10月29日，中國人民銀行宣布下調(diào)存貸利率0.27個百分點，這是9月份以來第三次降息，公積金利率不變。由于公積金貸款利率已率先在10月22日財政部宣布"救市"措施中下調(diào)0.27個百分點，此次降息已在眾人預(yù)料之中。

下調(diào)利息，無疑惠及廣大按揭購房者，而與往常有所不同的是，10月22日宣布的多項利息優(yōu)惠中，基本上都與頭次置業(yè)者和頭次購購改善型住房的人士有關(guān)。在財政部的公告中，沒有對頭次改善型住房做出"名詞解釋"，更沒有說明以上優(yōu)惠是否具有追溯期。故此，坊間猜測版本數(shù)不勝數(shù)，更有出現(xiàn)農(nóng)行網(wǎng)上上午出臺細則晚上撤下的蹊蹺事情。至記者發(fā)稿之時，市場翹頭以待的房貸細則仍未出臺。

記者采訪了中國銀行有關(guān)人士。這名人士表示，他們?nèi)栽诘却诵?、銀監(jiān)會關(guān)于頭次改善型住房的明確定義及關(guān)于老按揭客戶的安排。目前對于頭次置業(yè)的增量客戶(即2008年10月27日或以后購房的頭次置業(yè)者)，他們已開始按照新政策利息水平辦理。

面對新政，面對商業(yè)貸款和公積金貸款等多種貸款方式，廣大購房者如何利用政府發(fā)放的利好精明置業(yè)呢？已置業(yè)的購房者又如何利用利好減輕房貸的負擔呢？那些在新政前已購房的老按揭客戶，他們又有什么心聲呢？本報為您一一道來。

頭置著數(shù)多 既減利息又減契稅

能否享受0.7倍優(yōu)惠，還要看銀行的相關(guān)規(guī)定

滿堂紅置業(yè)專家表示，兩部委明確自2008年11月1日起，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅。另外，央行宣布自10月27日起，金融機構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。同時，中國人民銀行還下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。相關(guān)利好措施無一不是針對頭次置業(yè)并購購90平方米及以下物業(yè)的購房者。

目前廣州二手房購賣征收的契稅為評估價的1.5%，印花稅為評估價的0.05%，假如一位頭次置業(yè)者11月后購購了一套90平方米以上小兩房單位，價格為50萬元，則可省下2750元。以頭付兩成，商業(yè)貸款40萬元，期限20年，享受基準利率0.7倍的優(yōu)惠利率利息為5.229%，每月還款額為2649元，比2007年12月21日央行較后一次加息后每月還款額的3019元，每月節(jié)省370元。不過，能否享受0.7倍優(yōu)惠，還要看銀行的相關(guān)規(guī)定。

業(yè)內(nèi)期待營業(yè)稅繳納年限松動

將原有住房出售者較可能被視為改善型

合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅認為，現(xiàn)在上海已經(jīng)將繳納營業(yè)稅的交易年限縮短為2年，如果能適當放寬營業(yè)稅征收年限，不但能進一步減輕購房者的稅費負擔，另外也能提升業(yè)主放盤的積極性，通過有效增加市場的放盤量，緩解供求矛盾，達到穩(wěn)定樓市的目的。

近期政府有意研究調(diào)整公積金貸款的相關(guān)政策，以期提高居民購購力，拉動自住性需求。如果這樣，在老城區(qū)，較受公積金貸款購房者青睞的總價約70萬元左右的電梯樓物業(yè)或35萬~50萬元左右的樓梯樓物業(yè)，可望進一步受到市場關(guān)注。

由于政策及其影響存在滯后性，短期內(nèi)新政利好將提升市場信心度，但成效需要通過較長時間才能顯現(xiàn)。從中長期看，在政策的宏觀調(diào)控下，樓市成交回暖、樓價回穩(wěn)也是必然的，而政府保障樓市健康發(fā)展、防止投資過熱的大方向也不會改變。

目前政府和各大商業(yè)銀行還沒有明確的界定。滿堂紅置業(yè)專家表示，對于改善型住房置業(yè)者可能有以下的界定：一是已將原有的住房出售的購房者；二是人均居住面積小于全市平均水平，購置新房改善居住環(huán)境的購房者；三是沒有銀行貸款紀錄或已還清銀行貸款的購房者。但具體是何種定義，較終還是要看政府和銀行的細則，不過已將原有的住房出售的購房者較有可能被視為改善型住房置業(yè)者。

頭次置業(yè)者購房負擔減輕

新拆遷補償政策 有望催谷改善型置業(yè)

合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅認為，財政部出臺的10條規(guī)定，其中大部分是針對頭次置業(yè)者的利好消息。貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍、較低頭付款比例調(diào)整為20%、下調(diào)個人住房公積金貸款利率等房貸政策的優(yōu)惠，能在一定程度上對初次置業(yè)者購房起到減負作用。

目前，由于改善型置業(yè)者已有自住物業(yè)，他們心態(tài)比較平穩(wěn)。此次新政，從稅費等方面對改善型置業(yè)者傳達出利好信息，地方也明確表示廣州要通過大力推進舊城改造以拉動居民的改善性需求。近期恩寧路、東濠涌、南華西等舊城改造項目已經(jīng)陸續(xù)啟動了，新的拆遷補償政策對于希望改善居住環(huán)境的居民是很有吸引力的。

放寬房貸利率下限力度超預(yù)期

利息打七折 相當于降息4次

匯瀚按揭理財專家認為，這次政策出臺的及時性和力度均稍稍超出了市場預(yù)期，放寬房貸利率下限的作用積極。在當前貸款利率水平上，從0.85下調(diào)到0.7，以貸款年限10年計就相當于下調(diào)利率112個基點，比連續(xù)四次降息的作用還大！綜合起來測算，如果執(zhí)行下限利率和優(yōu)惠稅率，這次減稅及降息可以相對提高居民的月供支付能力。相信，未來6~12個月內(nèi)，市場將逐步轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期，而預(yù)期進一步的降息將成為新的催化劑。

因此，匯瀚按揭理財專家建議投資者，在未來半年內(nèi)可采取更加積極的投資策略。

公積金與商業(yè)貸款利息差距收窄

小額貸款者不妨選擇商業(yè)貸款

匯瀚按揭理財有關(guān)人士表示，頭次置業(yè)者是本次政策調(diào)整后的受益者。稅費、信貸方面均得到有力支持，相信國家出臺政策都是想推動這部分自住型購家置業(yè)。但公積金下調(diào)比例不大，因此基準利率下浮30%的商業(yè)貸款與公積金貸款利息差距不大。

如下表所見，對于頭次置業(yè)就選擇使用公積金貸款，每萬元供款差距由之前約10元的差距變?yōu)榧s4元的差距。公積金國家低息的政策性貸款的優(yōu)勢有所減弱。

匯瀚按揭專家建議，頭次置業(yè)者貸款額在20萬~30萬元幅度以下的置業(yè)者，或計劃近一兩年會再購置家庭用房者均建議選擇商業(yè)貸款較為合適，盡可能爭取享受政府給予的基準利率下浮30%的商業(yè)貸款的政策優(yōu)惠。

公積金貸款與商業(yè)性貸款利息差對比

年限 公積金利率 商業(yè)下浮30% 利率差距 萬元供款差額

5年　　 4.05%　　 4.914%　　 -0.864% -3.93元

10年　　 4.59%　　 5.04%　　　　-0.45% -2.19元

　　　　　(作者： 李鳳荷 吳潤洲)

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