小戶型投資小貼士

頭先，要看準(zhǔn)地段，小戶型一般坐落在大型商圈內(nèi)，交通方便、利于工作、上學(xué)，周邊配套比較成熟，屬于鬧市區(qū)?？蛇x擇居住人口龐大，居住密度較高的區(qū)域。還有一些用地緊張度高的城市功能區(qū)和商務(wù)區(qū)也是投資的頭選。

其次，要認(rèn)準(zhǔn)開發(fā)商，選擇有信譽(yù)、知名度較高的大型開發(fā)商。小戶型是一種投資性較高的房產(chǎn)，保值和升值非常重要。實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量上一般都有保障，能提供真正適合市場需求的產(chǎn)品。小區(qū)各種硬件配套設(shè)施也比較完善，利于將來出租，也為物業(yè)升值奠定基礎(chǔ)。

第三，一定要選擇好產(chǎn)品，現(xiàn)在小戶型種類比較多，市場定位也很細(xì)，必須考慮小戶型的特點(diǎn)是否符合租賃市場的需求。同時為了保證小戶型功能齊全以及將來較高的出租率，面積不能過小，一般35平方米以上的才好用。較后還要看小區(qū)的物業(yè)，小戶型的居住人群對物業(yè)的要求比較高，不僅要求滿足高品質(zhì)的生活所需，物業(yè)管理更要到位，使他們省心。

第四，了解當(dāng)?shù)氐淖赓U市場行情和區(qū)域發(fā)展趨勢。作為投資，小戶型的周期一般為10年左右。月租金只有在總房款的1%左右才能保證合理的周期。因此購購小戶型，必須對房屋租金水平比較了解。切勿盲目投資，尤其是當(dāng)前小戶型售價快速上漲，應(yīng)理性分析投入和產(chǎn)出，更準(zhǔn)確地預(yù)測小戶型的率。

小戶型軟肋不容忽視

通風(fēng)

對于普通住宅而言，考慮到居住的采光和通風(fēng)，房型設(shè)計(jì)一般注重對流通透性，將房型設(shè)計(jì)成南北向或東西向?qū)α?。而對于小戶型，由于建筑面積的限制，開發(fā)商從開發(fā)成本的考慮，一般都將小戶型設(shè)計(jì)成“單向”的房型，也就是，房子只有一面與樓體外界接觸，其余各面或是封閉的墻壁，或是通過入戶門連通樓體內(nèi)的樓道。因此小戶型相對于通透的普通住宅，采光和通風(fēng)性較差，造成居住的舒適度較低。雖然也有些開發(fā)商利用排風(fēng)管道等設(shè)施，在一定程度上增加了小戶型的通風(fēng)性，但這種“人造風(fēng)”無論如何都沒有自然風(fēng)讓人感覺舒適，而且也增加了室內(nèi)的噪音，由于這種排風(fēng)設(shè)施需要電能供應(yīng)，對居住者來說，也增加了居住成本。

公攤

小戶型基本是高層建筑產(chǎn)品，配備有電梯。小戶型人均居住密度較大，同一樓層居住的戶數(shù)比較多，有的甚至是1層20戶。因此為了方便小戶型居民的上下樓，必須配備更多的電梯。一般來說，一棟樓需要4-6部電梯，比普通住宅的電梯數(shù)高出一倍。電梯等公用面積的增加，必然在一定程度上增加了小戶型的公攤面積，使小戶型的出房率比普通住宅低10%左右。有些小戶型項(xiàng)目的出房率僅在70%左右。以總房款為50萬元的小戶型為例，如果出房率在70%，則購房者為公攤面積而支付了15萬元，可是個不小的數(shù)目。

還有些小戶型設(shè)計(jì)成公寓式酒店，即“公寓的形態(tài)，酒店的管理”。為了造就出氣派與，在一層設(shè)計(jì)有入戶大堂，一方面增加了物業(yè)管理費(fèi)用，還增加了公攤面積，對購房者來說，增大的購房支出，有些人認(rèn)為不值。

居住人群

小戶型建筑的居住戶數(shù)比較多，居住密度較大，而且由于小戶型多用來投資，投資者往往將其出租，導(dǎo)致小戶型的居民流動性比較大，相對普通住宅而言，居住人群較為嘈雜，給小區(qū)的物業(yè)管理帶來較大的難題。同時由于小戶型設(shè)計(jì)緊湊，公共空間非常有限，鄰居間的干擾不可避免，在一定程度上破壞了居住的私密性。

左鄰右舍每天都在變，電梯內(nèi)對視的眼神都是陌生的?？偸怯腥嗽诎峒?，或搬走，或搬來。這種由于居住者的流動性而帶來的不穩(wěn)定性，很難形成社區(qū)的居住氛圍和居住文化。讓居住者缺乏“家”的感覺，沒有歸屬感，只是生活中短暫的驛站。

車位

由于小戶型社區(qū)普遍容積率較高，地面和地下停車場的面積都十分有限，造成小戶型社區(qū)車位比較緊張。同時小戶型社區(qū)由于居住密度較高，較高的汽車擁有量讓車位更加緊俏，給居民帶來了不小的停車麻煩。而且隨著汽車迅速進(jìn)入尋常百姓家，汽車擁有量的飆升讓停車成為小戶型社區(qū)的頭等難題。許多購房者將是否有充足的車位看作小區(qū)“升級”的重要因素。

相對稀缺的車位，大大抬高了車位的售價和租金。以往天津市區(qū)的某個SOHO小戶型項(xiàng)目，由于車位緊俏，地下車位售價曾經(jīng)高達(dá)15萬元，入住后車位月租金為500元，而且租金隨時都有上漲的可能。盡管如此，一些晚來者依然無法尋找合適的停車位。

某個小戶型項(xiàng)目，竟沒有專門的車庫，銷售人員介紹說，小區(qū)居民可以將車停在樓外的道路上。這種露天停車場，不僅數(shù)量有限，對車輛的保養(yǎng)不利，還可能出現(xiàn)車輛的丟失，著實(shí)讓不少購房者感到困惑。

電梯

對于電梯的配比，國家雖然沒有出臺相關(guān)的硬性規(guī)定，但一般而言，高層的住宅應(yīng)該達(dá)到每層戶均電梯0.5部為宜。低于這個標(biāo)準(zhǔn)，容易帶來出行的諸多不便。

高層小戶型每個樓層分割出十余戶甚至幾十戶，但僅配備4-6部電梯，每層戶均電梯較低。一旦入住后，上下班高峰期居民集中上下樓容易造成電梯擁擠、等候時間長的狀況。

此外，由于小戶型電梯的使用率較高，日常損耗較為嚴(yán)重，使用壽命相對較短。給物業(yè)管理增加了一定的運(yùn)營成本，較終將可能引起物業(yè)費(fèi)上漲，從而使居住成本增加。

　　　　　(作者：蔡偉)

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