)的敏感高。因此他認(rèn)為兩類房地產(chǎn)上市公司值得推薦：一是房?jī)r(jià)上升對(duì)企業(yè)利潤(rùn)敏感度高的公司，如金地、萬(wàn)科；再是土地儲(chǔ)備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房?jī)r(jià)上漲對(duì)其重估價(jià)值提升明顯，且未來(lái)ROE保持相對(duì)較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)等。

"樓市是很好的資金避風(fēng)港"

孟家慶(珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO)

孟家慶認(rèn)為，現(xiàn)階段樓市出現(xiàn)的波段性變化不是小陽(yáng)春，應(yīng)該叫大波浪。近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是較小的。他認(rèn)為，即使下一波宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)差，樓市下跌幅度也不會(huì)太大，因?yàn)槟壳笆`房地產(chǎn)價(jià)格的要素全部放開(kāi)了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的較佳手段。

對(duì)于下半年房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌，孟家慶認(rèn)為有兩個(gè)信號(hào)可以做參考。一個(gè)是房地產(chǎn)貸款政策，前兩年購(gòu)房，頭付低于三成幾率為零，現(xiàn)在二手樓交易頭付可以做到一成，甚至更低；個(gè)是利率政策，如果房貸利率提高，標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，利率進(jìn)入加息通道，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)下滑的開(kāi)始，從現(xiàn)階段來(lái)看，這個(gè)概率的出現(xiàn)是極低的。綜上所述，深圳的房?jī)r(jià)在下一輪會(huì)有一個(gè)上升空間。孟家慶分析，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到5月31日，目前深圳住房銷售面積的總量已經(jīng)是去年同期的1.8倍，這表明，購(gòu)房者不僅把房產(chǎn)作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來(lái)越強(qiáng)，尤其是在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風(fēng)港。

"深圳房?jī)r(jià)的高峰期很快到來(lái)并將消失"

高海燕(深圳市社會(huì)科學(xué)院城市運(yùn)營(yíng)研究主任)

剛性需求和現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)力是兩個(gè)概念。高海燕認(rèn)為，只有價(jià)格的杠桿才能把剛性需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)力。此前他曾有過(guò)預(yù)測(cè)，深圳房?jī)r(jià)的落點(diǎn)在1萬(wàn)到1.1萬(wàn)左右，這是撬動(dòng)剛需的價(jià)格點(diǎn)。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價(jià)格水漲船高后，普通的置業(yè)者被趕出門(mén)外，改善型和投資型的投資者開(kāi)始入場(chǎng)。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠(yuǎn)？基于目前深圳房?jī)r(jià)租金比總體偏高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際平均水平，而未來(lái)深圳商品房的完全上漲空間不大，高海燕認(rèn)為，這兩類人群對(duì)房?jī)r(jià)的支撐度不大。

另一方面，"政策效應(yīng)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)的回暖的主要原因。"高海燕指出，去年"9·１6"政策到今年底到期，按樓市目前的走勢(shì)，政策續(xù)期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房?jī)r(jià)很可能應(yīng)聲向下。

基于以上判斷，高海燕預(yù)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)的高峰期很快到來(lái)并將消失，由于短期內(nèi)的慣性上漲，形勢(shì)的推動(dòng)上漲，政策效應(yīng)的繼續(xù)發(fā)酵，深圳房?jī)r(jià)短期內(nèi)還是有上漲空間，但是很快就會(huì)掉頭向下。他建議，現(xiàn)階段投資者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該落根到每個(gè)地方的房?jī)r(jià)水平和租金水平和水平，再?zèng)Q定自己的購(gòu)購(gòu)行為。

"合理規(guī)避多種房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)"

曾曉梅(建設(shè)銀行大中華財(cái)富管理理財(cái)經(jīng)理)

曾曉梅認(rèn)為，在房產(chǎn)投資的過(guò)程中，購(gòu)房者往往會(huì)面臨到變現(xiàn)、利率、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)購(gòu)力、交易、政策等多種風(fēng)險(xiǎn)，比如一手樓會(huì)存在發(fā)展商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題而造成爛尾樓，一房多賣(mài)、房產(chǎn)證無(wú)法辦理等多重風(fēng)險(xiǎn)，二手樓則存在業(yè)主產(chǎn)權(quán)不清晰，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)戶造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，曾并不建議購(gòu)房者在房產(chǎn)交易的過(guò)程中通過(guò)現(xiàn)金支付的方式支付傭金、頭期、尾款，而是通過(guò)銀行走資金監(jiān)管的方式。

曾曉梅建議，客戶在做房產(chǎn)投資決策前，較好做一些專業(yè)準(zhǔn)備，理智地進(jìn)行投資。頭先，要選擇好房產(chǎn)，包括房產(chǎn)類型、投資時(shí)機(jī)；是交易流程，每個(gè)城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對(duì)投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；較后是稅收，不同時(shí)期的稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很大。

"在投資房地產(chǎn)的決策過(guò)程中，重要的一步就是要計(jì)算率，率是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。"曾曉梅介紹了兩種簡(jiǎn)單的計(jì)算率的方法，如果是出租收益的房產(chǎn)，主要看租金回報(bào)，即每月租金收益×（12-1)／購(gòu)房?jī)r(jià)一次性付款；如果是出售獲利的房產(chǎn)，則主要看房?jī)r(jià)差，一般是用凈現(xiàn)金收入除以所投入的現(xiàn)金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產(chǎn)品，也能讓你的率大為提高。

(作者：宋妤)

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