上海東北片區(qū)較重要板塊之一的五角場城市商業(yè)副，近年來正逐漸變臉。公交及軌道交通網(wǎng)絡的逐步完善，新建筑群的落成使用，徹底改變了區(qū)域傳統(tǒng)舊貌，形成一個集住宅、商圈、交通樞紐、娛樂休閑廣場為一體的新興城市副。特別是規(guī)劃中近130萬平方米的五角場商業(yè)物業(yè)體量，撬動周邊居住板塊住宅的發(fā)展，使五角場城市商業(yè)副及新江灣居住板塊價值“異軍突起”。

近日下發(fā)的楊浦區(qū)相關文件顯示，五角場區(qū)域規(guī)劃商業(yè)辦公面積約86萬平方米，商業(yè)設施約41.9萬平方米，總計約為127.9萬平方米。五角場目前現(xiàn)有商業(yè)設施包括大連萬達集團投資建設的面積達26萬平方米萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城購物、東方商廈、大西洋百貨、賽博數(shù)碼等等。從總體布局來看，建成后的五角場商圈將直接影響楊浦區(qū)、虹口區(qū)、閘北區(qū)、寶山區(qū)等各區(qū)，其中僅楊浦區(qū)就有常住人口約160萬人。

與此同時，東起閘殷路、南至政立路、西靠逸仙路、北接軍工路的新江灣城板塊，規(guī)劃總面積9.45平方公里，目前是上海市城區(qū)的成片開發(fā)土地。新江灣城總體規(guī)劃共分為江灣天地、復旦江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務六大板塊。龐大的造城規(guī)劃已于2005年完成道路、景觀、水系工程的基本建設，同時建成生態(tài)博物館、文化、極限運動三大公建項目；2007年初具功能形態(tài)；2010年基本建成。

在住宅發(fā)展方面，調(diào)查顯示，目前新江灣城等區(qū)新盤集中。位于新江灣城核心區(qū)域的“新江灣城一號作品”，建筑面積約28萬平方米，2006年初推出，價格一路攀升，如今價格已經(jīng)攀升至14000元/平方米；近日剛剛拍賣的新江灣城D1地塊，樓板價已經(jīng)接近8000元/平方米；現(xiàn)為現(xiàn)房實景的“盛世新江灣”，位于五角場和新江灣城知識商務的交集區(qū)，是一個約25萬平方米的社區(qū)，周邊覆蓋有14 線路及8號線和10號線（在建中），17號線（規(guī)劃中）軌道線路，目前也開始入市。

業(yè)內(nèi)專家指出，上海市府“知識楊浦”的全力推動，五角場城市副近130萬的商辦體量，居住結構的“改朝換代”，三方因素共同推動五角場商業(yè)副的居住板塊“三級跳”。但是，從另一方面來看，區(qū)域樓市的供求比例反映出了供應量依舊不足，尤其是90平方米以下的小面積房型仍然緊缺。

　　　　　(作者： 柯鵬)

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