雖然央行還沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但購房優(yōu)惠利率退出已是不爭的事實(shí)，即便是頭次購房者也很難享受7折利率，而多套房購房者更不得不“享受”懲罰性利率。一些精明的購房者想出應(yīng)對招數(shù)，自己為房貸減息。

招數(shù)一：用足公積金政策

購房者D先生，購購套房產(chǎn)時(shí)用了組合貸款，目前尚有10萬元的公積金貸款沒有還清，準(zhǔn)備為孩子購購一套緊靠學(xué)校的小區(qū)，需要貸款100萬元左右。因?yàn)橘徺彽氖嵌追?，商業(yè)性貸款利率要“享受”基準(zhǔn)利率1.1倍(6.53%)。貸款20年，利息總支出約為79.4萬元。

減息方案：先向父母借款10萬元還清公積金貸款，然后申請組合貸款，按照D先生夫婦的公積金繳交情況，次使用公積金貸款可以申請60萬元公積金貸款，這樣只要再申請40萬元的商業(yè)性貸款即可。因?yàn)楣e金貸款的利率不受使用次數(shù)的影響，他們的利息總支出可以下降到約58萬元 (其中公積金部分約為26.2779萬元，商業(yè)性貸款部分約為31.7673萬元)，自己為房貸降息約20萬元。至于父母的借款，可以等新購的房產(chǎn)交房后，再申請公積金裝修貸款歸還。這樣，總的負(fù)債額度沒有變化，但利息支出可以大大降低。

注意事項(xiàng)：公積金貸款的額度受到貸款次數(shù)及儲存賬戶余額的限制，購房者如果前一次貸款辦理了沖還貸，再次購房前較好提前終止，攢足余額，以用足再次貸款的上限。另外，新房交房后不要忘記辦理公積金裝修貸款(目前該項(xiàng)貸款暫時(shí)停辦，不久后應(yīng)該可以恢復(fù))。如此，購房時(shí)不必預(yù)留裝修費(fèi)用，可以盡量多付頭付款少貸款，也能起到少付利息的效果。

　招數(shù)二：巧選房貸理財(cái)產(chǎn)品

購房者W小姐經(jīng)營一家網(wǎng)絡(luò)紅酒公司，目前準(zhǔn)備購購婚房。由于父母購房時(shí)參與貸款，按目前的政策不能享受頭次購房優(yōu)惠利率，需要貸款150萬元。

減息方案：將房貸和自己的流動資金賬戶關(guān)聯(lián)起來，辦理理財(cái)型房貸產(chǎn)品，如深圳發(fā)展銀行的“存抵貸”業(yè)務(wù)。由于W小姐經(jīng)營需要保留一定金額的備貨資金，這部分資金以前只能獲取活期利息。辦理了“存抵貸”業(yè)務(wù)，W小姐就可以把這部分時(shí)常閑置的資金劃入房貸還款賬戶，銀行將按照一定的比例視作提前還貸，并將節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還給W小姐。

注意事項(xiàng)：按“存抵貸”業(yè)務(wù)的規(guī)定，并不是全部的存款都能被抵扣，而是按照一定的比例計(jì)算，比如10萬元存款的抵扣比例為85%，按貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，客戶的理財(cái)收益率可達(dá)到2.73%。另外，還款賬戶中的金額必須超過5萬元才能抵扣。因此，這種房貸業(yè)務(wù)比較適合常有大額現(xiàn)金流的個(gè)人經(jīng)營戶，普通工薪購房者辦理后起到減息的效果則不明顯。

　招數(shù)三：調(diào)用已有產(chǎn)權(quán)房

購房者H先生，打算乘樓市調(diào)整投資一套市小房型，但有過多次貸款紀(jì)錄的他遭遇三套房停貸政策。中介告訴他，即便個(gè)別銀行能夠辦理，也要他承擔(dān)基準(zhǔn)利率1.2倍(7.13%)的高利率。按照貸款額100萬元計(jì)算，20年貸款期的利息總額約88萬元。

減息方案：將自己手中持有的無貸款產(chǎn)權(quán)房抵押，辦理房屋抵押消費(fèi)貸款，視H先生的資信情況及貸款額度，銀行可能給予他基準(zhǔn)利率1.15倍甚至1.1倍的利率。如果按照1.1倍利率(6.53%)計(jì)算，大約能節(jié)省9萬元的利息。

注意事項(xiàng)：辦理房屋抵押貸款必須是已經(jīng)還清貸款的產(chǎn)權(quán)房。此外，銀行對房產(chǎn)本身的價(jià)值、房齡以及借款的額度都有一定的要求，借款人此前的信用記錄及職業(yè)背景等對貸款的較終利率確定也會起到很大的作用。

　招數(shù)四：先購房后領(lǐng)結(jié)婚證

購房者L先生和T小姐，準(zhǔn)備近期領(lǐng)取結(jié)婚證，然后共同出資購購婚房，由于L先生曾經(jīng)有過貸款紀(jì)錄，共同貸款購房不能享受頭套房利率，組合貸款中商業(yè)性貸款部分要承擔(dān)1.1倍利率。

減息方案：先用沒有貸款紀(jì)錄的T小姐一個(gè)人的名字購房，購房后再領(lǐng)結(jié)婚證，然后在產(chǎn)證上增加L先生的名字。目前，頭次購房者較低能夠享受基準(zhǔn)利率75折 (4.46%)的優(yōu)惠，相比1.1倍利率要相差2個(gè)百分點(diǎn)。而按照目前房產(chǎn)稅收的相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)證上增加配偶的名字將按照與方式計(jì)稅，以與的份額按3%繳納契稅。按L先生和T小姐準(zhǔn)備購置200萬元房產(chǎn)，每人占一半份額計(jì)算，他們需要繳納3萬元的稅款，加上其他一些公證、登記費(fèi)用，較多不超過4萬元。而如果按照150萬元的貸款額計(jì)算，頭套房和二套房貸款相比，20年還款期利息的總差額將達(dá)到42萬元之巨。

注意事項(xiàng)：在沒有確定夫妻關(guān)系的情況下共同出資購房，可能蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，這可以通過協(xié)議規(guī)避。采用上述方法還要考慮一個(gè)人的收入水平是否會影響總的貸款額度。另外，公積金貸款以夫妻雙方名義申請的額度要大于以單人申請，所以還要綜合考慮雙方公積金貸款的可貸額度。 (文中房貸計(jì)算數(shù)字僅供參考，具體以銀行計(jì)算為準(zhǔn))

(作者：沈忠民)

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