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于凌罡:北京房市空置成災(zāi)2007房?jī)r(jià)必跌3%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 576 次
2004年,北京銷售商品房2602萬(wàn)平米,銷售均價(jià)6178萬(wàn)元;
2005年,北京銷售商品房2217萬(wàn)平米,銷售均價(jià)7534萬(wàn)元,漲幅21.95%;
2006年,北京銷售商品房2288萬(wàn)平米,銷售均價(jià)8792萬(wàn)元,漲幅16.7%;
根據(jù)我在2006年對(duì)之后五年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè):2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”,即價(jià)格快漲,成交銳減!
北京的房?jī)r(jià)漲瘋了,2007年一季度,朝陽(yáng)區(qū)期房均價(jià)每平米14564元。北京的空置成災(zāi)了,僅朝陽(yáng)區(qū)就空置88.2萬(wàn)平米,這還是公開的數(shù)字。北京的泡沫要破了,連《社科院藍(lán)皮書》都承認(rèn)房?jī)r(jià)房租比超過(guò)270。
那么,2007年,北京房?jī)r(jià)會(huì)怎樣呢?2008、2010、2010、2011年呢?其實(shí),道理很簡(jiǎn)單,只是我們承不承認(rèn),是否愿意在畫外看畫而已!
2006年初,中國(guó)出現(xiàn)了不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)。這本是個(gè)笑話,卻很值得反思。因?yàn)檫@個(gè)“笑話”被炒熱背后,隱藏著“錯(cuò)誤思維背后的正確行動(dòng)”現(xiàn)在購(gòu)房,就好象在3700點(diǎn)的虛高位接盤股票一樣,需要很大勇氣。也許有人說(shuō),我購(gòu)房只是為了自住,漲跌和我沒關(guān)系,就圖個(gè)塌實(shí)!這其實(shí)也是錯(cuò)誤的,因?yàn)闆Q定房子價(jià)值的,完全不永遠(yuǎn)僅僅是地段。
大家都知道,2008年末,北京必將經(jīng)歷房?jī)r(jià)拐點(diǎn),只是信不信而已。那么,是什么力量,能夠真正牽引北京房?jī)r(jià)回落呢?這力量存在么?
也許,昨天的一次人事調(diào)動(dòng),將拉開這一神秘力量出場(chǎng)的帷幕。拉動(dòng)房?jī)r(jià)回落的核心力量,必然來(lái)自政府,同時(shí)應(yīng)歸功于科技進(jìn)步。房子雖是特殊商品,卻離不開商品的一般規(guī)律:成本、供需、革新。
先談成本:一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,其成本基本歸為以下五大類:即:土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費(fèi)成本。
在談成本以前,先要說(shuō)一下什么叫“樓面成本”。
樓面,是指新開發(fā)項(xiàng)目地面以上準(zhǔn)建面積的單位成本。無(wú)論項(xiàng)目蓋幾層,都不能再降低或增加這個(gè)成本。所以,請(qǐng)幻想通過(guò)蓋高樓降成本的朋友停止幻想再來(lái)閱讀。
土地成本由兩部分組成:⒈ 土地出讓金:2006年北京平均樓面出讓成本僅¥903.8。⒉ 拆遷成本:2006年北京平均樓面拆遷成本僅¥1970。
建安成本由三部分組成:⒈ 市政成本:正常情況下,樓面市政成本不超過(guò)¥250。⒉ 建安成本:按照總建筑面積估算,達(dá)到毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的高層建筑平均成本,不超過(guò)每平米1300元,但由于有大約17%的建筑面積在地下,即總建筑面積1萬(wàn)平米的項(xiàng)目,建安成本應(yīng)不到1300萬(wàn),但只有8000平米在地面以上,樓面成本≈1300萬(wàn)÷8300平米≈1566.2元。如果是無(wú)地下室的六層無(wú)電梯板樓,則毛坯樓面成本不到1200元。⒊ 節(jié)能成本:即便按照節(jié)能80%的德國(guó)2002年標(biāo)準(zhǔn),全面采用“太陽(yáng)能、新風(fēng)、地板換能、地源熱泵和先進(jìn)保溫隔音技術(shù)”,樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后,每年可以節(jié)約采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、熱水費(fèi)約每平米50元,且可以獲得國(guó)家政策支持,所以,事實(shí)上,節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計(jì)。
管理成本:由企業(yè)直接成本和外聘機(jī)構(gòu)成本組成,目前的趨勢(shì)是,企業(yè)直接成本逐漸降低,外包和外聘的現(xiàn)象越來(lái)越普遍,從項(xiàng)目的策劃、銷售、宣傳到管理,都將以外包為主,管理成本通常占項(xiàng)目總成本的5%,每平米250元以內(nèi)。
利息成本:由于開發(fā)企業(yè)自身的資金有限,所以,通過(guò)貸款等融資渠道得到資金,是一種必然,由于國(guó)家規(guī)定自有資金比例較少達(dá)到35%,實(shí)際操作中,北京甚至不能低于50%,所以,按照兩年估算,項(xiàng)目利息總成本不應(yīng)超過(guò)項(xiàng)目總投資的7%,也就是通常不超過(guò)350元。
稅費(fèi)成本:房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪,是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營(yíng)業(yè)稅等基本稅種由于和客戶合同、按揭有關(guān),所以很難規(guī)避。只是個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅,容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下,正常的納稅成本,通常為每個(gè)項(xiàng)目總投資的8%,通常為每平米400元。
綜上,如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項(xiàng)目,其成本約為:
樓面土地成本(903.8+1970)= 2873.8元 +
樓面建安成本(250+1566.2 + 300)= 2116.2 元 +
樓面管理成本 250元 + 樓面利息成本 350元 + 樓面稅費(fèi)成本 400元
合計(jì)樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實(shí)際銷售中,配套銷售收入較少占10%,也就是實(shí)際樓面成本不到¥5390。
僅從成本角度來(lái)看,即便參照2006年的銷售均價(jià)8792元,北京房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目回報(bào)率依舊高達(dá)63% ≈(8792-5390)÷ 5390。所以,房地產(chǎn)行業(yè)的成本,還完全有下降的空間和可能。
供應(yīng)和革新:由于2008以后,北京的郊居化進(jìn)程會(huì)加速,住房供應(yīng)將逐漸以新城為主,所以,占比例較高(1970元,32.89%)的拆遷成本將迅速回落,同時(shí),開發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕(較近連續(xù)幾年都在收緊),所以,北京的住房銷售均價(jià),在2008年后會(huì)有明顯的回落。并且,隨著郊區(qū)住房供應(yīng)所占比例的增加,北京總成交面積中,低房?jī)r(jià)商品房所占比例將越來(lái)越高,而且,由于新一代住宅科技,以及新的以追求生活品質(zhì)為核心的宜居購(gòu)房觀念的普及,北京房?jī)r(jià),將呈現(xiàn)明顯回落的趨勢(shì)。
畢竟,以我們現(xiàn)在的生產(chǎn)能力,完全有實(shí)力五年內(nèi)為北京提供500萬(wàn)套新房子,給每戶北京老百姓,都換成環(huán)保,節(jié)能,宜居的新房子,而且有良好的環(huán)境和交通,老百姓完全應(yīng)該居者有其屋。
關(guān)鍵是政府想怎么做,特別是新城建設(shè),將改變現(xiàn)在不合理的期房預(yù)售制度,通過(guò)合理的房?jī)r(jià)讓老百姓自愿去還月供,并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續(xù)發(fā)展的道路,因?yàn)榉績(jī)r(jià),代表著廣大老百姓和我們這個(gè)國(guó)家的根本利益!
預(yù)計(jì)應(yīng)為:(已考慮通貨膨脹因素)
2007年:均價(jià)10000 上下浮動(dòng) 3%,但有價(jià)無(wú)市,市場(chǎng)出現(xiàn)僵持局面。
2008年:均價(jià)9300 上下浮動(dòng) 3%,開始明顯回落,出現(xiàn)二手房增量。
2010年:均價(jià)8300 上下浮動(dòng) 3%,郊居化比例增加,拉低平均價(jià)格。
2010年:均價(jià)7500 上下浮動(dòng) 3%,郊居化達(dá)到拐點(diǎn),超過(guò)50%,房?jī)r(jià)明顯回落。
2011年:均價(jià)6800,上下浮動(dòng) 3%,郊居化和新城效應(yīng)體現(xiàn),房?jī)r(jià)回歸理性。
請(qǐng)注意的是限價(jià)房和郊區(qū)住房所占比例的增加,給平均房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。雖然中低收入家庭肯定購(gòu)不起限價(jià)房,但其對(duì)均價(jià)的影響完全不可忽視!以2008年為例,均價(jià)7000以內(nèi),占總供應(yīng)10%的限價(jià)房供應(yīng),將顯示威力。而在2010年到2011年,新城房屋供應(yīng)占總量的比例將越來(lái)越大,預(yù)計(jì)為:2010年20%、2010年25%、2011年35%,2011年之后,住在新城將成為趨勢(shì)。
也許有人認(rèn)為我的預(yù)測(cè)不過(guò)是無(wú)稽之談,或許拐點(diǎn)會(huì)比我的預(yù)測(cè)晚一年才出現(xiàn)。但是,郊居化和北京房?jī)r(jià)回歸,已經(jīng)是一種擋不住的必然。房?jī)r(jià)回落,必然在2010年前后的兩年內(nèi)開始并完成。
另外,合理的戶型、配套收益的實(shí)現(xiàn)、節(jié)能技術(shù)的普及、物業(yè)管理的和諧、軌道交通的延伸,也將使人們得到更好的生活品質(zhì),使北京離宜居城市的目標(biāo)越來(lái)越近。
希望大家:
一是要理性認(rèn)識(shí)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象,謹(jǐn)慎投資。
二是要充分利用各種理財(cái)渠道,擴(kuò)充家庭的財(cái)富。
三是要意識(shí)到郊居化的大趨勢(shì),及時(shí)出手,并充分合作。
對(duì)于房?jī)r(jià),我們應(yīng)該冷靜對(duì)待,并接受客觀存在的事實(shí)。要相信一點(diǎn):政府和官員不是等同的,政府的利益始終在被損害。所以,政府一定會(huì)有站到老百姓的一邊,打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規(guī)劃、虛假銷售、違規(guī)騙貸,都不會(huì)有好下場(chǎng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,北京的房?jī)r(jià)收入比,一定會(huì)逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價(jià)格,將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭,可以用五年的收入輕松的購(gòu)購(gòu)到一套屬于自己的住宅。
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