4月1日是張先生續(xù)簽房租合同的日子,對他而言,這,就像陰云不散的春日,多少有些壓抑。他的房子距離北京5號線和10號換乘站惠新西街南口不到10時(shí)辰路程,以前3200元每月的房子,中介公司提出漲價(jià),提高到3400元。

不過,這是先進(jìn)的選擇,他的研究生同學(xué)上月在同樣的區(qū)域看上一套60平米左右的房子,算下來至少要150萬,北京北四環(huán)附近二手房的均價(jià)已經(jīng)接近2.5萬元每平米。以同樣的價(jià)格計(jì)算,張先生的這套房租售比已經(jīng)達(dá)到1:625。

國土資源部近日公布的《中國城市地價(jià)狀況2009》中,頭次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念,并明確表示從這一概念角度分析,國內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。如果從張先生的個(gè)例看,可以說中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大到令人擔(dān)憂的地步。

而3月23日,美國投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國的紅色警報(bào)》,文中,房地產(chǎn)泡沫被列為中國已經(jīng)呈現(xiàn)顯著投機(jī)狂熱的癥狀之一。

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兩部委數(shù)據(jù)撞車

監(jiān)測結(jié)果更接近直觀感受

近日,國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價(jià)監(jiān)測組發(fā)布的較新研究報(bào)告顯示,2009年全國住宅平均價(jià)格為4474元/平方米,漲幅達(dá)25.1%,為2001年以來較高水平。

研究報(bào)告全稱為《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》(下稱報(bào)告),列明了從2001年到2009年間全國105個(gè)城市的地價(jià)以及房價(jià)變化。報(bào)告顯示,9年間,2008年是惟一出現(xiàn)房價(jià)下降的一年,降幅為1.89%。

相比國家統(tǒng)計(jì)局此前公布的2009年全國70個(gè)大中城市的房價(jià)漲幅———“1.5%”,國土資源部的監(jiān)測結(jié)果顯然更接近公眾的直觀感受。報(bào)告指出,“商住綜合地價(jià)與商品房價(jià)格均呈快速上漲趨勢,房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于地價(jià),商品房價(jià)格及增長率均為2001年以來較高水平?！?p>值得注意的是,該報(bào)告同時(shí)坦承,“房價(jià)與地價(jià)二者呈現(xiàn)較大的相關(guān)性”,35個(gè)監(jiān)測城市的居住地面地價(jià)和住宅價(jià)格相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.848。

而在去年,國土部一度宣稱,地價(jià)并非推動(dòng)房價(jià)的因素?？刹橘Y料顯示,去年7月,針對市場指責(zé)地價(jià)推高房價(jià)的聲音,國土部特意進(jìn)行全國性調(diào)查,并公布了“中國地價(jià)占房價(jià)平均為23.2%”的研究結(jié)果。

報(bào)告顯示,全國監(jiān)測城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比均值已達(dá)到31.29%,在長三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市,其比例更高。報(bào)告稱,天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價(jià)占房價(jià)比已經(jīng)超過40%,其中寧波更是頗為驚人地超過50%。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究副總經(jīng)理張化學(xué)表示,事實(shí)上我國對房屋售價(jià)統(tǒng)計(jì)有兩個(gè)系統(tǒng):一個(gè)是住建部根據(jù)房地產(chǎn)交易的交易價(jià)格統(tǒng)計(jì)的房價(jià)系統(tǒng)；一個(gè)是國家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)形成的房價(jià)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。兩種統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)相比,住建部的數(shù)據(jù)要更準(zhǔn)確。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)確實(shí)存在不準(zhǔn)、不連續(xù)、不全的缺陷。

此前,現(xiàn)任國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂也坦承,現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法確實(shí)有缺陷。

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租價(jià)比驚人

泡沫蔓延至所有監(jiān)控城市

租售比,是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值,也有一種說法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。

國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200,表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大,后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

而在《中國城市地價(jià)狀況2009》中,頭次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益較為敏感的判斷指標(biāo),也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。從這一概念角度分析,國內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。

國土部中國土地規(guī)劃研究院地價(jià)所所長趙松介紹,國土部以全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎(chǔ),持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢顯示,近5年來,由于供需失衡引致銷售價(jià)格相對租金水平的過快上漲,住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢。租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度,其中住宅物業(yè)自2008年以后,監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向,直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有監(jiān)控城市。

據(jù)統(tǒng)計(jì),從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢大體相同。從率上看,在國土部選取的2009年6個(gè)樣本城市中,其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常率。

此外,根據(jù)財(cái)新網(wǎng)做的一項(xiàng)租售比調(diào)查,結(jié)果顯示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比較平均,28%在300倍到400倍之間,20%在400倍到500倍之間,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的24%。

如果單純從租售比考察,中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。

3

GMO發(fā)表研究報(bào)告

中國呈現(xiàn)投機(jī)狂熱特征

3月23日,美國投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國的紅色警報(bào)》(下稱《警報(bào)》)的研究報(bào)告。文中指出,中國已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的投機(jī)狂熱的特征,一旦這些泡沫破裂,中國的經(jīng)濟(jì)將脆弱不堪?！皻v史經(jīng)驗(yàn)證明,投機(jī)狂熱在泡沫破裂,陷入危機(jī)之前無法準(zhǔn)確識(shí)別。但確實(shí)有一些對金融危機(jī)的先行指標(biāo)的研究存在。幾年前,很多這些指標(biāo)顯示美國經(jīng)濟(jì)及全球其他一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸增加的脆弱性。今天,這些紅色警報(bào)顯示指向的是華爾街目前的寵兒———中國?！?p>而財(cái)經(jīng)評論人Barrsons也在財(cái)新網(wǎng)發(fā)表文章稱,房地產(chǎn)泡沫可能率先引爆危機(jī)。中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯示出典型的泡沫狀態(tài),這個(gè)泡沫破裂,后果總是令人不愉快的。預(yù)測泡沫何時(shí)破滅非常困難,但如果中國無法從根本上解決問題,只能推遲問題的爆發(fā)。

聯(lián)系到此前網(wǎng)絡(luò)行的房地產(chǎn)崩潰時(shí)間表,一時(shí)對于房地產(chǎn)泡沫將把中國經(jīng)濟(jì)引向何方,成為焦點(diǎn)。有媒體稱,這是繼2010年1月,美國的空頭投資者詹姆斯·查諾斯在接受美國財(cái)經(jīng)電視臺(tái)CNBC采訪時(shí)預(yù)言中國經(jīng)濟(jì)可能面臨巨大的危機(jī)之后,關(guān)于中國是否存在泡沫的又一次大討論。

不過,也有人認(rèn)為中國的樓市并沒有到如此的程度。日本央行本周二在一份研究報(bào)告中指出,“對于仍在復(fù)蘇過程中的全球經(jīng)濟(jì)而言,中國資產(chǎn)市場獲得長足發(fā)展及中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長非常重要?！眻?bào)告稱,中國目前資產(chǎn)價(jià)格走高,主要受人口城鎮(zhèn)化帶來的實(shí)質(zhì)需求驅(qū)動(dòng)。這與上世紀(jì)日本更多受投機(jī)資金推動(dòng)所形成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫不同。

而摩根大通董事總經(jīng)理李晶也在華爾街日報(bào)撰文表示,“從國家開發(fā)銀行的放貸情況看,那些地方基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總的來說資產(chǎn)質(zhì)量良好,與其他國家的橫向比較顯示,就宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言,中國的投資效率一直要高于許多其他國家。與其他國家的橫向比較顯示,就宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言,中國的投資效率一直要高于許多其他國家?！?p>李晶認(rèn)為,“中國像其他經(jīng)濟(jì)體一樣有自己的經(jīng)濟(jì)周期,而且某些行業(yè)已經(jīng)傳出了產(chǎn)能過剩的警訊。但那些聲稱過量投資很快將危及中國穩(wěn)定的批評人士卻有失公允?！?p>不過,即便日本央行這樣的樂觀者,也給中國提出警示:“海外熱錢流入和中國當(dāng)?shù)卣涌旆康禺a(chǎn)開發(fā)的舉措,可能導(dǎo)致房市過熱。若投資者開始擔(dān)心中國資產(chǎn)價(jià)格或?qū)⒚媾R調(diào)整可能,他們也許會(huì)撤走資金,這會(huì)激化調(diào)整幅度?！?p>(作者：胡劍龍)

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