11月份,城市的房價經(jīng)過小幅盤整后呈現(xiàn)加速上漲。北京、上海商品房銷售均價環(huán)比上漲逾8%,創(chuàng)歷史新高。長城證券發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年初以來,一線城市房價指數(shù)從90上漲至146,漲幅達(dá)62%;相對2007年高峰期的110上漲33%。一線城市區(qū)房價已經(jīng)超過迪拜。

　　投資需求助推

　　"現(xiàn)在北京、上海城區(qū)內(nèi)的房價,普通的中產(chǎn)已經(jīng)很難承受;在房價看漲的預(yù)期下,大量購房者房源,主要是出于投資需求。"一位 地產(chǎn)人士指出。近期,北京新開盤的項目基本上都是"當(dāng)日售罄",供不應(yīng)求導(dǎo)致的搖號中簽現(xiàn)象屢見不鮮。其中不少樓盤的"打新者",已經(jīng)擁有兩套以上住房,他們購房,主要是繼續(xù)看漲房價。

　　中國指數(shù)研究院較新報告指出,11月,北京商品住宅成交均價為17509元/平方米,環(huán)比上漲8.74%,達(dá)到歷史較高水平。其中,四環(huán)內(nèi)均價已超過22000元/平方米。

　　易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,上海11月商品住宅的平均成交價格達(dá)到18686元/平方米的歷史較高月度紀(jì)錄,月度環(huán)比漲幅達(dá)15%,同比漲幅更高達(dá)32.7%。其中,內(nèi)環(huán)內(nèi)較高的房價已突破16萬元/平方米;中環(huán)內(nèi)新房和次新房的均價也已經(jīng)站上3萬元/平方米。

　　目前深受房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機困擾的"海灣明珠"迪拜,在危機爆發(fā)前的第三季度,房價為278美元/平方英尺,約合人民幣20426元/平方米。

　　對于看漲房價的原因,一位來自江蘇的投資客坦言,"現(xiàn)在銀行利率這么低,明年通脹很可能起來,存錢太不劃算,購房還是比較保險。"該投資客認(rèn)為,郊區(qū)新盤依然有上漲空間。

　　業(yè)內(nèi)專家指出,在適度寬松的信貸環(huán)境下,部分城市在刺激購房需求的同時,也放寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開發(fā)等原有限制。開發(fā)商普遍資金充裕,缺乏降價促銷、快速回籠資金的動力。即使近期成交量出現(xiàn)波動,房價依然堅挺。更重要的是,今年下半年,大城市"地王"頻現(xiàn),更是加劇了未來房價將繼續(xù)上揚的預(yù)期。

　　在庫存消化及土地稀缺的概念下,具有一定升值空間的樓盤受到購房者追逐。一般而言,開發(fā)商會采取"低開高走"的銷售策略,新盤定價較低;另外,隨著城市發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套建設(shè)的鋪開,也讓城市規(guī)劃新區(qū)的物業(yè)價值預(yù)期上升,從而吸引投資需求。

　　租售比超警戒線

　　房價持續(xù)高漲,讓房產(chǎn)的"市盈率"大幅升高。但是,作為城市住房真實需求指標(biāo)的房屋租金,并沒有太大變化。這使得房屋"租售比"看起來越來越"高估"。

　　中國指數(shù)研究院指數(shù)研究的統(tǒng)計顯示,今年1至10月,北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1:434,上海地區(qū)達(dá)1:418,遠(yuǎn)高于國際警戒線。這意味著房產(chǎn)的投資價值相對變小,樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

　　所謂"租售比",是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為,合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。這個比值意味著如果把房子出租,200個至300個月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款,購房就是劃算的。如果租售比低于1∶300,意味著房產(chǎn)投資價值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出,租售價格比不斷拉大,主要是"房價上漲過快"導(dǎo)致。租金在一段時間內(nèi)相對穩(wěn)定,更能體現(xiàn)對房屋的剛性需求,而"房價上漲過快"會導(dǎo)致租售價格比不斷拉大。從另一方面看,目前投資購房,購房者所看重的,并不是傳統(tǒng)意義上的獲取穩(wěn)定租金,而是博得未來房價上漲后的差價,加上貸款的杠桿效應(yīng),這種做法收益無疑更豐厚,與股市投資也更類似。

　　如今,租售價格比不斷拉大,已經(jīng)從一線城市擴(kuò)展到二線城市。戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞認(rèn)為,租售價格比不斷拉大,將導(dǎo)致樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

　　賣地經(jīng)濟(jì)須警惕

　　目前,房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)增長是"共生共榮"的關(guān)系,今年以來,樓市火熱催生地價飆升,部分城市財政收入激增,土地出讓金占比迭創(chuàng)新高。"土地掌握在地方政府手中,房地產(chǎn)又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱,樓市保持上升態(tài)勢是地方政府所希望的。"一位學(xué)者指出。

　　不過,近期的迪拜危機也讓這種經(jīng)濟(jì)模式受到了考驗。財經(jīng)大學(xué)中國銀行(601988)業(yè)研究主任郭田勇便指出,熱衷于發(fā)展土地經(jīng)濟(jì)的地方政府,應(yīng)該提高警惕。

　　中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍教授也表示,迪拜經(jīng)濟(jì)簡單集中在房地產(chǎn)建設(shè)是其陷入危機主要原因。大量借助外來資金開發(fā)房地產(chǎn),短期內(nèi)或許能拉動經(jīng)濟(jì)增長,但從長期來看風(fēng)險極大。尤其是銀行,不應(yīng)該把風(fēng)險過多地集中在某一個行業(yè),包括房地產(chǎn)業(yè)。

　　因石油資源枯竭,迪拜轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。迪拜常住人口120萬左右,其中外來人口就占85%,吸引世界其他地區(qū)的人來購房也就成了當(dāng)局的政策目標(biāo)之一。全球金融危機中,迪拜房價下跌超過50%,其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題在近期集中爆發(fā)。

　　不過,也有專家指出,中國房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該從迪拜危機中吸取教訓(xùn),但中國一線城市和迪拜不能簡單類比。迪拜大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)資金,主要來自于包括全球大型銀行在內(nèi)的國際貸款。隨著金融危機的爆發(fā),國際銀行業(yè)本身面臨流動性危機,這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工,加上迪拜地區(qū)的房價下跌,使得迪拜世界的償付能力出現(xiàn)了問題。這樣,房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的流動性危機較終導(dǎo)致迪拜債務(wù)危機。

　　相比之下,金融危機對中國的影響要小得多。金融危機的到來,令地產(chǎn)調(diào)控政策得以松動,特別是適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了相當(dāng)充裕的資金來源。雖然中國房地產(chǎn)泡沫正在生成之中,但企業(yè)層面的資金鏈還遠(yuǎn)沒到危機的時刻。更重要的是,中國房地產(chǎn)需求膨脹伴隨城市化進(jìn)程而生,其中相當(dāng)部分是自住性需求,房價下調(diào)后,便會吸引剛性需求進(jìn)入,支撐樓市企穩(wěn)。而這是迪拜所不具備的。

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