所有能夠助漲房價(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了有效，房價(jià)必然會不可避免地盛極而衰，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

　　在幾年前的春晚小品《賣拐》中，范偉在趙本山的之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場景極為類似，從2010年新年開始就真的要“拐了”，原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

　　新年伊始，全國一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價(jià)也開始松動。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場面，而價(jià)格變動更為敏感的深圳甚至已有購家提出“退房”。當(dāng)下這些市場變化已經(jīng)清楚地表明，樓市價(jià)格趨勢的拐點(diǎn)已經(jīng)形成。對于拐點(diǎn)之后的價(jià)格趨勢，謹(jǐn)慎的看法認(rèn)為是“由漲轉(zhuǎn)平”，即房價(jià)不漲但也未必會跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來，判斷房價(jià)趨勢的要害不在于房地產(chǎn)市場本身，而在于貨幣調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如果偏緊的貨幣政策導(dǎo)向繼續(xù)強(qiáng)化，房價(jià)必然會“由漲轉(zhuǎn)跌”，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

　　之所以這么說，一個重要的前提是中國房價(jià)本身的確太高。我們已經(jīng)無需再羅列諸如房價(jià)收入比和租金回報(bào)率等衡量價(jià)格泡沫的數(shù)據(jù)，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房價(jià)虛高的事實(shí)。換句話說，房價(jià)泡沫才是市場價(jià)格必然調(diào)整的內(nèi)因。

　　而長期以來，價(jià)格泡沫內(nèi)因之所以長期沒有發(fā)揮出作用，是因?yàn)檎{(diào)控政策與投機(jī)蔓延兩個因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房價(jià)走勢看，房價(jià)本來在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整的端倪，但由于金融危機(jī)的惡化，調(diào)控政策為了“保增長”的政策目標(biāo)而不得不力挺房地產(chǎn)市場。再加上投機(jī)資金的惡意炒作，房價(jià)居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來沒有只漲不跌的市場，房地產(chǎn)市場也絕不會例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機(jī)中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房價(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了有效，房價(jià)必然會不可避免地盛極而衰。

　　助推房價(jià)的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調(diào)控政策從去年底開始表現(xiàn)出堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢將會發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實(shí)上，從去年年中房價(jià)飆升的后半期觀察，房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全淪為一個資金推動的投機(jī)市場，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房價(jià)保持快速飆漲。而畸高的房價(jià)已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期，曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門暫停了土地拍賣資格，并被沒收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房價(jià)給開發(fā)商帶來了巨額利潤，但同時也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房價(jià)帶動了高地價(jià)，而開發(fā)商要想長期“活下去”就必須繼續(xù)天價(jià)購地，這意味著之前的高額利潤將會被高房價(jià)侵蝕殆盡。除非開發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，否則高價(jià)造成的資金黑洞，較終將吞噬所有的“游戲參與者”。

　　更為關(guān)鍵的是，這個“游戲”已經(jīng)無以為繼，因?yàn)橘Y金供給轉(zhuǎn)而收緊已經(jīng)成為必然。當(dāng)下不僅房地產(chǎn)開發(fā)貸款被嚴(yán)管，購房者的購房貸款也受到嚴(yán)控。在資本市場上，監(jiān)管部門也開始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請，目前多達(dá)30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計(jì)劃已被積壓拖延。對于嚴(yán)重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場而言，資金鏈條斷裂意味著什么，不言而喻。在筆者看來，只要未來貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商必然會在資金面的巨大壓力之下，選擇主動降低房價(jià)以求自保，并較終形成競相殺價(jià)的局面。彼時的房價(jià)走勢將較終印證“拐點(diǎn)”的真正到來。 (馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

　　國家統(tǒng)計(jì)局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管1月份全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，但環(huán)比只上漲1.3%，漲幅比去年12月份降低0.2個百分點(diǎn)。接受采訪的專家表示，中國樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下將逐漸“退燒”，市場健康發(fā)展對各方有利。

　　隨著“國11條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺，一系列調(diào)控政策密集作用于房地產(chǎn)市場，使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價(jià)格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的前兆？按照通常的經(jīng)濟(jì)理論而言，一旦成交量萎縮，就意味著賣方市場的出現(xiàn)，價(jià)格就有下調(diào)的機(jī)會和空間。然而，在房地產(chǎn)市場，“價(jià)升量減”的現(xiàn)象已不是次出現(xiàn)，成交量萎縮和價(jià)格下調(diào)之間很難畫上等號，這一次恐怕也不能例外。而經(jīng)驗(yàn)也表明，不能因?yàn)闃鞘械某山讳J減就斷定價(jià)格掉頭往下，從而出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

    實(shí)際上，回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn)，僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點(diǎn)”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引售價(jià)格上的報(bào)復(fù)性反彈。有例為證：2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以后，北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房價(jià)仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平；2007年的“貸款新政”等樓市調(diào)控，卻遭遇創(chuàng)下房價(jià)新高的尷尬，被媒體形容為“調(diào)控聲聲急，房價(jià)節(jié)節(jié)高”；如今新一輪的調(diào)控會否再次上演“狼來了”的結(jié)局，還很難說，但要想寄望于調(diào)控帶來“拐點(diǎn)”，恐怕只是購房者的一廂情愿。

    究其原因，在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷，進(jìn)而影響樓市調(diào)控的落實(shí)和效用。房地產(chǎn)不同于其他商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。比如說一線城市的房價(jià)已出現(xiàn)泡沫，二線城市的房價(jià)開始上漲，三線城市的樓市才剛復(fù)蘇，四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國家相關(guān)部門統(tǒng)一制訂，且不說“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者——地方政府的配合才能落實(shí)。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執(zhí)行力問題。調(diào)控措施在執(zhí)行過程中往往被打折，導(dǎo)致房價(jià)很難被調(diào)控。

    因而，有必要將房價(jià)納入進(jìn)CPI統(tǒng)計(jì)中，將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，從而改進(jìn)現(xiàn)有的調(diào)控體系。房價(jià)沒有進(jìn)入CPI，傳統(tǒng)的解釋是，房地產(chǎn)是投資性需求，而投資品的價(jià)格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的較終消費(fèi)，屬于消費(fèi)品市場。既然是消費(fèi)品，房價(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣，在價(jià)格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控，如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。在這方面有關(guān)物價(jià)的調(diào)控已經(jīng)給出了很好的啟示。

    此外，既然將房地產(chǎn)定性為消費(fèi)性需求，那么在調(diào)控時就應(yīng)堅(jiān)持不同需求分類調(diào)控的原則。對低收入群體的住房需求，以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障，并在土地供應(yīng)、財(cái)政資金等方面要優(yōu)先滿足；對居民的自住性購房需求，在確定按揭頭付比例、利率優(yōu)惠時，應(yīng)從國家宏觀調(diào)控政策平衡出發(fā)，統(tǒng)一確定，并保持相對穩(wěn)定；在二套房交易上，以稅收調(diào)控政策，引導(dǎo)居民分散投資渠道，打擊炒樓者。(作者：李龍)
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    由于現(xiàn)階段沒有哪座城市可輕言放棄“賣地財(cái)政”而能夠正?！伴_鍋?zhàn)鲲垺?，因此，決定房價(jià)走勢的不是有沒有辦法調(diào)控，而是敢不敢下決心調(diào)控。

    虎年春來早——今年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長可期，各社會收入有所增長可期，就業(yè)進(jìn)一步改善可期，社保、醫(yī)保等基礎(chǔ)保障“擴(kuò)面提標(biāo)”同樣可期，先進(jìn)很難預(yù)判并繼續(xù)呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)的不確定因素就是房價(jià)走勢。

    對房價(jià)走勢，社會各界有三種迥然不同的期待。對于蟻居者、無房戶、急于購房結(jié)婚成家一族，當(dāng)然希望房價(jià)能有明顯下降，許多人甚至希望房價(jià)坐滑梯，以徹底挑破房市泡沫。對于手頭有二套、三套房子者(如上海戶籍市民平均每戶超過兩套房子)，則既不希望房價(jià)泡沫進(jìn)一步吹大，亦不希望房價(jià)大幅回落。前者意味政府調(diào)控房價(jià)失敗，強(qiáng)大輿論壓力會迫使政府繼續(xù)加大力度挑破“房泡泡”，如是則意味著既得利益受損。房市投資者或投機(jī)者，當(dāng)然希望能維持住現(xiàn)有房價(jià)水平，至少不能下跌過大，否則這部分家庭損失會很慘。

    眾銀行也心態(tài)復(fù)雜。銀行作為放貸人的選擇是房價(jià)能夠在現(xiàn)有基礎(chǔ)上穩(wěn)住，降10%~20%尚可接受，若跌幅過大，雖不至于引爆金融危機(jī)，但銀行巨額流動性會因此失卻一條主要釋放管道，從而直接影響銀行經(jīng)營效益。

    全國性房價(jià)漲幅失控，以上海、北京、廣州、深圳為標(biāo)志，其中又以上海失控程度較甚。就上海而言，的未必是道義壓力，反而是高房價(jià)無休止抬高商務(wù)成本，加劇上海結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，再不加控制，上海每年的“賣地財(cái)政”所得將不及城市結(jié)構(gòu)功能錯亂及發(fā)展機(jī)遇一再錯失而導(dǎo)致的巨額財(cái)政損失……“調(diào)控房價(jià)并不難，難的是下決心真調(diào)”——這句話出自上海市委書記俞正聲之口，此回應(yīng)過于簡略，聽起來讓人不知所以然，但在筆者眼里，這是就房價(jià)調(diào)控說的一句“掏心話”。

    就全國，目前的高房價(jià)肇始于新世紀(jì)初年，2005年鬧騰到無法面對輿論時曾調(diào)控過一把。手段無非兩條：一是調(diào)控按揭利率收銀根

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