目前發(fā)生的糾紛很多都是開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中，公開(kāi)承諾若干條款，但在后來(lái)卻往往無(wú)法兌現(xiàn)。比如某小區(qū)，開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾頭層住宅與樓上住宅用的是兩套不同的排水系統(tǒng)，以防治污水回灌。可實(shí)際入住后，頭層居民卻發(fā)現(xiàn)根本就不是那么回事。當(dāng)他們找到開(kāi)發(fā)商理論時(shí)，開(kāi)發(fā)商口頭承認(rèn)，當(dāng)初的確有這一承諾，但又很蠻橫地講，我們會(huì)定期安排人清淤，如果還不滿意，只能退房。

對(duì)于這種情況，律師的意見(jiàn)是：

一、開(kāi)發(fā)商有進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳、欺騙或誤導(dǎo)消費(fèi)者之嫌。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》和國(guó)家工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。從您來(lái)信所反映的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在媒體上進(jìn)行廣告宣傳及售樓人員在售樓時(shí)均承諾，您所購(gòu)購(gòu)的房屋具有兩個(gè)下水管道，其中之一由您獨(dú)自使用，而在房屋交付時(shí)卻與上述承諾不符。在開(kāi)發(fā)商未就此與您提前溝通的情況下出現(xiàn)這種問(wèn)題，我們可以判斷，開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳具有一定的虛假成分，根據(jù)《廣告法》第38條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)就此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)何種民事責(zé)任。

在您就上述問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)其廣告宣傳與售樓時(shí)所作的承諾（但自您簽訂房屋購(gòu)賣合同至今從未取得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面承諾）與房屋交付時(shí)的實(shí)際情況不符，為此，開(kāi)發(fā)商同意為您辦理退房，但不承擔(dān)其他任何責(zé)任。從這一點(diǎn)上來(lái)看，開(kāi)發(fā)商已意識(shí)到其過(guò)錯(cuò)所在。

但在這種情況下，如果您想通過(guò)法律途徑使自己的權(quán)利得到進(jìn)一步保障，卻存在一定的難度：

1.由于您從未取得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面承諾，因此，當(dāng)上述問(wèn)題以法律途徑解決時(shí)，除非開(kāi)發(fā)商繼續(xù)承認(rèn)其所作的承諾，否則，您只憑一紙廣告來(lái)主張自己的權(quán)利，在證據(jù)方面會(huì)顯得有些不足。

2.《廣告法》規(guī)定，虛假?gòu)V告導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)商品的，廣告主應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。因此，只有在您能夠證明開(kāi)發(fā)商的承諾是導(dǎo)致您購(gòu)購(gòu)該房屋的原因時(shí)，您的權(quán)利主張才能得到有力的保護(hù)。

3.從法律的公平角度來(lái)講，如果您同意開(kāi)發(fā)商所提出的退房解決方案，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在退還您購(gòu)房款的同時(shí)，給予您相應(yīng)的利息補(bǔ)償。

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