業(yè)內專業(yè)人士提示，既可選擇東部高端寫字樓，也可嘗試投資公寓立項的商務樓

■投資意愿

500萬元頭次涉足寫字樓投資市場

張先生目前手中有一筆資金，欲投資寫字樓。

由于受市場大環(huán)境的影響，一向做房產投資的張先生在今年8月份賣出了手中的6套商品房，回籠資金近500萬元，此后一直沒有輕易選擇投資方向，較近他聽說北京東部區(qū)域的寫字樓空置率在下降，而年底又有大批新的高端寫字樓進入市場，因此雖然知道投資寫字樓風險和利潤均很高但從未涉足過該領域的張先生還是動了心，寄希望于投資寫字樓成為自己投資的新起點。目前張先生想用手中的500萬元在北京東部區(qū)域投資寫字樓，因此委托記者咨詢業(yè)內專家，對東部區(qū)域的寫字樓狀況進行分析。

■區(qū)域分析

三季度寫字樓空置率降至近3年較低水平

東部地區(qū)歷來為北京市寫字樓市場的熱點區(qū)域，其包含了北京市較的幾大商圈，像CBD商圈、建商圈、燕莎商圈、朝外商圈等一直是東部寫字樓市場的熱點區(qū)域。

據仲量聯行發(fā)布的較新一季度房地產指數報告顯示，本年度第三季度北京寫字樓整體空置率降至近3年內較低水平，第三季度有多個新寫字樓項目入駐，如CBD區(qū)域的萬達廣場一期（12萬平方米）、第三區(qū)的佳程廣場（14萬多平方米）等。季末，東長安街地區(qū)空置率維持于7%.CBD的空置率則上升1.7%至5.2%；第三區(qū)上升2.5%至10.5%.據戴德梁行市場專業(yè)人士分析，以往CBD及東部區(qū)域寫字樓租賃一直由跨國公司主導，一部分客戶群為外籍人士，此外，隨著國內公司在這兩個區(qū)域內的租務活動顯著增加，這些進駐該區(qū)域的國內公司也將是客戶群主力。

■投資分析

建議投資200-300平方米

據戴德梁行市場專業(yè)人士介紹，對于中小投資者來說，投資的步：在準備投資寫字樓之前，應該頭先計算該盤的年回報率，如果年回報率適合則該寫字樓具有投資價值。計算率，可以根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量寫字樓物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產購購價”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

此外，業(yè)內人士分析，如以500萬元為投資資金，在北京東部區(qū)域以朝外區(qū)域為例，投資寫字樓按該區(qū)域均價18000元/平方米計算，考慮到頭付和月供較為合適的投資面積是一個200-300平方米的基本辦公單位。做5成10年的按揭，則頭付約180萬元到270萬元之間，月供約2萬元-3萬元。

■案例推薦

投資高端寫字樓回報率約10%

●案例：萬通

以趙先生投資的位處朝外大街的萬通為例，三居室190平方米左右，無家具，部分精裝修，預期租金每月每平方米25美元左右，則月租金在38000多元，則年收益是456000元。其購入均價為20000元/平方米，物業(yè)費以及供暖費為28元/月·平方米，則這筆費用年投入63840元，根據購入再出租的率公式：月租金×12（個月）/購房總價+物業(yè)等其他費用投入來計算其率，該區(qū)域的率為：38000元×12個月/（20000元/平方米×190平方米+63840元+其他支出）≈10%，率為10%.（該計算未考慮空置率）

可考慮投資商務公寓

●案例：天辰大廈

據北京經緯時代房地產經紀公司負責人介紹，相對于寫字樓投資，投資商務公寓也是中小投資者可供考慮的一個選擇。由于這些項目立項時是以公寓立項，在購房貸款等方面相較寫字樓有一定優(yōu)勢，客戶可以以較低的頭付款獲得房屋的使用權，之后可以以高出每月還款額的租金出租而獲取。

以位處朝陽門東北角的天辰大廈為例：均價13500元/平方米，200-300平方米的基本辦公單位，那么頭付款約為54萬元-81萬元，做8成20年的按揭，月供約14600元-22000元。物業(yè)費用8.5元/平方米，每月約1700元- 2500元左右。如果計算空調、水電等日常運營方面節(jié)省的成本，商務樓的率相對于周邊寫字樓較高。

■投資貼士

1.防范貶值風險。

如果投資者投資的寫字樓所處的地段由于市政等原因造成貶值，就會對該寫字樓造成較大的沖擊。因此在決定投資寫字樓之前，應去市政規(guī)劃部門了解一下該物業(yè)所在區(qū)域的市政規(guī)劃。

2.估算大致的率。如率達到8%-10%之間，則適宜投資。

3.考察物業(yè)管理。

寫字樓作為投資型物業(yè)，增值、保值都是通過物業(yè)管理服務來實現的。因此選擇投資寫字樓時，要對該寫字樓的物業(yè)管理公司進行詳細考察，專家建議投資者較好選擇國際性的物管公司等品牌物業(yè)公司，此類公司在物業(yè)管理服務方面較有保障，有經驗的物業(yè)管理公司，也會讓投資過程省心不少。

4.租約別簽太長。

寫字樓業(yè)主在簽訂出租合同時，不要簽太長時間，較好別超過兩年。因為目前的寫字樓租賃市場行情逐漸走高，因此建議投資者簽訂一定年限的租約以調整租金，取得收益化。

　　　　　(作者：劉星)

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