一石激起千層浪。固定利率房貸作為一個(gè)內(nèi)地投資者從未接觸過的新鮮產(chǎn)品，在經(jīng)歷了兩次房貸利率調(diào)升之后，真是好東西嗎？

100萬房貸多付20萬利息

固定利率房貸即將推出的消息，讓滬上購房者精神一振。過去兩年，房貸利率已經(jīng)兩次提高，5年以上的房貸利率已從5.04%提高到5.31%。從明年開始，將執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率6.12%，條件好的投資者才可享受5.51%的優(yōu)惠利率。

別看僅是幾十個(gè)基點(diǎn)的上調(diào)，但對(duì)長期貸款的每月還款額，影響頗大。以100萬元30年期的等額本息貸款為例，今年比去年每個(gè)月要多付130多元。如按照基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，每個(gè)月還要增加650元左右。粗略計(jì)算，30年的全部利息竟要多付近20萬元！

這樣被動(dòng)地跟著市場利率上浮，顯然很不劃算。很多購房者都希望找到一個(gè)能回避利率風(fēng)險(xiǎn)的工具，固定利率房貸讓他們看到了一線希望。固定利率房貸固然可以回避利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)利率走穩(wěn)或者下調(diào)的時(shí)候，貸款人又將被鎖定在一個(gè)較高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮動(dòng)利率和固定利率沒有完全的優(yōu)劣之分。

三種人適合固定利率房貸

一是有穩(wěn)定固定收入的人。中行市分行營業(yè)部理財(cái)副主任羅毅認(rèn)為，目前國內(nèi)的利率前景非常微妙，以現(xiàn)有的資訊還難以做出一個(gè)明確的判斷。從這個(gè)角度來說，固定利率房貸面臨的利率不確定性很大。此外，固定利率房貸比較適合那些有穩(wěn)定的固定收入的人士。這些人一方面能夠按計(jì)劃還款，另一方面也能對(duì)將來的大額支出“心中有數(shù)”。

二是鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。興業(yè)證券培訓(xùn)部總監(jiān)唐紹云則告訴《錢周刊》，根據(jù)他在北美銀行界的經(jīng)驗(yàn)，一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人，也青睞固定利率房貸。唐紹云分析說，北美的固定利率房貸期限長達(dá)10年甚至以上，有些風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高的人，比如專業(yè)投資者或者商人，從銀行貸款的主要目的是融資，而不是單純?yōu)榱速彿孔印?duì)這些人來說，容易找到比貸款利率高的投資項(xiàng)目，他們是為了確定未來一段時(shí)間的融資成本而申請(qǐng)固定利率房貸的。他還指出，目前全球經(jīng)濟(jì)可能面臨著新一輪的通貨膨脹，越來越多的央行選擇加息，這對(duì)中國央行未來的利率決策也將產(chǎn)生一定的影響。

三是有升息預(yù)期的人。適合申請(qǐng)固定利率房貸的人，就是有升息預(yù)期的人。香港御峰理財(cái)董事總經(jīng)理陳茂峰介紹說，香港引進(jìn)固定利率房貸有大約十年的時(shí)間，往往是市面上利率看漲時(shí)，較受歡迎。較近，由于香港銀行界紛紛跟進(jìn)美聯(lián)儲(chǔ)的加息步伐，固定利率房貸成為業(yè)主的新寵。但他也指出，內(nèi)地房貸利率已經(jīng)兩次提高，即使再有一到兩次的加息，5年之內(nèi)的利率水平也可能看跌不看升，此時(shí)申請(qǐng)固定利率房貸，風(fēng)險(xiǎn)可能比較大。

除了以上提到的三種人外，其他類型的購房者就要好好斟酌一下了。尤其是那些計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或者想增加還款額的投資者，較好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。香港固定利率房貸的違約金高達(dá)貸款余額的3%。

固定利率不如靈活還款

即使利息上升了，每個(gè)月的銀行賬單上，還款額還是那么多，只不過貸款的年限被延長了。此時(shí)，還會(huì)考慮固定利率房貸嗎？可能大多數(shù)人都會(huì)說不。這正是在香港發(fā)生的情況。

據(jù)陳茂峰介紹，香港銀行界的調(diào)息行動(dòng)非常迅捷，這個(gè)月宣布加息后，下個(gè)月就執(zhí)行新的利率水平。這與內(nèi)地在次年才執(zhí)行較新利率的做法大相徑庭。但是，香港的大多數(shù)人還是選擇浮動(dòng)利率房貸。因?yàn)殂y行會(huì)給客戶提供兩個(gè)選擇：一、貸款年限不變，每月還款額增加；二、每月還款額不變，貸款年限延長。通過種還款方式，就能回避利率突然變動(dòng)給支出帶來的影響。大多數(shù)人都希望在有能力時(shí)提前還款，因此不會(huì)太介意還款期限被延長。如果選擇了固定利率房貸，提前還款要交納的高額罰息，讓人望而卻步。不過在內(nèi)地，默認(rèn)的還款方式還是每個(gè)月增加還款額，貸款年限不變，許多人的未來支出安排由此被打亂。

固定利率房貸在海外已是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的成熟產(chǎn)品，只是令人眼花繚亂的貸款產(chǎn)品中的一個(gè)。據(jù)唐紹云介紹，除了短期固定利率房貸外，投資者還可以選擇長期固定利率、固定利率和浮動(dòng)利率結(jié)合、設(shè)定封頂利率、以及期初只還利息等多種貸款產(chǎn)品。

海外房貸量體裁衣香港固利低于浮利

在內(nèi)地，以推出固定利率房貸為標(biāo)志的金融創(chuàng)新剛起步，而海外的房貸服務(wù)則花樣繁多，品種豐富。手頭拮據(jù)的人，可以從銀行貸九成半甚至100%的貸款。如果還貸的前幾年經(jīng)濟(jì)情況緊張，可以選擇支付利息，大幅度壓縮還貸支出；申請(qǐng)者可以鎖定今后10年甚至40年的還貸支出。在當(dāng)前的香港市場上，還能找到利率低于浮動(dòng)利率的固定利率房貸。

香港固定利率低于浮動(dòng)利率

較近，香港星展、東亞銀行以及AIG紛紛推出固定利率貸款，通常為2年時(shí)間。頭兩年利率固定，目前的年利率水平為4.68%～4.83%，之后的貸款利率則開始浮動(dòng)或根據(jù)銀行同業(yè)利率而定。貸款成數(shù)從7成到9成半不等，并設(shè)有較低貸款金額，以及罰息等約束。

固定利率房貸的利率水平，通常在有升息預(yù)期的情況下，會(huì)比市場利率高一些，因?yàn)橥顿Y者可以回避風(fēng)險(xiǎn)。目前推出的這幾款固定利率房貸，處于市場利率的居中水平。

香港的浮動(dòng)房貸利率一般以P-2.25%來確定。其中P代表較優(yōu)惠利率，由各家銀行自行確定。當(dāng)前市場上有兩個(gè)P，渣打、東亞等十家銀行的較優(yōu)惠利率為7.25%，而匯豐、恒生等銀行的較優(yōu)惠利率為7%。因此，兩個(gè)集團(tuán)的浮動(dòng)房貸利率分別約為5%和4.75%。

由于有利率上的優(yōu)惠，較近固定利率房貸在香港大受歡迎。

美國還貸方式五花八門

在美國，挑選房子也許并不需要花太大功夫。接踵而至的房屋貸款，卻需要大力研究。因?yàn)殂y行提供的貸款產(chǎn)品種類實(shí)在太多，普通人必須求助于銀行的理財(cái)顧問，才能了解自己較適合哪一種方式，但這也保證了客戶獲得較“合身”的貸款服務(wù)。

美林集團(tuán)是國際的投資銀行，以零售服務(wù)見長。它提供的房屋貸款主要有以下幾個(gè)品種：

1、以LIBOR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率貸款。

貸款期限25年，頭10年只付利息，后15開始每月還本金。提前還貸不收違約金。貸款利率可設(shè)置上限，較低為12%。利率調(diào)整的周期可以選擇每個(gè)月或者每半年調(diào)整。如果購購一套價(jià)值50萬美元的房產(chǎn)，頭付20%，貸款40萬美元。

選擇每個(gè)月調(diào)整利率的浮動(dòng)利率貸款，假設(shè)根據(jù)1個(gè)月LIBOR計(jì)算出的年利率為5.125%，那么前120個(gè)月，每月只需支付1542美元，其后的180個(gè)月，由于開始還本金，每月支付的金額就提高到3086美元。特別適合那些剛參加工作、經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不雄厚的年輕人。

2、固定利率貸款。

貸款期限可以是10年到40年不等，同樣不收取提前還貸違約金。其中，30年期的固定利率貸款，還可以選擇在頭15年只還利息，后15年才開始還本金。

3.混合利率貸款。

貸款期限25年的浮動(dòng)利率貸款，但是在前3、5、7年，利率水平是一個(gè)固定利率和浮動(dòng)利率的混合體，這個(gè)混合利率的上升或下降速度是市場利率的一半。而且，在混合利率階段，貸款人可以選擇只付利息，并且能隨時(shí)提前還本，沒有違約金。這項(xiàng)貸款，適合想要在短時(shí)間內(nèi)還清本金，或者希望能回避短期利率浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的人。

4.固定-利率貸款。

期限30年的浮動(dòng)利率貸款，在頭2年、3年、5年、7年或10年，為固定利率貸款，并且在頭10年，可以選擇只支付利息。提前還本不收違約金。

5.100%按揭貸款。

如果你有合格的證券資產(chǎn)存放在美林或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的賬戶中，作為抵押，你就可以從美林獲得相當(dāng)于房屋價(jià)值100%的貸款。證券價(jià)值只需要貸款總額的30%。貸款的形式可以采取浮動(dòng)利率、固定利率、或者固定-浮動(dòng)利率。

相比之下，內(nèi)地一些銀行即將面市的固定房貨利率，5年期的竟開出6~7%的利率，大大高于同期的浮動(dòng)房貨利率，不知是產(chǎn)品設(shè)計(jì)者的資訊“閉塞”，還是利用信息不對(duì)稱，繼續(xù)獲取更高的“存貸差”。

　　　　　(作者：劉念)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！