11月份,城市的房?jī)r(jià)經(jīng)過小幅盤整后呈現(xiàn)加速上漲。北京、上海商品房銷售均價(jià)環(huán)比上漲逾8%,創(chuàng)歷史新高。長(zhǎng)城證券發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2009年初以來(lái),一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)從90上漲至146,漲幅達(dá)62%;相對(duì)2007年高峰期的110上漲33%。一線城市區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過迪拜。

　　投資需求助推

　　"現(xiàn)在北京、上海城區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià),普通的中產(chǎn)已經(jīng)很難承受;在房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期下,大量購(gòu)房者房源,主要是出于投資需求。"一位 地產(chǎn)人士指出。近期,北京新開盤的項(xiàng)目基本上都是"當(dāng)日售罄",供不應(yīng)求導(dǎo)致的搖號(hào)中簽現(xiàn)象屢見不鮮。其中不少樓盤的"打新者",已經(jīng)擁有兩套以上住房,他們購(gòu)房,主要是繼續(xù)看漲房?jī)r(jià)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院較新報(bào)告指出,11月,北京商品住宅成交均價(jià)為17509元/平方米,環(huán)比上漲8.74%,達(dá)到歷史較高水平。其中,四環(huán)內(nèi)均價(jià)已超過22000元/平方米。

　　易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,上海11月商品住宅的平均成交價(jià)格達(dá)到18686元/平方米的歷史較高月度紀(jì)錄,月度環(huán)比漲幅達(dá)15%,同比漲幅更高達(dá)32.7%。其中,內(nèi)環(huán)內(nèi)較高的房?jī)r(jià)已突破16萬(wàn)元/平方米;中環(huán)內(nèi)新房和次新房的均價(jià)也已經(jīng)站上3萬(wàn)元/平方米。

　　目前深受房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)困擾的"海灣明珠"迪拜,在危機(jī)爆發(fā)前的第三季度,房?jī)r(jià)為278美元/平方英尺,約合人民幣20426元/平方米。

　　對(duì)于看漲房?jī)r(jià)的原因,一位來(lái)自江蘇的投資客坦言,"現(xiàn)在銀行利率這么低,明年通脹很可能起來(lái),存錢太不劃算,購(gòu)房還是比較保險(xiǎn)。"該投資客認(rèn)為,郊區(qū)新盤依然有上漲空間。

　　業(yè)內(nèi)專家指出,在適度寬松的信貸環(huán)境下,部分城市在刺激購(gòu)房需求的同時(shí),也放寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開發(fā)等原有限制。開發(fā)商普遍資金充裕,缺乏降價(jià)促銷、快速回籠資金的動(dòng)力。即使近期成交量出現(xiàn)波動(dòng),房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。更重要的是,今年下半年,大城市"地王"頻現(xiàn),更是加劇了未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)的預(yù)期。

　　在庫(kù)存消化及土地稀缺的概念下,具有一定升值空間的樓盤受到購(gòu)房者追逐。一般而言,開發(fā)商會(huì)采取"低開高走"的銷售策略,新盤定價(jià)較低;另外,隨著城市發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套建設(shè)的鋪開,也讓城市規(guī)劃新區(qū)的物業(yè)價(jià)值預(yù)期上升,從而吸引投資需求。

　　租售比超警戒線

　　房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,讓房產(chǎn)的"市盈率"大幅升高。但是,作為城市住房真實(shí)需求指標(biāo)的房屋租金,并沒有太大變化。這使得房屋"租售比"看起來(lái)越來(lái)越"高估"。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究的統(tǒng)計(jì)顯示,今年1至10月,北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1:434,上海地區(qū)達(dá)1:418,遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒線。這意味著房產(chǎn)的投資價(jià)值相對(duì)變小,樓市泡沫有不斷積聚的趨勢(shì)。

　　所謂"租售比",是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為,合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租,200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款,購(gòu)房就是劃算的。如果租售比低于1∶300,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出,租售價(jià)格比不斷拉大,主要是"房?jī)r(jià)上漲過快"導(dǎo)致。租金在一段時(shí)間內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定,更能體現(xiàn)對(duì)房屋的剛性需求,而"房?jī)r(jià)上漲過快"會(huì)導(dǎo)致租售價(jià)格比不斷拉大。從另一方面看,目前投資購(gòu)房,購(gòu)房者所看重的,并不是傳統(tǒng)意義上的獲取穩(wěn)定租金,而是博得未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后的差價(jià),加上貸款的杠桿效應(yīng),這種做法收益無(wú)疑更豐厚,與股市投資也更類似。

　　如今,租售價(jià)格比不斷拉大,已經(jīng)從一線城市擴(kuò)展到二線城市。戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞認(rèn)為,租售價(jià)格比不斷拉大,將導(dǎo)致樓市泡沫有不斷積聚的趨勢(shì)。

　　賣地經(jīng)濟(jì)須警惕

　　目前,房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是"共生共榮"的關(guān)系,今年以來(lái),樓市火熱催生地價(jià)飆升,部分城市財(cái)政收入激增,土地出讓金占比迭創(chuàng)新高。"土地掌握在地方政府手中,房地產(chǎn)又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱,樓市保持上升態(tài)勢(shì)是地方政府所希望的。"一位學(xué)者指出。

　　不過,近期的迪拜危機(jī)也讓這種經(jīng)濟(jì)模式受到了考驗(yàn)。財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行(601988)業(yè)研究主任郭田勇便指出,熱衷于發(fā)展土地經(jīng)濟(jì)的地方政府,應(yīng)該提高警惕。

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍教授也表示,迪拜經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單集中在房地產(chǎn)建設(shè)是其陷入危機(jī)主要原因。大量借助外來(lái)資金開發(fā)房地產(chǎn),短期內(nèi)或許能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但從長(zhǎng)期來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)極大。尤其是銀行,不應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)過多地集中在某一個(gè)行業(yè),包括房地產(chǎn)業(yè)。

　　因石油資源枯竭,迪拜轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。迪拜常住人口120萬(wàn)左右,其中外來(lái)人口就占85%,吸引世界其他地區(qū)的人來(lái)購(gòu)房也就成了當(dāng)局的政策目標(biāo)之一。全球金融危機(jī)中,迪拜房?jī)r(jià)下跌超過50%,其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題在近期集中爆發(fā)。

　　不過,也有專家指出,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該從迪拜危機(jī)中吸取教訓(xùn),但中國(guó)一線城市和迪拜不能簡(jiǎn)單類比。迪拜大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)資金,主要來(lái)自于包括全球大型銀行在內(nèi)的國(guó)際貸款。隨著金融危機(jī)的爆發(fā),國(guó)際銀行業(yè)本身面臨流動(dòng)性危機(jī),這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工,加上迪拜地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌,使得迪拜世界的償付能力出現(xiàn)了問題。這樣,房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)較終導(dǎo)致迪拜債務(wù)危機(jī)。

　　相比之下,金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響要小得多。金融危機(jī)的到來(lái),令地產(chǎn)調(diào)控政策得以松動(dòng),特別是適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了相當(dāng)充裕的資金來(lái)源。雖然中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在生成之中,但企業(yè)層面的資金鏈還遠(yuǎn)沒到危機(jī)的時(shí)刻。更重要的是,中國(guó)房地產(chǎn)需求膨脹伴隨城市化進(jìn)程而生,其中相當(dāng)部分是自住性需求,房?jī)r(jià)下調(diào)后,便會(huì)吸引剛性需求進(jìn)入,支撐樓市企穩(wěn)。而這是迪拜所不具備的。

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