“售后包租”，聽起來很美，自己只要付了頭期，就有開發(fā)商幫著出租，每個月的租金不僅可以還月供，還頗有盈余，對投資房地產(chǎn)的投資者來說，似乎非常合適。但是，在國務院2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》中，正是這種聽起來很美的銷售方式———售后包租和返本銷售卻都被明令禁止。

但近日，記者發(fā)現(xiàn)“售后包租”又重返市場，并吸引了大量投資者的關注。

何謂“售后包租”

按《商品房銷售管理辦法》第七章附則第45條表述，“售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租購受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為”。

與此同時，房地產(chǎn)業(yè)內對“售后包租”也有個解釋。“所謂‘售后包租’，就是開發(fā)商將所售商品房出售給購房者，但購房者并不實際使用該房，而是與開發(fā)商簽訂包租協(xié)議，并以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種銷售方式?！?p>

據(jù)了解，“售后包租”有多種形式，包括“返租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報”的方式吸引購家入場。同時，因為“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓等）的銷售過程中。

售后包租這種銷售方式始于上世紀六七十年代，開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、中國香港。

北京銀信光華房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理范小沖告訴記者，這種銷售方式在中國內地較早出現(xiàn)是90年代初期?！笆酆蟀狻彪S著當時的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，一經(jīng)推出，就異?；鸨?，但是往往因為開發(fā)商較終無法兌現(xiàn)承諾，樓沒蓋完，就卷款逃了，導致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，同時造成虛假市場需求，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。

鑒于“售后包租”造成的巨大經(jīng)濟損失，2001年6月1日，國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

被禁辦法重新抬頭

但是，記者近期發(fā)現(xiàn)這種已經(jīng)被禁止的銷售辦法又大有抬頭之勢。

近日，記者在采訪秦皇島某涉及異地置業(yè)的房地產(chǎn)糾紛時發(fā)現(xiàn)，當初該項目銷售時，業(yè)主在購購其商鋪時，同時簽訂了一份代理委托合同，即委托對方代理業(yè)主所有物業(yè)的出租經(jīng)營，并按年領取房款10%的“回報”。同時，該項目還承諾業(yè)主可以在若干年后將該物業(yè)以比原銷售價高若干比例的價格轉售給開發(fā)商。

這樣的約定，令記者想起已經(jīng)被禁止的“售后包租”。在采訪中，多名業(yè)內人士也提出同樣的疑問。

經(jīng)過調查，記者發(fā)現(xiàn)變相的“售后包租”已經(jīng)悄然重返市場，并吸引了大量投資者的熱情。

廣告宣傳上，“10年返租，每年8%”，“年回報率高達6%”，“6年返租，年回報率可達17％……”面對誘人的回報率和看似穩(wěn)妥的投資方式，投資者如何不動心？

京城某商業(yè)地產(chǎn)項目宣傳表示，該項目每天每平方米可得4元的租金收入，如果投資10平米的話，每年得到的租金收入為4×358×10=14320元，而該項目的售價為均價11000元/平方米左右。按此計算，投資者購購該商鋪一共花費11萬元，8年后就可以收回成本，然后就可以坐享每年14320元的純回報了。

但是，與90年代盛行的“售后包租”模式不同的是，目前市場上出現(xiàn)的“售后包租”，經(jīng)營方不再是開發(fā)商，而是作為中介方的投資公司；包租年限從原來的三五年延長到現(xiàn)在的六年八年甚至十年。

業(yè)內人士指出，這種變形更具有隱蔽性和誘惑性，開發(fā)商找來專業(yè)的投資公司，撇清“套現(xiàn)”嫌疑，延長返租年限，表示返租誠意，這令投資者更無法辨清其中真?zhèn)巍?p>

籌資不暢導致售后返租

參訪中，一名“售后返租”項目的參與者告訴記者，“售后返租”臭名昭著，但是為什么現(xiàn)在又會重新出現(xiàn)呢？關鍵還是有市場，對開發(fā)商來說，這樣能減輕開發(fā)資金壓力，對投資者來說，這樣可以降低投資風險，為什么不能做？如果是鑒于海南房地產(chǎn)泡沫，但現(xiàn)在和當年的投資環(huán)境、政策背景、房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)不同，大部分開發(fā)商還是想做事情，而不是真的要卷款逃跑，內地的開發(fā)商經(jīng)濟實力都比較薄，商業(yè)地產(chǎn)投入又非常大，不通過這樣的變相手段籌資，很少有開發(fā)商能承受得了資金壓力。

他的看法得到了不少 人士的認同，認為“售后包租”現(xiàn)象的重新出現(xiàn)，很大原因還在于房地產(chǎn)市場籌資渠道不暢，如果能借鑒美國等國家的方式，發(fā)行房地產(chǎn)基金，將較好解決開發(fā)商資金不足和民間資金投資風險過大的矛盾?！　　　　?作者：魯歡)

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