說的總比唱的好聽白紙黑字要比口頭承諾管用

　　編輯同志：

　　半年前我購購了一處商品房，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)小區(qū)并不是當(dāng)初購購時(shí)售樓書上和售樓小姐所描繪的那樣，各種配套設(shè)施沒有兌現(xiàn)，小區(qū)的物業(yè)管理也很糟糕。經(jīng)多次交涉無效，我決定退房。在開發(fā)商的強(qiáng)迫下，我與他們簽訂了極為不公平的退房協(xié)議并被收回了全部購房合同、協(xié)議等憑證。但我決定向法院起訴時(shí)，卻苦于拿不出原購房合同等有效證據(jù)而無法證明發(fā)展商違約在先。這種情況下，我該怎么辦？　讀者萬秀芝

　　萬秀芝朋友：

　　像您一樣，隨著購房者自我保護(hù)意識的日趨增強(qiáng)，越來越多的購房者在發(fā)展商違約、無法提供承諾商品房或居住條件時(shí)，不再忍氣吞聲，開始積極拿起法律武器向發(fā)展商討個(gè)“公道”。但是當(dāng)他們起訴到法院后才發(fā)現(xiàn)，自己手里的證據(jù)往往不被法院認(rèn)同，有理反變成了沒理，官司也就無法打贏。我國《民事訴訟法》采用的舉證原則是“誰主張誰舉證”，當(dāng)購房者與發(fā)展商發(fā)生糾紛訴諸法院時(shí)，法院要求購房者對糾紛的事實(shí)提出證據(jù)，許多購房者因?yàn)楹鲆暠ＨC據(jù)而難以保障自身的權(quán)利。

　　一、購房糾紛

　　應(yīng)注意收集的證據(jù)

　　○購房合同即《北京市商品房預(yù)售（銷售）契約》（以下簡稱《購賣契約》）。購房者應(yīng)與發(fā)展商簽訂由北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《購賣契約》，并于《購賣契約》簽訂后三十日內(nèi)到房屋所在的房屋管理部門辦理預(yù)售（銷售）登記，《購賣契約》自登記之日起生效，未登記的契約不具備法律效力；

　　○補(bǔ)充協(xié)議包括：a．購房補(bǔ)充協(xié)議，購房者與發(fā)展商簽訂《購賣契約》的同時(shí)簽訂，以此作為對《購賣契約》未盡事宜的補(bǔ)充規(guī)定；b．其他補(bǔ)充協(xié)議，如雙方在合同履行過程中因出現(xiàn)新的情況而達(dá)成的協(xié)議，如就變更交房日期、工程進(jìn)度、物業(yè)收費(fèi)、付款進(jìn)度、建筑設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等問題達(dá)成的“諒解書”、“備忘錄”等；

　　○其他相關(guān)合同：如車位租購合同、儲(chǔ)藏室租賃合同、房屋保修合同、物業(yè)合同等；

　　○各種發(fā)票、收據(jù)包括交付房價(jià)款、相關(guān)物業(yè)收費(fèi)、供暖費(fèi)、發(fā)展商代收代繳的契稅、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅等稅費(fèi)的發(fā)票、收據(jù)等；

　　○其他文件：如雙方在《購賣契約》履行過程中的往來信函、傳真、通知等，以及簽約時(shí)提供的物業(yè)收費(fèi)清單、對于購房者某些特殊要求的承諾、優(yōu)惠等。

　　○房產(chǎn)證及其他權(quán)屬證明文件等。

　　二、承諾簽章方有效

　　需要注意的是，對于發(fā)展商承諾的與所購房屋有關(guān)的任何事宜，應(yīng)盡量采用書面形式，不管銷售人員事先作出多么誘人的保證，千萬不要輕信口頭承諾，對發(fā)展商在廣告中的所有承諾都要落筆為證，并由發(fā)展商簽字或加蓋公章，才能作為糾紛的有效證據(jù)。否則一旦發(fā)生糾紛，法院很難根據(jù)上述文件保障購房者的權(quán)益。日前某花園業(yè)主狀告發(fā)展商交房短缺使用面積，就因?yàn)樽鳛樽C物的“使用面積一覽表”（發(fā)展商在購房時(shí)所提供）上沒有加蓋公章而敗訴。

　　三、可靠證據(jù)是原件

　　《民事訴訟法》第68條規(guī)定：書證應(yīng)當(dāng)提交原件，物證應(yīng)當(dāng)提交原物。提交原件或原物確有困難的可以提交復(fù)印件、照片、副本、節(jié)錄本。同時(shí)《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第70條規(guī)定：證據(jù)材料為復(fù)制件，提供人拒不提供原件或原件線索，沒有其他材料可以印證，對方當(dāng)事人又不予承認(rèn)的，在訴訟中不得作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。也就是說，如果購房者無法提供發(fā)展商違約的原始證據(jù)，他的要求就很難得到法院保護(hù)。所以購房者在發(fā)生糾紛時(shí)要注意保留證據(jù)原件，才能更好地保護(hù)自身的合法權(quán)益?！”本┟鞯路墒聞?wù)所楊清

　　注：本版法律顧問明德法律事務(wù)所在新千年來臨之際，從即日起將舉辦為期一個(gè)月的免費(fèi)法律咨詢活動(dòng)。讀者可以就購房中的各種法律事務(wù)、糾紛通過電話88114403、68336699 呼117或到位于阜成路111號金商譽(yù)大廈的該所進(jìn)行免費(fèi)咨詢。

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