2004年，北京銷售商品房2602萬(wàn)平米，銷售均價(jià)6178萬(wàn)元；

　　2005年，北京銷售商品房2217萬(wàn)平米，銷售均價(jià)7534萬(wàn)元，漲幅21.95%；

　　2006年，北京銷售商品房2288萬(wàn)平米，銷售均價(jià)8792萬(wàn)元，漲幅16.7%；

　　根據(jù)我在2006年對(duì)之后五年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)：2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”，即價(jià)格快漲，成交銳減！

　　北京的房?jī)r(jià)漲瘋了，2007年一季度，朝陽(yáng)區(qū)期房均價(jià)每平米14564元。北京的空置成災(zāi)了，僅朝陽(yáng)區(qū)就空置88.2萬(wàn)平米，這還是公開的數(shù)字。北京的泡沫要破了，連《社科院藍(lán)皮書》都承認(rèn)房?jī)r(jià)房租比超過(guò)270。

　　那么，2007年，北京房?jī)r(jià)會(huì)怎樣呢？2008、2010、2010、2011年呢？其實(shí)，道理很簡(jiǎn)單，只是我們承不承認(rèn)，是否愿意在畫外看畫而已！

　　2006年初，中國(guó)出現(xiàn)了不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)。這本是個(gè)笑話，卻很值得反思。因?yàn)檫@個(gè)“笑話”被炒熱背后，隱藏著“錯(cuò)誤思維背后的正確行動(dòng)”現(xiàn)在購(gòu)房，就好象在3700點(diǎn)的虛高位接盤股票一樣，需要很大勇氣。也許有人說(shuō)，我購(gòu)房只是為了自住，漲跌和我沒關(guān)系，就圖個(gè)塌實(shí)！這其實(shí)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)闆Q定房子價(jià)值的，完全不永遠(yuǎn)僅僅是地段。

　　大家都知道，2008年末，北京必將經(jīng)歷房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，只是信不信而已。那么，是什么力量，能夠真正牽引北京房?jī)r(jià)回落呢？這力量存在么？

　　也許，昨天的一次人事調(diào)動(dòng)，將拉開這一神秘力量出場(chǎng)的帷幕。拉動(dòng)房?jī)r(jià)回落的核心力量，必然來(lái)自政府，同時(shí)應(yīng)歸功于科技進(jìn)步。房子雖是特殊商品，卻離不開商品的一般規(guī)律：成本、供需、革新。

　　先談成本：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其成本基本歸為以下五大類：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費(fèi)成本。

　　在談成本以前，先要說(shuō)一下什么叫“樓面成本”。

　　樓面，是指新開發(fā)項(xiàng)目地面以上準(zhǔn)建面積的單位成本。無(wú)論項(xiàng)目蓋幾層，都不能再降低或增加這個(gè)成本。所以，請(qǐng)幻想通過(guò)蓋高樓降成本的朋友停止幻想再來(lái)閱讀。

　　土地成本由兩部分組成：⒈ 土地出讓金：2006年北京平均樓面出讓成本僅￥903.8。⒉ 拆遷成本：2006年北京平均樓面拆遷成本僅￥1970。

　　建安成本由三部分組成：⒈ 市政成本：正常情況下，樓面市政成本不超過(guò)￥250。⒉ 建安成本：按照總建筑面積估算，達(dá)到毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的高層建筑平均成本，不超過(guò)每平米1300元，但由于有大約17%的建筑面積在地下，即總建筑面積1萬(wàn)平米的項(xiàng)目，建安成本應(yīng)不到1300萬(wàn)，但只有8000平米在地面以上，樓面成本≈1300萬(wàn)÷8300平米≈1566.2元。如果是無(wú)地下室的六層無(wú)電梯板樓，則毛坯樓面成本不到1200元。⒊ 節(jié)能成本：即便按照節(jié)能80%的德國(guó)2002年標(biāo)準(zhǔn)，全面采用“太陽(yáng)能、新風(fēng)、地板換能、地源熱泵和先進(jìn)保溫隔音技術(shù)”，樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后，每年可以節(jié)約采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、熱水費(fèi)約每平米50元，且可以獲得國(guó)家政策支持，所以，事實(shí)上，節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計(jì)。

　　管理成本：由企業(yè)直接成本和外聘機(jī)構(gòu)成本組成，目前的趨勢(shì)是，企業(yè)直接成本逐漸降低，外包和外聘的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，從項(xiàng)目的策劃、銷售、宣傳到管理，都將以外包為主，管理成本通常占項(xiàng)目總成本的5%，每平米250元以內(nèi)。

　　利息成本：由于開發(fā)企業(yè)自身的資金有限，所以，通過(guò)貸款等融資渠道得到資金，是一種必然，由于國(guó)家規(guī)定自有資金比例較少達(dá)到35%，實(shí)際操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照兩年估算，項(xiàng)目利息總成本不應(yīng)超過(guò)項(xiàng)目總投資的7%，也就是通常不超過(guò)350元。

　　稅費(fèi)成本：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪，是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營(yíng)業(yè)稅等基本稅種由于和客戶合同、按揭有關(guān)，所以很難規(guī)避。只是個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下，正常的納稅成本，通常為每個(gè)項(xiàng)目總投資的8%，通常為每平米400元。

　　綜上，如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項(xiàng)目，其成本約為：

　　樓面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +

　　樓面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +

　　樓面管理成本 250元 + 樓面利息成本 350元 + 樓面稅費(fèi)成本 400元

　　合計(jì)樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實(shí)際銷售中，配套銷售收入較少占10%，也就是實(shí)際樓面成本不到￥5390。

　　僅從成本角度來(lái)看，即便參照2006年的銷售均價(jià)8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目回報(bào)率依舊高達(dá)63% ≈（8792-5390）÷ 5390。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。

 
　　供應(yīng)和革新：由于2008以后，北京的郊居化進(jìn)程會(huì)加速，住房供應(yīng)將逐漸以新城為主，所以，占比例較高（1970元，32.89%）的拆遷成本將迅速回落，同時(shí)，開發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕（較近連續(xù)幾年都在收緊），所以，北京的住房銷售均價(jià)，在2008年后會(huì)有明顯的回落。并且，隨著郊區(qū)住房供應(yīng)所占比例的增加，北京總成交面積中，低房?jī)r(jià)商品房所占比例將越來(lái)越高，而且，由于新一代住宅科技，以及新的以追求生活品質(zhì)為核心的宜居購(gòu)房觀念的普及，北京房?jī)r(jià)，將呈現(xiàn)明顯回落的趨勢(shì)。

　　畢竟，以我們現(xiàn)在的生產(chǎn)能力，完全有實(shí)力五年內(nèi)為北京提供500萬(wàn)套新房子，給每戶北京老百姓，都換成環(huán)保，節(jié)能，宜居的新房子，而且有良好的環(huán)境和交通，老百姓完全應(yīng)該居者有其屋。

　　關(guān)鍵是政府想怎么做，特別是新城建設(shè)，將改變現(xiàn)在不合理的期房預(yù)售制度，通過(guò)合理的房?jī)r(jià)讓老百姓自愿去還月供，并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續(xù)發(fā)展的道路，因?yàn)榉績(jī)r(jià)，代表著廣大老百姓和我們這個(gè)國(guó)家的根本利益！

　　預(yù)計(jì)應(yīng)為：（已考慮通貨膨脹因素）

　　2007年：均價(jià)10000 上下浮動(dòng) 3%，但有價(jià)無(wú)市，市場(chǎng)出現(xiàn)僵持局面。

　　2008年：均價(jià)9300 上下浮動(dòng) 3%，開始明顯回落，出現(xiàn)二手房增量。

　　2010年：均價(jià)8300 上下浮動(dòng) 3%，郊居化比例增加，拉低平均價(jià)格。

　　2010年：均價(jià)7500 上下浮動(dòng) 3%，郊居化達(dá)到拐點(diǎn)，超過(guò)50%，房?jī)r(jià)明顯回落。

　　2011年：均價(jià)6800，上下浮動(dòng) 3%，郊居化和新城效應(yīng)體現(xiàn)，房?jī)r(jià)回歸理性。

　　請(qǐng)注意的是限價(jià)房和郊區(qū)住房所占比例的增加，給平均房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。雖然中低收入家庭肯定購(gòu)不起限價(jià)房，但其對(duì)均價(jià)的影響完全不可忽視！以2008年為例，均價(jià)7000以內(nèi)，占總供應(yīng)10%的限價(jià)房供應(yīng)，將顯示威力。而在2010年到2011年，新城房屋供應(yīng)占總量的比例將越來(lái)越大，預(yù)計(jì)為：2010年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城將成為趨勢(shì)。

　　也許有人認(rèn)為我的預(yù)測(cè)不過(guò)是無(wú)稽之談，或許拐點(diǎn)會(huì)比我的預(yù)測(cè)晚一年才出現(xiàn)。但是，郊居化和北京房?jī)r(jià)回歸，已經(jīng)是一種擋不住的必然。房?jī)r(jià)回落，必然在2010年前后的兩年內(nèi)開始并完成。

　　另外，合理的戶型、配套收益的實(shí)現(xiàn)、節(jié)能技術(shù)的普及、物業(yè)管理的和諧、軌道交通的延伸，也將使人們得到更好的生活品質(zhì)，使北京離宜居城市的目標(biāo)越來(lái)越近。

　　希望大家：

　　一是要理性認(rèn)識(shí)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象，謹(jǐn)慎投資。

　　二是要充分利用各種理財(cái)渠道，擴(kuò)充家庭的財(cái)富。

　　三是要意識(shí)到郊居化的大趨勢(shì)，及時(shí)出手，并充分合作。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，我們應(yīng)該冷靜對(duì)待，并接受客觀存在的事實(shí)。要相信一點(diǎn)：政府和官員不是等同的，政府的利益始終在被損害。所以，政府一定會(huì)有站到老百姓的一邊，打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規(guī)劃、虛假銷售、違規(guī)騙貸，都不會(huì)有好下場(chǎng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京的房?jī)r(jià)收入比，一定會(huì)逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價(jià)格，將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭，可以用五年的收入輕松的購(gòu)購(gòu)到一套屬于自己的住宅。

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