面對(duì)購(gòu)房中的重重陷阱，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦呢？作為購(gòu)房者可以通過(guò)各種途徑來(lái)增加自己的購(gòu)房知識(shí)，還有就是可以通過(guò)收集購(gòu)房中的資料，以便通過(guò)法律途徑來(lái)解決糾紛。記者就采訪中遇到的“霸王合同”、“售樓陷阱”、“廣告欺詐”等購(gòu)房過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題，采訪了多年從事房地產(chǎn)糾紛維權(quán)律師———江西洪城律師事務(wù)所的秦貴明，他從維權(quán)角度提出了自己的建議。

遇上“霸王合同”怎么辦

購(gòu)房中產(chǎn)生“霸王合同”的主要原因是目前的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)還是“賣(mài)方市場(chǎng)”，而不是“購(gòu)方市場(chǎng)”，這就造成了在購(gòu)房簽約過(guò)程當(dāng)中存在關(guān)雙方利益與權(quán)益的不平衡，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程當(dāng)中，如果可以有許多比較與選擇的機(jī)會(huì)，那么，購(gòu)房者就可以占據(jù)主動(dòng)的地位，目前南昌樓市的情況是購(gòu)方還處于一種弱勢(shì)地位，如果不按照開(kāi)發(fā)商的意圖簽約，就有可以能失去自己看中的房子。

“霸王合同”的產(chǎn)生，另外一個(gè)原因是一些行政主管部門(mén)沒(méi)有形成一種更好的監(jiān)管局面，要改變?nèi)绱说木置?，得依靠政府有關(guān)部門(mén)的管理加強(qiáng)。秦律師忠告購(gòu)房者，對(duì)于“霸王合同”，作為購(gòu)房者可以完全不簽約，如果是不知道而簽了約，這種合同很明顯侵犯了購(gòu)房者的利益，加重的了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)此，購(gòu)房者可以在簽了合同之后的一年內(nèi)，向法院提起訴訟，要求撤銷(xiāo)該合同，購(gòu)房者不要因?yàn)楹ε麓蚬偎径怪蔀榧瘸墒聦?shí)，在訴訟時(shí)限性方面購(gòu)房者應(yīng)引起重視。

提醒：簽定“霸王合同”之后的一年內(nèi)，可以向法院提起訴訟，要求撤銷(xiāo)該合同。

售樓員口頭承諾是否有效

售樓人員為了達(dá)到售樓的目的，在購(gòu)房者面前總會(huì)“口若懸河”的承諾，對(duì)于此承諾如果沒(méi)有寫(xiě)入合同，其所說(shuō)的內(nèi)容是否可能作為以后發(fā)生糾紛后的證據(jù)呢？秦律師談到，合同可以分為兩種，即書(shū)面與口頭合同，合同之中只要內(nèi)容真實(shí)、雙方自愿、合法，對(duì)雙方會(huì)有約束力。售樓人員的口頭承諾是有效的，售樓人員在售樓過(guò)程中是代表開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)公司的法人代表應(yīng)對(duì)售樓人員承擔(dān)民事責(zé)任。

售樓人員的口頭承諾兌現(xiàn)不了怎么辦呢？購(gòu)房后出現(xiàn)了口頭承諾的糾紛，售樓人員一般不會(huì)承認(rèn)，購(gòu)房者要再掌握證據(jù)經(jīng)較難，怎樣證明售樓人員的口頭承諾之實(shí)呢？較好的辦法就是對(duì)售樓人員的承諾進(jìn)行錄音，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，把售樓人員的口頭承諾進(jìn)行錄音，并很好地保存下來(lái)，日后發(fā)生了口頭承諾的糾紛，錄音資料可以作為舉證的證據(jù)。

提醒：把售樓人員的口頭承諾資料寫(xiě)進(jìn)合同，或錄存下來(lái)。

樓盤(pán)廣告、資料是合同要約

樓盤(pán)的廣告與樓書(shū)等資料，其所闡述的內(nèi)容與畫(huà)面往往是非常美的，很多購(gòu)房者就是此種情況之下決定購(gòu)房的，但購(gòu)房者擔(dān)心，如果開(kāi)發(fā)公司建設(shè)的樓盤(pán)與廣告不相符，那該怎么辦呢？秦律師談到，廣告與事實(shí)不符，這種現(xiàn)象主要是出現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)期房上，表現(xiàn)是樓盤(pán)的戶(hù)型、結(jié)構(gòu)與事實(shí)不符，還有就是公用配套設(shè)施、園林綠化、道路等不實(shí)。南昌目前出售期房占大多數(shù)，因而，作為購(gòu)房者更應(yīng)該注意此種現(xiàn)象。為了避免此種情況出現(xiàn)，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，一定要保留樓盤(pán)的廣告、樓書(shū)等資料，同時(shí)，購(gòu)房者還要將周邊其他樓盤(pán)的房?jī)r(jià)資料保留下來(lái)，將來(lái)因此產(chǎn)生的糾紛可能為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。

對(duì)于樓盤(pán)售樓處的沙盤(pán)，是否也可以視作合同要約呢？沙盤(pán)是一個(gè)樓盤(pán)的廣告資料，其對(duì)購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生意識(shí)上的引導(dǎo)作用，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程當(dāng)中可以收集下來(lái)，作為日后的證據(jù)。

提醒：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，一定要保留樓盤(pán)的廣告、樓書(shū)等資料。

外墻廣告、車(chē)位的收益歸誰(shuí)

開(kāi)發(fā)商在售樓結(jié)束之后，整個(gè)樓盤(pán)已銷(xiāo)售給了購(gòu)房者，這意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的土地、設(shè)施沒(méi)有任何使用權(quán)了，其權(quán)力歸全體業(yè)主所有。在售樓過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)力規(guī)定墻面、屋頂歸其所有，如果在合同中出現(xiàn)此類(lèi)條款，作為購(gòu)房者可以拒絕簽約。如果簽了此款條約，購(gòu)房者可以在簽約一年之內(nèi)，向法院提起訴訟，以解除其條款。

對(duì)于住房的外墻廣告的收益，以及車(chē)位的收益，應(yīng)該怎樣來(lái)進(jìn)行分配呢？作為物管公司如果其參與了其中的管理，比如，在車(chē)位上進(jìn)行了管理，其收益應(yīng)該分配一部分給物業(yè)公司，另一部分收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司對(duì)于其中收益不能進(jìn)行私自分用，也不能用于物管公司自己承擔(dān)的開(kāi)支里面，而是應(yīng)該用于小區(qū)的維修、充抵物管費(fèi)用等。

提醒：樓盤(pán)已銷(xiāo)售給了購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的土地、設(shè)施沒(méi)有任何使用權(quán)了，其外墻廣告、車(chē)位的收益歸全體業(yè)主所有。

辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)限到底多長(zhǎng)

購(gòu)房后，一直得不到產(chǎn)權(quán)證，但開(kāi)發(fā)商還是承諾會(huì)辦理，辦理產(chǎn)權(quán)證變得無(wú)期怎么辦呢？秦律師談到，《合同法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商是住房的賣(mài)方，作為出賣(mài)人，必須把所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人的手中。對(duì)于辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，購(gòu)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房購(gòu)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房購(gòu)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

提醒：在約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限時(shí)，一定要與開(kāi)發(fā)商協(xié)議好，不能在時(shí)間上讓步，還有對(duì)于違約的賠償也要按照日賠償款或月賠償款來(lái)約定。

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