近兩年，伴隨著一系列宏觀調控對投資、投機型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現。產權式酒店作為投資類物業(yè)的主要產品形式之一，近期由于頻頻出現問題，而引起社會各界的廣泛關注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業(yè)時能做到心中有數，本文將結合一正一反兩個案例，給出相應的風險提示與投資建議。

講評要點

1.產權式酒店投資具有哪些優(yōu)勢？

2.產權式酒店投資三大主要風險：市場風險、法律風險、誠信風險。

3.規(guī)避風險三刃利劍，一是明確權屬，二是看擔保機制是否健全，三是看是否具有完善的退出機制。

反面案例

金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開始試營業(yè)。占地16畝，高15層。當時在很多媒體上大打廣告，廣告語這樣寫道，“金色假日酒店位于八達嶺國際旅游會展經濟區(qū)，是延慶縣工程，也是北京市頭家產權式酒店，酒店正在熱賣中?！?p>廣告介紹，產權酒店是一種新型的房產投資和消費模式，其特征是，業(yè)主投資購房，統一由酒店管理公司來經營，業(yè)主購購后即可坐收利潤。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢，豐厚，除了100%的物業(yè)產權外，還有10%～30%的純利回報給業(yè)主。購了這種產權式酒店的房子，“就像搬回家一臺提款機”，“安全可靠”，可以“邊玩邊賺”。

2004年1月，300多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日～12月31日的房產經營收益。然而，一套30多萬元的客房，一年只有數百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾，應該是上萬元。由于無法兌現當初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請仲裁或向法院提起訴訟。

截至目前，金色假日300多名業(yè)主被套牢的問題仍然沒有得到解決。

正面案例

由“中信國安集團”投資30億歷時13年建造的“城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、餐飲、會議、娛樂、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍本，將老北京的城廊微縮過來，內九外七的城樓、城墻均按明代京城1：1修建，設有建、安定門、永定門、正安門等城樓，只是將城墻長度縮短，并改為內部兩層的空腹長廊，作為客房、餐廳、辦公場所，其設計由當初的老一輩建筑大師為其擔綱。整個建筑外觀古樸典雅、氣勢恢宏。截至目前，“城”的商業(yè)、餐飲、能容納3000人的大型會議、影視拍攝以及娛樂休閑設施已全部投入使用，在售的只是部分產權式酒店。

據了解，“城”的產權式酒店于2003年開始銷售，并提出了一種個人投資理財模式。即每份投資10萬元，投資期限較低3年，較長8年，在投期限內，投資者每年可獲得6%的現金回報和2.3%的消費代金卡，現金回報每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當初購購時同等的價比同時轉售給經營公司。

由于“城”的擔保機制相對健全，所以，自2003年銷售以來，取得了不俗的銷售業(yè)績，并如約兌現了兩次返租——2004年7月，“城”1521位業(yè)主收到1020萬元投資收益；2005年1月，“城”2250位業(yè)主收到1659萬元投資收益。2005年7月即將如約兌現第三次返租。

專家講評

委托經營、收益穩(wěn)定——產權式酒店兩大優(yōu)勢

產權式酒店，作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞。當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客

觀因素有關外，與產品本身的優(yōu)勢也是分不開的。那么，在了解產權式酒店投資的優(yōu)勢之前，頭先應了解一下什么是“產權式酒店”？

業(yè)界普遍認為，所謂的“產權式酒店”，是由消費者或個人投資者購斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權式酒店是購斷產權而不僅僅是購斷時段，即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者，這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經營獲取，從經營利潤中分紅。有的還可獲得酒店的一定期限的免費居住權。

在了解了“產權式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的優(yōu)勢。北京經緯時代房地產經紀有限公司副總經理蘇文認為，產權式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因。

其一，委托經營，省去麻煩

產權式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套酒店客房的產權之后，再委托開發(fā)商或專門的酒店經營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定

不少“產權式酒店”都提供相當誘人的包租服務，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“城”為例，其承諾的年率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬元計算，投資者每年可獲得的現金回報為9000元?；诖?，業(yè)界普遍認為，“產權式酒店”的相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風險相對也小一些。另外，很多“產權式酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當具有吸引力。

　市場、法律、誠信——產權式酒店投資三大風險

雖然“產權式酒店”有以上種種優(yōu)勢，但亦蘊藏著諸多風險。所以，作為投資者來講，應避免受高額回報的誘惑，清醒認識到其風險的存在。對此，北京乾坤律師事務所合伙人劉欣律師分析認為，產權式酒店的風險有三類，即市場風險、法律風險和誠信風險。

市場風險

市場風險即在酒店經營過程當中，相關政策出臺、大的市場變動而帶來的風險。比如，近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調控，對于那些通過銀行按揭投資產權式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。再比如，在投資年限內，如果政府出臺相關政策，對此類物業(yè)及投資模式進行明令禁止。另外，一些市場的變動，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會分流“產權式酒店”的投資人群，這樣一來，便會引發(fā)一系列連鎖反應，如下圖：

專家認為，在現有的政策環(huán)境下，對于想長線獲取穩(wěn)定收益的人士而言，可以考慮選擇合適的項目投資，但對于想短期獲取收益的購家而言，眼下并不適合投資。

法律風險

法律風險又分三個層面，頭先是項目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產權證、項目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；其次是合同條款不合法。即合同條款的約定不夠清晰，無法起到保障各方利益的作用；再次是擔保機制不合法。即所提供的擔保為無效擔保。比如“碧溪”，當初提供的擔保內容為，碧溪家居廣場的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居廣場的產權。根據《擔保法》規(guī)定，企業(yè)及商家的收入不能作為擔保的內容。所以，前兩條為無效擔保。另外，根據有關規(guī)定，以產權作為擔保內容的，必須到有房屋管理部門進行登記備案，即在產權證較后一頁的“其他事項”或“他項權利”的條款中，做出“本產權已抵押給××債務關系”的登記。登記之后，其擔保方能生效。據了解，“碧溪”的產權并未到相應部門做過登記，所以，第三條同樣屬于無效擔保。這里需要提醒的是，部分以產權作為擔保內容的開發(fā)商，雖然到相關部門做了登記，但往往會在產權證上注明抵押期限，比如半年、一年或者兩年。這是開發(fā)商不想承擔責任的表現。因為根據“高法”的司法解釋，這個期限是無效的，債務人(開發(fā)商)只有在償還完所有的債務之后，拿著作過抵押登記的產權證到相關部門進行注銷，產權的抵押以及開發(fā)商與業(yè)主之間的債務關系才能算真正結束。

誠信風險

這種風險主要來自開發(fā)商?！爱a權式酒店”的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經營公司在酒店營業(yè)中經營不善，由于酒店經營成本較高，一旦產生經營風險，投資者就沒有任何保障。比如金色假日酒店，投資期限為20年，當初承諾10%～30%的豐厚回報，然而，真正兌現的只是千分之幾、萬分之幾，甚至連千分之幾、萬分之幾都兌現不了。稍加分析不難發(fā)現，造成“金色假日”無法兌現承諾的原因主要有兩個方面，即銷售策略和經營水準。以該項目50平方米的“標間”為例，當時售價14萬元。后來，同樣是50平方米“標間”，總價卻提高到42萬元，那么，10%的年回報即為21萬元。假設該“標間”每年可獲得的租金收益為15萬元，返回業(yè)主14萬元之后，經營公司還盈余1萬元。顯然，若返給業(yè)主21萬元，經營公司則虧損6萬元。雖然，這個15萬元的年租金收益只是假設，但說明一個問題，即在一定租金收益的前提下，回報較低時，能夠兌現；而當回報高出實際租金收益時，承諾的回報便兌現不了。久而久之，便形成惡性循環(huán)。這是項目前期的銷售策略為后期經營埋下的隱患。還有，當售價上調、實際回報增高時，如果經營公司具有較高的經營管理水準，令租金收益也相應提高，也能從一定程度上避免出現承諾無法兌現的情況。但問題在于，租金反映的是市場實際需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水準提高，租金的上升幅度也遠不及房價的上漲幅度。

與“金色假日”形成鮮明對比的是位于河北香河的“城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“城”年率為6%的現金及2.3%的消費代金卡；“中欣戴斯酒店”年率為8%，業(yè)主每年還可獲得3天的免費入住期。與同類產品相比，“城”和“中欣戴斯”的率的確偏低，但其收益相對較穩(wěn)定?；诖?，專家提醒，產權式酒店的投資期限越長、承諾的回報越高，其風險也就越大。一般而言，率為在6%～8%為比較合理。

明確權屬、擔保及退出機制——規(guī)避風險三刃利劍

劉欣律師認為，造成以上種種風險的主要原因在于，信息的不對稱以及投資者對轉讓、出租、擔保等專業(yè)投資知識的欠缺。所以，劉欣律師建議，投資者在選擇投資產權式酒店前期，應通過各個渠道了解項目的相關情況，比如開發(fā)背景、項目是否已被抵押，等等。另外，還需要增加專業(yè)投資知識、

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