"如果我不在售樓處，那我一定在售樓處的路上"。這句話出自一哥們小張在自己MSN的留言。

在實際生活中他確實整天展轉(zhuǎn)于各售樓處看房、選房購房，近幾年由于北京深圳等地房價大幅度飚升，小張總在房價低時購 房，高價時出手，從而獲利豐厚。按照他自己的說法：沒有比投資房子再好的投資品了，幾年搗騰下來，夠幾輩子的吃活。

近年來，確實有一大批"房蟲"在房價高漲中獲取了巨額利潤，而且"房蟲"大軍有不斷擴(kuò)充之勢。由于投資者和投機(jī)者的不斷增加，也同時推動了房價快速上漲。根據(jù)深圳科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，從住房轉(zhuǎn)手時間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%，兩項加起來所占比例高達(dá)58.42％。

與此相對應(yīng)的是深圳市房價半年內(nèi)就暴漲了50％，這充分說明投機(jī)和投資因素在推動房價上漲中扮演著極其重要的角色。

但是今年十一剛過，小張卻把自己手中較后10套位于深圳區(qū)的房子全部委托中介出手了。"現(xiàn)在出手，一方面能夠獲取滿意的利潤，更重要的一點是自己對未來房價走勢看不清楚，房價太高了，這其中蘊涵的風(fēng)險太大，一旦房價下跌，我們這些靠炒房子吃飯的人就會一夜回到解放前"。小張的一番話，說出了目前大部分投資炒房者真實心態(tài)，理智而慎重。

事實上，房屋的基本功能是用來居住的，但是由于中國的房地產(chǎn)處于剛剛起步階段，房屋的投資功能在近年來被不斷夸大，購房子能夠保值增值，甚至炒房能夠獲取暴利的意識在人們的腦海中根深蒂固。

但是我們必須清醒的意識到：房子和股票基金一樣，任何只要被賦予了投資功能的商品就會存在投資風(fēng)險，而且投資房屋蘊藏的貶值風(fēng)險不發(fā)生則已，一發(fā)生就是天崩地裂，會讓你夜之間從百萬富翁變成百萬"負(fù)"翁。那么當(dāng)前投資房產(chǎn)到底蘊藏那些風(fēng)險呢？

一、房產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)從緊

與往年房產(chǎn)調(diào)控房價越調(diào)越漲的情況不同，進(jìn)入07年下半年以來，各項房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，招招可謂擊中開發(fā)商和購房者的"7寸"。相信隨著17大的勝利閉幕，各項有利于民生的房產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)面世。因此未來人們對房價的預(yù)期只會看空，不會看好。開 發(fā)商在各種壓力面前，也不得不采取穩(wěn)定房價的策略。未來房價上漲空間已經(jīng)不大，如果此時投資者選擇購房，期望在未來以更高的價格出手以達(dá)到獲取利潤的目的肯定要落空。

二、房產(chǎn)利潤在高房價下已被嚴(yán)重透支

如果你去任何一家售樓處，面對動輒數(shù)萬一平米的房價，銷售人員會滿懷信心的告訴你：房價現(xiàn)在看來是有點高，但是你一定要看未來啊，未來我們這里將是城市的核心區(qū)，再過5年10年，現(xiàn)在的房價就不算高了，哪個時候比現(xiàn)在高多了。

你看，售樓人員已經(jīng)清晰的說出了開發(fā)商的心聲，那就是他們現(xiàn)在銷售的價格，已經(jīng)把未來熟年的房價上漲空間已經(jīng)考慮進(jìn)去了，現(xiàn)在的價格是未來5到10年的房價。換一個角度來說，那就是房產(chǎn)利潤在高房價下已被嚴(yán)重透支，開發(fā)商已經(jīng)把房屋的未來利潤囊括到自己懷里了，作為投資者的你愿意是高房價的較后一個接"棒"者嗎，小心這個棒子把自己砸死。

三、物業(yè)稅一旦實施，房價必定下跌

上周一則消息值得所有房產(chǎn)投資者們關(guān)注：傳說中的降房價的致命武器物業(yè)稅即將從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵽D(zhuǎn)。目前已經(jīng)在北京、遼寧等10個省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點，明年即將轉(zhuǎn)為實際運行。尤其是今年10月中旬，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅一旦執(zhí)行，不僅會大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房價下跌的動能。這是房產(chǎn)投資者必須要正視的問題。

四、房屋折舊加速投資貶值

高房價下，房屋使用年限問題往往被投資者們大大忽視?？墒悄惚仨氁溃悍课葑鳛椴粍赢a(chǎn)折舊是必然的。住宅使用年限是70年，我國的住宅壽命則到不了70年。而中關(guān)鍵的是我國住宅的平均壽命僅為30年。即使以70年來算，房屋的價值每年也面臨著1.4％的折 舊。從理論上來看，如果不考慮房價上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實際價值只有原來的50%。

但是，較近幾年房價飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應(yīng)有的重視。一旦房價停止上漲，那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因為折舊因素而進(jìn)入貶值軌道。您就考慮一下吧，如果你現(xiàn)在購一套80年的房子，理論上還剩下43年的使用權(quán)，如果您按照50年的使用壽命，您還可以使用13年？如果是30年的使用壽命，那您這房子只能用3年。這房子還能有投資升值空間嗎？做夢我看有。

五、貸款利率變動讓投資者成"溫水青蛙"

由于我國絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進(jìn)行房產(chǎn)投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動風(fēng)險。比如，較近的房貸新政對房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購購總房價130萬元的商品房為例，信貸新政實施后需要比原來多支付13萬元的頭付和多支付119591.16元的利息。

央行不斷加息，起到了"溫水煮瓦"的效應(yīng)，讓你在幸福中感覺不到危險的存在，當(dāng)你意識到危險已經(jīng)近在眼前的時候，投資購房者臨終前才明白當(dāng)初銀行貸款人員那一張張笑臉其實就是殺害自己的劊子手。

面對上述5大投資房產(chǎn)風(fēng)險，您是繼續(xù)踏火山高歌猛進(jìn)去自尋滅亡，還是選擇理智的退出。相信投資者們都有一個明智的選擇。

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