別墅作為物業(yè)類型的較高層次，現(xiàn)在仍然保持、將來(lái)也會(huì)長(zhǎng)期存在著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、與其他類型物業(yè)區(qū)別開(kāi)來(lái)的購(gòu)房群體。別墅市場(chǎng)雖然不再是熱門話題，但在不知不覺(jué)中已經(jīng)發(fā)生了改變。

別墅是北京較早啟動(dòng)、較早紅火、也是較早疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。到1995、1996年高端公寓風(fēng)起云涌的時(shí)候，別墅已經(jīng)是冷冷清清，少人問(wèn)津。那么，是不是別墅市場(chǎng)已經(jīng)飽和了呢？從對(duì)北京市大量的別墅項(xiàng)目的了解來(lái)看，早期開(kāi)發(fā)的別墅由于缺少與高端公寓和其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)購(gòu)者有很多非理性的成分。也正是因?yàn)槿绱耍叨斯⒁怀?，別墅市場(chǎng)就潰不成軍。事實(shí)上，別墅作為物業(yè)類型的較高層次，現(xiàn)在仍然保持著、將來(lái)也會(huì)長(zhǎng)期存在著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、與其他類型物業(yè)區(qū)別開(kāi)來(lái)的購(gòu)房群體。別墅市場(chǎng)雖然不再是熱門話題，但是在不知不覺(jué)中發(fā)生著改變。

如果你有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，或者有享受較高居住條件的欲望，你就要關(guān)注別墅市場(chǎng)。

北京不同風(fēng)格、不同特點(diǎn)、不同檔次的別墅并不少

市區(qū)交通型

這種類型的別墅價(jià)格很高，因?yàn)閺慕煌▉?lái)說(shuō)，他們的位置通常都是很靠近市區(qū)的，土地成本決定了高價(jià)格。比較有代表性的項(xiàng)目：位于東南二環(huán)的怡龍別墅；位于北四環(huán)的富成花園等。 字串9

近郊綜合型

沿各條快速路分布在離城區(qū)較近的地區(qū)。從這些項(xiàng)目進(jìn)到城區(qū)四環(huán)只需要10時(shí)辰。因?yàn)檫@里的土地價(jià)格已經(jīng)大大降低，開(kāi)發(fā)商有很大的開(kāi)發(fā)余地，因此這些項(xiàng)目有機(jī)會(huì)按照開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)做得比較，價(jià)格也相對(duì)來(lái)說(shuō)適應(yīng)市場(chǎng)需要。很多的別墅項(xiàng)目都屬于此類：位于八達(dá)嶺高速路沙河9A出口的碧水莊園、京順高速路附近的香江花園等。

遠(yuǎn)郊風(fēng)景型

京城往北的懷柔、順義是的風(fēng)景區(qū)，不少別墅也將位置選擇在這里。缺陷是離城太遠(yuǎn)，來(lái)去不便，優(yōu)點(diǎn)是遠(yuǎn)離塵囂，風(fēng)景宜人。這一類別墅早期倒也能分到市場(chǎng)的一杯羹，更多的是銷售不旺，被迫轉(zhuǎn)型，變成了接待零散休閑客人的渡假村。

身份不明型

必須要提一句的是，由于過(guò)去開(kāi)發(fā)管理混亂還留下了相當(dāng)一些后遺癥———證件不全的別墅?，F(xiàn)在，從媒體到購(gòu)房者都十分明白房子的較基本條件就是五證齊全，但是仍然有少量沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、又希望擁有別墅感覺(jué)的購(gòu)房者去購(gòu)購(gòu)。這類項(xiàng)目終究要被市場(chǎng)淘汰。

2000年別墅的發(fā)展趨勢(shì)

我們注意到目前市場(chǎng)上基本沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目，一些已經(jīng)立住腳的別墅則在原有基礎(chǔ)上打算擴(kuò)大規(guī)模。2000年的別墅項(xiàng)目可以說(shuō)既有壓力，也有契機(jī)，他們?cè)谶x擇各自不同的發(fā)展方向。 字串5

市區(qū)別墅公寓化

市區(qū)別墅的尷尬是，良好的交通狀況、與城市過(guò)近的距離并不能反映別墅的本質(zhì)。別墅應(yīng)該是適合休閑的、宜人的，而不是在市區(qū)內(nèi)的交通干道邊整天呼吸汽車的塵囂。

一些有見(jiàn)識(shí)的發(fā)展商利用前期開(kāi)發(fā)別墅營(yíng)造的良好社區(qū)環(huán)境，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)公寓，這樣以別墅的環(huán)境招牌、公寓的實(shí)惠價(jià)格吸引客戶。這一招甚得客戶歡心，富城花園、銀湖別墅都采取了這樣的開(kāi)發(fā)思路。

近郊別墅風(fēng)格化

盡管近郊是較適合開(kāi)發(fā)別墅的區(qū)域，但是如果沒(méi)有自己的特色，也很難在眾多項(xiàng)目中嶄露頭角。這類別墅中值得一提的是碧水莊園。它不像沿機(jī)場(chǎng)路分布的別墅處在國(guó)際商圈的輻射范圍，可以打外籍人士的牌討巧，而是以坐擁綠地為標(biāo)志，做原汁原味的別墅。較近他們即將推出的二期別墅，不僅擁有5萬(wàn)平方米的公共人工湖面，每家還有1700—4500平方米不等的坐擁花園。容積率降到了0.1，而土地的綠化覆蓋率也達(dá)到85％以上，加上良好的地理位置和已經(jīng)完善的配套設(shè)施，構(gòu)成碧水莊園諸多獨(dú)到的賣點(diǎn)，自然也贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。

你適合購(gòu)購(gòu)什么樣的別墅？

事實(shí)上，購(gòu)購(gòu)別墅的人無(wú)非有以下兩種心態(tài)：

投資型

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中掙到了錢，但是卻不知道到哪兒找到能讓錢生錢的辦法，于是選擇了購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)這種比較穩(wěn)妥的方式，市場(chǎng)上不乏這種類型的人。如果持投資心態(tài)，不妨考慮離市區(qū)較近，或者是離國(guó)際商務(wù)區(qū)近的別墅，比如香江花園別墅，京潤(rùn)水上花園等等，因?yàn)檫@樣的別墅擁有相當(dāng)廣闊的出租市場(chǎng)。

這一類別墅的缺陷是，雖然具有相當(dāng)?shù)耐顿Y潛力，但是因?yàn)樯嫱獾挠绊懀簧賴?guó)內(nèi)人士尤其是有實(shí)力購(gòu)購(gòu)高端別墅的人士并不喜歡外國(guó)人太多的社區(qū)氛圍。

自用型

以自用為主要目的的客戶頭先要考慮的是自己的需要。別墅不同于其他物業(yè)，住得是否離公司近是無(wú)所謂的。因?yàn)檫@種類型的客戶活動(dòng)半徑大，一般也不是朝九晚五的上班族，只要與市區(qū)的時(shí)間距離在十時(shí)辰左右、綜合環(huán)境適合居住就是好的別墅地點(diǎn)。一般說(shuō)來(lái)，北部和東北方向較適宜，比如碧水莊園。

考慮了方位后，較重要的因素就是別墅的品質(zhì)。好的別墅應(yīng)該是具有低密度、高綠化率的特點(diǎn)，較好能擁有相當(dāng)面積的坐擁花園。別墅一般不在繁華的商業(yè)區(qū)，因此社區(qū)內(nèi)配套就成了居住質(zhì)量的重要決定因素。內(nèi)部戶型上，要注意功能是否齊全，有的別墅雖然面積大，但是功能沒(méi)有細(xì)分，這種就是大而無(wú)當(dāng)。還需要注意的一點(diǎn)是，以自住為主要目的的客戶較好不要選擇租客較多的別墅，一來(lái)租客的頻繁變化帶來(lái)安全的問(wèn)題，二來(lái)社區(qū)也不容易形成睦鄰氣氛。 字串1

房產(chǎn)天生具有保值增值的功能，如果是以自住為主兼有投資需要，就必須考慮是否適合于居住。無(wú)論自住還是投資，較不適合購(gòu)購(gòu)的是與公寓摻雜在一起的別墅，因?yàn)楣⒌南鄬?duì)高密度居住人口將分享別墅的所有內(nèi)容從而降低居住品質(zhì)。而類似碧水莊園這類特別適合居住的別墅也有缺陷，那就是，它是如此適合你居住，以至于沒(méi)有特別的原因，你不會(huì)輕易將它出讓，以兌現(xiàn)它的投資價(jià)值。

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