10月29日，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)存貸利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是9月份以來(lái)第三次降息，公積金利率不變。由于公積金貸款利率已率先在10月22日財(cái)政部宣布"救市"措施中下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，此次降息已在眾人預(yù)料之中。

下調(diào)利息，無(wú)疑惠及廣大按揭購(gòu)房者，而與往常有所不同的是，10月22日宣布的多項(xiàng)利息優(yōu)惠中，基本上都與頭次置業(yè)者和頭次購(gòu)購(gòu)改善型住房的人士有關(guān)。在財(cái)政部的公告中，沒(méi)有對(duì)頭次改善型住房做出"名詞解釋"，更沒(méi)有說(shuō)明以上優(yōu)惠是否具有追溯期。故此，坊間猜測(cè)版本數(shù)不勝數(shù)，更有出現(xiàn)農(nóng)行網(wǎng)上上午出臺(tái)細(xì)則晚上撤下的蹊蹺事情。至記者發(fā)稿之時(shí)，市場(chǎng)翹頭以待的房貸細(xì)則仍未出臺(tái)。

記者采訪了中國(guó)銀行有關(guān)人士。這名人士表示，他們?nèi)栽诘却诵?、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于頭次改善型住房的明確定義及關(guān)于老按揭客戶的安排。目前對(duì)于頭次置業(yè)的增量客戶(即2008年10月27日或以后購(gòu)房的頭次置業(yè)者)，他們已開(kāi)始按照新政策利息水平辦理。

面對(duì)新政，面對(duì)商業(yè)貸款和公積金貸款等多種貸款方式，廣大購(gòu)房者如何利用政府發(fā)放的利好精明置業(yè)呢？已置業(yè)的購(gòu)房者又如何利用利好減輕房貸的負(fù)擔(dān)呢？那些在新政前已購(gòu)房的老按揭客戶，他們又有什么心聲呢？本報(bào)為您一一道來(lái)。

頭置著數(shù)多 既減利息又減契稅

能否享受0.7倍優(yōu)惠，還要看銀行的相關(guān)規(guī)定

滿堂紅置業(yè)專(zhuān)家表示，兩部委明確自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅。另外，央行宣布自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，中國(guó)人民銀行還下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)利好措施無(wú)一不是針對(duì)頭次置業(yè)并購(gòu)購(gòu)90平方米及以下物業(yè)的購(gòu)房者。

目前廣州二手房購(gòu)賣(mài)征收的契稅為評(píng)估價(jià)的1.5%，印花稅為評(píng)估價(jià)的0.05%，假如一位頭次置業(yè)者11月后購(gòu)購(gòu)了一套90平方米以上小兩房單位，價(jià)格為50萬(wàn)元，則可省下2750元。以頭付兩成，商業(yè)貸款40萬(wàn)元，期限20年，享受基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠利率利息為5.229%，每月還款額為2649元，比2007年12月21日央行較后一次加息后每月還款額的3019元，每月節(jié)省370元。不過(guò)，能否享受0.7倍優(yōu)惠，還要看銀行的相關(guān)規(guī)定。

業(yè)內(nèi)期待營(yíng)業(yè)稅繳納年限松動(dòng)

將原有住房出售者較可能被視為改善型

合富置業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)陳慧紅認(rèn)為，現(xiàn)在上海已經(jīng)將繳納營(yíng)業(yè)稅的交易年限縮短為2年，如果能適當(dāng)放寬營(yíng)業(yè)稅征收年限，不但能進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，另外也能提升業(yè)主放盤(pán)的積極性，通過(guò)有效增加市場(chǎng)的放盤(pán)量，緩解供求矛盾，達(dá)到穩(wěn)定樓市的目的。

近期政府有意研究調(diào)整公積金貸款的相關(guān)政策，以期提高居民購(gòu)購(gòu)力，拉動(dòng)自住性需求。如果這樣，在老城區(qū)，較受公積金貸款購(gòu)房者青睞的總價(jià)約70萬(wàn)元左右的電梯樓物業(yè)或35萬(wàn)~50萬(wàn)元左右的樓梯樓物業(yè)，可望進(jìn)一步受到市場(chǎng)關(guān)注。

由于政策及其影響存在滯后性，短期內(nèi)新政利好將提升市場(chǎng)信心度，但成效需要通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間才能顯現(xiàn)。從中長(zhǎng)期看，在政策的宏觀調(diào)控下，樓市成交回暖、樓價(jià)回穩(wěn)也是必然的，而政府保障樓市健康發(fā)展、防止投資過(guò)熱的大方向也不會(huì)改變。

目前政府和各大商業(yè)銀行還沒(méi)有明確的界定。滿堂紅置業(yè)專(zhuān)家表示，對(duì)于改善型住房置業(yè)者可能有以下的界定：一是已將原有的住房出售的購(gòu)房者；二是人均居住面積小于全市平均水平，購(gòu)置新房改善居住環(huán)境的購(gòu)房者；三是沒(méi)有銀行貸款紀(jì)錄或已還清銀行貸款的購(gòu)房者。但具體是何種定義，較終還是要看政府和銀行的細(xì)則，不過(guò)已將原有的住房出售的購(gòu)房者較有可能被視為改善型住房置業(yè)者。

頭次置業(yè)者購(gòu)房負(fù)擔(dān)減輕

新拆遷補(bǔ)償政策 有望催谷改善型置業(yè)

合富置業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)陳慧紅認(rèn)為，財(cái)政部出臺(tái)的10條規(guī)定，其中大部分是針對(duì)頭次置業(yè)者的利好消息。貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、較低頭付款比例調(diào)整為20%、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率等房貸政策的優(yōu)惠，能在一定程度上對(duì)初次置業(yè)者購(gòu)房起到減負(fù)作用。

目前，由于改善型置業(yè)者已有自住物業(yè)，他們心態(tài)比較平穩(wěn)。此次新政，從稅費(fèi)等方面對(duì)改善型置業(yè)者傳達(dá)出利好信息，地方也明確表示廣州要通過(guò)大力推進(jìn)舊城改造以拉動(dòng)居民的改善性需求。近期恩寧路、東濠涌、南華西等舊城改造項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)啟動(dòng)了，新的拆遷補(bǔ)償政策對(duì)于希望改善居住環(huán)境的居民是很有吸引力的。

放寬房貸利率下限力度超預(yù)期

利息打七折 相當(dāng)于降息4次

匯瀚按揭理財(cái)專(zhuān)家認(rèn)為，這次政策出臺(tái)的及時(shí)性和力度均稍稍超出了市場(chǎng)預(yù)期，放寬房貸利率下限的作用積極。在當(dāng)前貸款利率水平上，從0.85下調(diào)到0.7，以貸款年限10年計(jì)就相當(dāng)于下調(diào)利率112個(gè)基點(diǎn)，比連續(xù)四次降息的作用還大！綜合起來(lái)測(cè)算，如果執(zhí)行下限利率和優(yōu)惠稅率，這次減稅及降息可以相對(duì)提高居民的月供支付能力。相信，未來(lái)6~12個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期，而預(yù)期進(jìn)一步的降息將成為新的催化劑。

因此，匯瀚按揭理財(cái)專(zhuān)家建議投資者，在未來(lái)半年內(nèi)可采取更加積極的投資策略。

公積金與商業(yè)貸款利息差距收窄

小額貸款者不妨選擇商業(yè)貸款

匯瀚按揭理財(cái)有關(guān)人士表示，頭次置業(yè)者是本次政策調(diào)整后的受益者。稅費(fèi)、信貸方面均得到有力支持，相信國(guó)家出臺(tái)政策都是想推動(dòng)這部分自住型購(gòu)家置業(yè)。但公積金下調(diào)比例不大，因此基準(zhǔn)利率下浮30%的商業(yè)貸款與公積金貸款利息差距不大。

如下表所見(jiàn)，對(duì)于頭次置業(yè)就選擇使用公積金貸款，每萬(wàn)元供款差距由之前約10元的差距變?yōu)榧s4元的差距。公積金國(guó)家低息的政策性貸款的優(yōu)勢(shì)有所減弱。

匯瀚按揭專(zhuān)家建議，頭次置業(yè)者貸款額在20萬(wàn)~30萬(wàn)元幅度以下的置業(yè)者，或計(jì)劃近一兩年會(huì)再購(gòu)置家庭用房者均建議選擇商業(yè)貸款較為合適，盡可能爭(zhēng)取享受政府給予的基準(zhǔn)利率下浮30%的商業(yè)貸款的政策優(yōu)惠。

公積金貸款與商業(yè)性貸款利息差對(duì)比

年限 公積金利率 商業(yè)下浮30% 利率差距 萬(wàn)元供款差額

5年　　 4.05%　　 4.914%　　 -0.864% -3.93元

10年　　 4.59%　　 5.04%　　　　-0.45% -2.19元

　　　　　(作者： 李鳳荷 吳潤(rùn)洲)

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