昨日有消息稱，地方土地交易“異常情況”上報(bào)機(jī)制已經(jīng)啟動(dòng)，所有地方土地交易溢價(jià)超過(guò)50%或者單價(jià)刷新高的地塊，都需要通過(guò)土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)直接上報(bào)國(guó)土資源部。105個(gè)城市被圈定為需上報(bào)“異常情況”的城市，北京、上海、廣東、深圳以及合肥、南京、蘇州等主要二三線城市都包括在內(nèi)。

　　但眾多專家仍對(duì)這一系列調(diào)控政策的效果持懷疑態(tài)度。

　　押寶后市瘋狂拿地

　　盡管遭遇史上較嚴(yán)的樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)商拿地?zé)崆榻z毫未減，今年土地市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)熱過(guò)本已十分火熱的2009“地王”年。數(shù)據(jù)顯示，12大主要城市的土地出讓金已超過(guò)7000億元，較去年全年水平提高28%。一些二線城市成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍的，賣地收入同比翻倍。中原集團(tuán)研究高端經(jīng)理劉淵認(rèn)為，2010年較后半個(gè)月12個(gè)城市仍將有1138公頃地塊要出讓，各地土地市場(chǎng)將進(jìn)入沖刺階段。

　　值得注意的是，在監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市中，至今只有上海、廣州、天津、武漢和長(zhǎng)春等5個(gè)城市完成2010年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃，而北京、杭州和重慶三座城市，實(shí)際供應(yīng)尚不及全年各自計(jì)劃的一半。有業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商表示，地方政府一直保持著“前松后緊”的供地節(jié)奏，或許是有意為之。因?yàn)樯习肽攴怕┑毓?jié)奏，會(huì)在一定程度上造成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，從而推高此后的土地成交價(jià)格。

 
　　同策咨詢與發(fā)展研究分析師認(rèn)為，“十二五”期間明確規(guī)定加大保障房建設(shè)，保障類住宅用地供應(yīng)比例加大，使房企對(duì)純商品住宅用地資源更加渴求。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成則對(duì)記者表示，房地產(chǎn)商“對(duì)賭”調(diào)控政策難以真正下降，很看好后市。而開(kāi)發(fā)商資金也比較充足，紛紛拿地以備戰(zhàn)明年。

　　調(diào)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向控地價(jià)

　　為促使地方政府均勻供地，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，“國(guó)土四條”來(lái)救場(chǎng)。12月19日，國(guó)土部再次表態(tài)，堅(jiān)決抑制地價(jià)過(guò)快上漲，防范年末集中供地。其中規(guī)定，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂后兩個(gè)工作日內(nèi)，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省國(guó)土資源主管部門；對(duì)于“未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房‘三類用地’供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高端商品住宅用地”。

　　“‘國(guó)土四條’較主要目的還是保證保障房的供應(yīng)。”分析師薛建雄對(duì)記者表示，此前有相關(guān)人士提出過(guò)，如果土地現(xiàn)地王價(jià)格，就該在此地塊旁邊大量建設(shè)保障房。而這一觀點(diǎn)只是被眾人一笑置之。{$page$}

　　不過(guò)薛建雄也指出，雖然國(guó)土部要求地方政府對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行監(jiān)測(cè)和監(jiān)管，但在實(shí)際操作中，地方政府可以通過(guò)調(diào)高土地出讓底價(jià)的方式，降低溢價(jià)率。“目前來(lái)看，效果不見(jiàn)得很好。超標(biāo)上報(bào)的后續(xù)工作都沒(méi)有交代清楚，接下來(lái)應(yīng)該會(huì)有問(wèn)責(zé)等一系列的配套措施出臺(tái)”。

　　“這并沒(méi)有對(duì)癥下藥?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華則對(duì)記者指出，“十二五”國(guó)家明確規(guī)定加大保障房建設(shè)，但僅僅增加的是保障類住宅用地的供應(yīng)量，商品房土地供應(yīng)量并未增加，難以起到降低地價(jià)的作用。

　　楊紅旭則認(rèn)為，“國(guó)土四條”或許僅僅是個(gè)開(kāi)頭，接下來(lái)住建部等部門也會(huì)“積極表態(tài)”。

　　明年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

　　2010年是當(dāng)之無(wú)愧的“房地產(chǎn)調(diào)控年”，而隨著政策的逐步深入，2011年樓市將何去何從？

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，樓市將全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑。中國(guó)社科院2011年《住房綠皮書》也表示，明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)顯現(xiàn)。

　　但是看好樓市的人顯然更多。美聯(lián)物業(yè)預(yù)測(cè)，明年全國(guó)平均樓價(jià)有15%至20%的升幅，一線城市樓價(jià)漲勢(shì)放緩，二三線城市樓價(jià)升幅將跑贏大市。

　　“明年房?jī)r(jià)肯定掉不下來(lái)?！庇胰A對(duì)記者說(shuō)，“控制房?jī)r(jià)要從源頭出發(fā)，也就是控制地價(jià)、壓縮利潤(rùn)空間，同時(shí)改進(jìn)招拍掛方式，擴(kuò)大商品房供給。不能一味看重土地財(cái)政，但地方政府與政府之間的博弈恐難以改變。”

　　薛建雄則認(rèn)為，明年將繼續(xù)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。包括加大保障房建設(shè)力度，抑制投資投機(jī)性需求等。然而，總體來(lái)看，房?jī)r(jià)仍會(huì)往上走，比今年漲幅更高，今年被壓下來(lái)的購(gòu)購(gòu)力會(huì)集體釋放。

　　尹伯成同樣表示，房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲?！澳壳罢{(diào)控措施出臺(tái)得差不多了，房產(chǎn)稅可能是較后的‘靴子’?！?BR>

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