為什么中介費(fèi)付得不情愿 二手房中介四大軟肋

現(xiàn)在購(gòu)二手房的購(gòu)房者越來(lái)越多，尤其今年以來(lái)，杭州二手房的成交情況直追一手新房。但不少購(gòu)購(gòu)了二手房的消費(fèi)者，面對(duì)不菲的中介費(fèi)，卻總有抱怨。以1套成交價(jià)為100萬(wàn)元的房子為例，一方的中介費(fèi)就在1萬(wàn)元左右。如果賣(mài)家的中介費(fèi)由購(gòu)家承擔(dān)的話(huà)，購(gòu)房一方需付出兩萬(wàn)元的中介費(fèi)。

　　為什么很多人對(duì)中介費(fèi)付得不那么情愿？除了部分消費(fèi)者的觀(guān)念問(wèn)題外，記者發(fā)現(xiàn)，一定原因在于不少中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)不那么到位。由于發(fā)展前景看好而準(zhǔn)入門(mén)檻又相對(duì)較低，近幾年大大小小的二手中介公司蜂擁而入，使得中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。雖然每年都有不少不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)被房管部門(mén)注銷(xiāo)，但是老百姓對(duì)一些中介服務(wù)仍然頗有詬病。

　　目前的二手中介服務(wù)中，到底有哪些讓人們不滿(mǎn)意呢？

　　賺差價(jià)，賺得讓人不信任

　　江女士今年購(gòu)二手房的時(shí)候，曾經(jīng)到杭州某知名中介公司看房源。在看房的三個(gè)月時(shí)間里，江女士接觸了該中介的幾家分店?！案杏X(jué)就一個(gè)字：黑！”江女士說(shuō)，該中介的每套房源報(bào)價(jià)里都加足了水分，“比如一套房東掛牌105萬(wàn)元的房源，該中介報(bào)給我的價(jià)格是116萬(wàn)元。幸好我去其他中介公司詢(xún)問(wèn)了價(jià)格，否則真是做了冤大頭?！?br>
　　調(diào)查：一些不規(guī)范的中介公司，“吃差價(jià)”幾乎是個(gè)公開(kāi)的秘密，雖然有關(guān)監(jiān)管部門(mén)三令五申嚴(yán)禁中介賺差價(jià)，但是為了賺取利潤(rùn)，仍有不少中介公司利用購(gòu)房者和賣(mài)房者的信息不對(duì)稱(chēng)，堅(jiān)決不讓賣(mài)家和購(gòu)家見(jiàn)面，玩“低進(jìn)高出”的把戲。

　　要防范中介吃差價(jià)行為，購(gòu)賣(mài)雙方較好見(jiàn)面，這樣能在很大程度上杜絕這類(lèi)不法行為的產(chǎn)生。

　　房源不熟悉，談何“經(jīng)紀(jì)”

　　小馬購(gòu)房子的時(shí)候，中介公司的經(jīng)紀(jì)人隔三差五向他推薦房源。有一次，經(jīng)紀(jì)人說(shuō)有套房子不錯(cuò)，朝向、戶(hù)型之類(lèi)的都比較符合小馬的要求，小馬興沖沖地出發(fā)，跟經(jīng)紀(jì)人一起去看房。誰(shuí)知道，單單找這套房子，就花了一個(gè)多公里——經(jīng)紀(jì)人不但沒(méi)有來(lái)這套房看過(guò)，對(duì)這套房子的地理位置也根本不熟悉?！澳闶墙?jīng)紀(jì)人，難道事先都沒(méi)來(lái)看過(guò)這套房子嗎？”小馬忍不住抱怨。

　　調(diào)查：“現(xiàn)在是出來(lái)一套房源，就有很多家中介公司搶?zhuān)蠹叶际窍葥尩劫Y源再說(shuō)。”一家知名中介公司經(jīng)紀(jì)人透露，沒(méi)有去看過(guò)房源，甚至對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)都不了解的經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在太多了。

　　產(chǎn)權(quán)了解不清楚，客戶(hù)白白吃虧

　　W先生通過(guò)一家二手中介購(gòu)了一套采荷的房子，這套房子三證齊全，戶(hù)型也不錯(cuò)，W先生很滿(mǎn)意。但是等到去產(chǎn)權(quán)辦受理單的時(shí)候，才被告之，這套房子是法院查封房，必須先注銷(xiāo)物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。此時(shí)W先生已付了部分錢(qián)，卻拿不到房產(chǎn)證，心里很是窩火。

　　調(diào)查：產(chǎn)權(quán)糾紛是二手房交易中的致命傷。一般在那些大的品牌中介公司，對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題會(huì)審核得比較嚴(yán)格。其實(shí)，現(xiàn)在杭州推出的二手房透明售房網(wǎng)，相關(guān)房源的產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)證都可以通過(guò)中介公司的登陸賬號(hào)直接在網(wǎng)上查找，只要中介公司有心，在一定程度上可以避免產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　只顧賣(mài)房，賣(mài)完就“別來(lái)煩我”

　　今年4月，張女士通過(guò)房屋中介公司，在杭州采荷購(gòu)了一套緊靠學(xué)校的小區(qū)，想把孩子的戶(hù)口轉(zhuǎn)到采荷，方便讀書(shū)。7月初，房子的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)辦好了，可到了派出所遷戶(hù)口，發(fā)現(xiàn)這套房子里已有一位戶(hù)主周先生。

　　張女士明明是從劉姓房東那里購(gòu)的房，為什么戶(hù)口簿上會(huì)有別人？原來(lái)，劉先生當(dāng)初從周先生手中購(gòu)下房子后，因?yàn)槭寝r(nóng)業(yè)戶(hù)口無(wú)法辦理戶(hù)口遷入，而老房主周先生也沒(méi)有及時(shí)將戶(hù)口遷出。張女士只得再次聯(lián)系中介公司，希望協(xié)助辦理。但中介公司表示，這已經(jīng)不是房屋中介的任務(wù)了，只能由張女士自行解決。

　　調(diào)查： 經(jīng)紀(jì)人小金告訴記者，在他看來(lái)，經(jīng)紀(jì)人有必要了解這些細(xì)節(jié)。但事實(shí)上很多經(jīng)紀(jì)人做不到。

　　除了戶(hù)口，在物業(yè)交割時(shí)，

　　美國(guó)是怎么購(gòu)賣(mài)二手房的

　　入行嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出

　　在美國(guó)，有關(guān)房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)很多：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專(zhuān)業(yè)倫理法規(guī)。而其中關(guān)于從業(yè)人員的準(zhǔn)入制度的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的較嚴(yán)格的法令。立法的目的是保證持牌經(jīng)紀(jì)人符合一定的標(biāo)準(zhǔn)，并具備足夠?qū)I(yè)水準(zhǔn)。

　　此外，各地都有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)監(jiān)察機(jī)構(gòu)對(duì)從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，一旦經(jīng)紀(jì)人或銷(xiāo)售員發(fā)生違反職業(yè)道德的行為，就會(huì)被暫停或吊銷(xiāo)執(zhí)照，很難再繼續(xù)從事這一職業(yè)。

　　設(shè)立基金避免客戶(hù)受損

　　為保障交易安全，許多州都專(zhuān)門(mén)設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在客戶(hù)因某一持照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)受損時(shí)，予以賠償。該基金由領(lǐng)照人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)交納的特別規(guī)定費(fèi)累積而成。比如加州地產(chǎn)局設(shè)有二項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，一為教育及研究基金，另一為賠償基金。所有執(zhí)照費(fèi)用的20%投入不動(dòng)產(chǎn)基金，其中40%用于教育研究，60%放在對(duì)外賠償基金里。賠償基金用于經(jīng)紀(jì)人因自身錯(cuò)誤而造成不能賠償?shù)膿p失，當(dāng)賠償被允許且已支付時(shí)，被告經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照會(huì)被取消，直到償還所賠償款項(xiàng)及附帶利息。

　　購(gòu)賣(mài)雙方各有自己的經(jīng)紀(jì)人

　　美國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)行少有代理制度，即一個(gè)經(jīng)紀(jì)人只能代表交易的一方，以此避免產(chǎn)生利益沖突，并在此基礎(chǔ)上建立房源的共享平臺(tái)。在美國(guó)，購(gòu)賣(mài)雙方都擁有各自的經(jīng)紀(jì)人，由兩個(gè)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行交易談判。交易成功，雙方經(jīng)紀(jì)人各收取傭金。這一點(diǎn)與國(guó)內(nèi)中介公司的居間服務(wù)有很大差別。

　　而國(guó)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人是自己收房自己賣(mài)房，甚至有經(jīng)紀(jì)公司把房東的價(jià)格壓得很低后自己收房，瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)后再高價(jià)售出，這很容易鼓勵(lì)房地產(chǎn)炒作。這在美國(guó)是完全不允許的。

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