就在投資者還討論熱點(diǎn)城市樓市“租售比”嚴(yán)重失調(diào)是否意味著泡沫的時(shí)候，國(guó)土資源部30日公布的《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》包含的一系列數(shù)據(jù)報(bào)告中，頭次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。

　　住宅租金回報(bào)收益不理想

　　租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益較為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房?jī)r(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說(shuō)明該地區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

　　國(guó)土部中國(guó)土地規(guī)劃研究院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松介紹，國(guó)土部以全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢(shì)顯示，近五年來(lái)，由于供需失衡引致銷售價(jià)格相對(duì)租金水平的過(guò)快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢(shì)。租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度，其中住宅物業(yè)自2008年以后，監(jiān)控城市便開(kāi)始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有監(jiān)控城市。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢(shì)大體相同。從率上看，在國(guó)土部選取的2009年六個(gè)樣本城市中，其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率，表明住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常率。

　　去年同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值上升至31.29%

　　繼去年6月頭度公布地價(jià)房?jī)r(jià)占比之后，國(guó)土部本次再度公布了去年同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值，即傳統(tǒng)意義上的地價(jià)房?jī)r(jià)占比。報(bào)告顯示，全國(guó)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.29%，基本處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi)，而這一數(shù)字在去年7月頭度公布時(shí)為23.2%。

　　趙松表示，報(bào)告中公布的是同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比，旨在反映當(dāng)前市場(chǎng)上的地價(jià)水平占房?jī)r(jià)水平的比例關(guān)系。如果從開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成角度分析，還會(huì)有較大差異?！皬馁?gòu)置土地到開(kāi)發(fā)商品房上市，其間通常會(huì)有3年左右的開(kāi)發(fā)時(shí)間，而這一期間，如果土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)上漲，那這種上漲帶來(lái)的地價(jià)增值就有可能轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，即使考慮了地價(jià)款的利息支出，得出的地價(jià)房?jī)r(jià)比也會(huì)更低些?！彼f(shuō)。

　　住宅市場(chǎng)化程度高于商業(yè)地產(chǎn)

　　“技術(shù)人員在采集數(shù)據(jù)的過(guò)程中有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，半數(shù)城市居住地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)商業(yè)，這一點(diǎn)是比較異常的。”國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云強(qiáng)調(diào)，在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個(gè)城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計(jì)14個(gè)城市居住地價(jià)房?jī)r(jià)比高于商業(yè)地價(jià)房?jī)r(jià)比。

　　“按照一般規(guī)律，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值的比例應(yīng)該更高。而我國(guó)目前的居住地價(jià)與商業(yè)地價(jià)的差距并不大，商業(yè)用地地價(jià)房?jī)r(jià)比低于居住用地地價(jià)房?jī)r(jià)比?！编u曉云認(rèn)為，這種反?，F(xiàn)象說(shuō)明，現(xiàn)階段，我國(guó)住宅市場(chǎng)化程度較商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)化程度更高。

　　新聞鏈接：

　　國(guó)土部在發(fā)布《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》時(shí)表示,2010年,還會(huì)有一系列調(diào)控政策的跟進(jìn),地價(jià)上漲幅度或會(huì)有所放緩。一線城市居住地價(jià)增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn),須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。同時(shí),該報(bào)告顯示,2009年全國(guó)(105個(gè)監(jiān)測(cè)城市)總體綜合地價(jià)水平值為2653元/平方米,其中商業(yè)地價(jià)較高,為4712元/平方米;其次為居住地價(jià),3824元/平方米;工業(yè)地價(jià)較低,為597元/平方米。

　　2009年全國(guó)地價(jià)低于2007年

　　數(shù)據(jù)顯示,2009年全國(guó)總體地價(jià)水平漲幅較明顯,各用途地價(jià)漲幅均高于2008年,但低于2007年水平。2009年全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為5.05%,同比較上年提高了4.58個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率都有所上升,其中,商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率為5.54%,提高了4.58個(gè)百分點(diǎn);居住地價(jià)增長(zhǎng)率為7.92%,提高了7.71個(gè)百分點(diǎn);工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率為1.56%,提高了1.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　去年房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于地價(jià)

　　而從2009年全國(guó)城市地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系分析看,商住綜合地價(jià)與商品房?jī)r(jià)格均呈快速上漲趨勢(shì),房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于地價(jià),商品房?jī)r(jià)格及增長(zhǎng)率均為2001年以來(lái)較高水平。2009年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)中居住用地所占比重略有提高。

　　二、三線城市地價(jià)可能跟風(fēng)上漲

　　而報(bào)告在分析2010年全國(guó)城市地價(jià)變化趨勢(shì)時(shí)強(qiáng)調(diào),金融與稅收政策的調(diào)整將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng),并直接影響地價(jià)走勢(shì)。一線城市居住地價(jià)增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn),須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。

　　報(bào)告指出,2009年地價(jià)上漲幅度較大的主要是一線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市和東部沿海地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較活躍的城市。而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快,中小城市對(duì)住房用地需求會(huì)持續(xù)增大,頭套購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí)、剛性購(gòu)房需求的釋放,將刺激二、三線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),從而激發(fā)城市居住地價(jià)的上漲。但是,二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等必然存在一定的差距,其市場(chǎng)需求彈性往往受到很多限制,因此必須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)過(guò)快上漲。

　　國(guó)土部再提地價(jià)房?jī)r(jià)占比

　　昨天公布的《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示,全國(guó)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.29%,基本處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi),而這一數(shù)字在去年頭度公布的時(shí)候?yàn)?3.2%。

　　此外,報(bào)告還顯示,在可獲取有效數(shù)據(jù)的28個(gè)城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計(jì)14個(gè)城市居住地價(jià)房?jī)r(jià)比高于商業(yè)地價(jià)房?jī)r(jià)比,即半數(shù)城市居住地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)商業(yè)。對(duì)此國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示:“按照一般規(guī)律,商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值的比例應(yīng)該更高。而我國(guó)目前,居住地價(jià)與商業(yè)地價(jià)的差距并不大,商業(yè)用地地價(jià)房?jī)r(jià)比低于居住用地地價(jià)房?jī)r(jià)比。這樣一個(gè)異象說(shuō)明現(xiàn)階段,住宅市場(chǎng)化程度較商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)化程度更高。”

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