上期我們曾經(jīng)提到征收物業(yè)稅將會使房價得到平抑，就這個問題記者采訪了北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵。秦律師認為，物業(yè)稅將來一定會作為立法來實施，以代替現(xiàn)在的土地出讓金；如果征收物業(yè)稅，北京的房價至少要下跌20%-30%。因為本來一次付清的土地出讓金可能分成70年以稅收的形式支付了。在征收對象方面，有可能會實行一刀切，比如從第三套房子開始征收物業(yè)稅。隨之而來的便是養(yǎng)房成本的提高，假設(shè)一套100萬元的房屋，如果按年6%征收物業(yè)稅，那么大約每月支付5000元稅款。由此可以看出，物業(yè)稅的實施雖然會導(dǎo)致養(yǎng)房成本提高，但在起初確實能夠大大降低中低收入水平的購房門檻，令更多的老百姓改善居住條件，實現(xiàn)所謂的“平均地權(quán)”。

二級市場影響不大

物業(yè)稅對一級市場的沖擊是比較明顯的，但在二級市場，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認為對二級市場的影響是不顯著的。他認為，政府?dāng)M對不動產(chǎn)征收物業(yè)稅，其范圍主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門決定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的明文規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房購賣中交繳完成，無需再繳。二手經(jīng)濟適用房及已購公房分別按照成交價的3%和?房屋當(dāng)年成本價×建筑面積?的1%繳納土地出讓金?？梢姡_征不動產(chǎn)物業(yè)稅對于目前的房地產(chǎn)二級市場還并不適用，所以在短期內(nèi)其影響將不十分顯著。

投資客命運難料

成熟的房地產(chǎn)市場少不了眾多的個人投資者，但開征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本會增加，風(fēng)險也會提高，市場將會減少很多個人投資者。相關(guān)人士指出，物業(yè)稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為，但從另外一方面講，樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。如果這樣投資者會把資金轉(zhuǎn)移到其他投資項目中，從而影響投資型物業(yè)的市場前景。同時擔(dān)心目前在房地產(chǎn)市場以“購房出租”作為投資的形式將會受到打擊，進而動搖投資類物業(yè)的市場前景。目前財稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素。

評估體系尚待完善

實行物業(yè)稅需要一套完整的評估體系。但目前，國內(nèi)物業(yè)價值評估體系尚未完善，如何合理評估不斷變化的房屋價值從而征收物業(yè)稅也將是有關(guān)方面面臨的一個重要問題。體系未建立、配套不完善、市場不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會問題。而且根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高，將來征收物業(yè)稅一定會結(jié)合購房者的經(jīng)濟承受能力進行設(shè)置，這樣不僅不會增加居民的負擔(dān)，還會促使地方政府改變其短期行為，更關(guān)心投資環(huán)境。

開征物業(yè)稅對中低收入水平者來說是件好事，雖然目前我們還不知道這項改革的具體細則，但它對我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展必將產(chǎn)生十分深遠的影響。許慧穎

城際鏈接

廣東物業(yè)稅：廣東省財政廳負責(zé)人本月中在全省財政工作會議上透露，廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。此前，中國人民銀行行長周小川在“2003中國企業(yè)專業(yè)年會”上表示，中國將在適當(dāng)時機試點實施物業(yè)稅，屆時將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅(財產(chǎn)稅)，相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。

上海物業(yè)稅：有滬上媒體記者問及上海有沒有可能成為征收物業(yè)稅的批試點地區(qū)時，上海市財稅局一位不愿透露姓名的負責(zé)人極有把握地說：“不可能。”記者追問：“如果物業(yè)稅在上海實施會有多大影響？”笑答：“會是一條5公里就對上海房地產(chǎn)市場造成震動的政策?！?

加拿大物業(yè)稅?稅率是3年內(nèi)不動產(chǎn)平均值的0.5%。也就是說，一套40萬元的房子，按0.5%的稅率計算，一年為2000元，平均到每個月不到200元。但如果逾期繳納物業(yè)稅，就會被罰款和抽取利息，連續(xù)三年欠繳，政府更有權(quán)將物業(yè)拍賣。

美國物業(yè)稅：為鼓勵一般百姓購房，政府規(guī)定百姓在購套自住房時可以免除物業(yè)稅，當(dāng)購套住房時，就要對其征收財產(chǎn)稅；再購第三、第四套住房時財產(chǎn)稅就會有一個較大比例的增長。

解讀關(guān)鍵詞

物業(yè)稅：又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。

物業(yè)稅改革的基本框架：是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。　　　　　(作者：許慧穎)