商業(yè)地產(chǎn)時(shí)候是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)的東西，所以在這里我們要注意一個(gè)東西，經(jīng)驗(yàn)、知識在哪里？

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生12日上午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　陳啟宗：陳詩濤叫我邀請一些香港的房地產(chǎn)朋友來參加這個(gè)盛會，我寫了30封信，結(jié)果一個(gè)都沒來，我覺得非常奇怪。

　　幾年前有一幫內(nèi)地開發(fā)商到香港來，我句話給你們說的就是，香港房地產(chǎn)商是歷史，內(nèi)地房地產(chǎn)商是現(xiàn)在和未來。很可惜，香港房地產(chǎn)商好像對大陸的房地產(chǎn)不夠注意，這是非?？上У氖隆偛盘岬椒康禺a(chǎn)商，朱秘書長講到商業(yè)房地產(chǎn)之外，其他注意力都集中在住房上，這個(gè)也可以理解，因?yàn)檫@個(gè)需求比較大。

　　但是今天我講的不是住房，我講的商業(yè)房地產(chǎn)。在增長來說，商業(yè)房地產(chǎn)這幾年增長量比住房增長量還要大。我說話比較兇一點(diǎn)，得罪人請你們多多原諒。

　　到現(xiàn)在為止，在中國我沒有看到太多夠水平的商業(yè)發(fā)展。很多在商業(yè)房地產(chǎn)賺了很多錢，我的答案是因?yàn)楦偁幦鄙?，沒有競爭，你就變王了。老外有句話，在一個(gè)瞎子國都里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。

　　10、20年，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因?yàn)楦偁幍乃讲粔?，所以很多人雖然沒有做出世界水平級的東西，但是還可以賺錢。有人說恒隆地產(chǎn)為什么在內(nèi)地只做商業(yè)房地產(chǎn)，而不做住宅？因?yàn)樵谙愀郏覀冏鲎≌菜愠晒?。全香港?zhàn)后較賺錢的單一住房項(xiàng)目，大概一個(gè)項(xiàng)目可以賺200億港幣，這個(gè)項(xiàng)目正是我們恒隆的。但是為什么到內(nèi)地就不做住房呢？理由就是這樣，因?yàn)樵谧嗳艘呀?jīng)做住房了，我是老幾？我怎么跟萬科、華潤那么多大公司相比。

 　　我天生個(gè)子矮，從小大個(gè)子來的時(shí)候，我就先讓你走，不敢跟你爭的，所以到中國內(nèi)地我就只能做商場。反正做商場的人水平還是比較低，這個(gè)就給我有機(jī)會能夠在商業(yè)房地產(chǎn)方面賺到一點(diǎn)錢。

　　今天我是很簡單的要把恒隆的模式，我們是如何成功的跟大家分享。你們會問，你跟別人分享了，別人學(xué)習(xí)了，你就不是先進(jìn)了。我不怕。

　　原因有幾個(gè)：，我認(rèn)為就是你照著我所說的去做，恐怕你也做不出來，還不是硬的技術(shù)上問題，這是軟的問題、文化的問題、制度的問題。這個(gè)你不能達(dá)到某一個(gè)水平，就是你把對的商業(yè)模式實(shí)行出來，也是做不出來的。這個(gè)我比較不擔(dān)心。

　　另外一個(gè)原因，中國市場太大了，太多的機(jī)會給在座所有的人。這里還有一個(gè)問題，誰先進(jìn)入這個(gè)市場，誰在那個(gè)市場里就有優(yōu)勢，我們選擇的城市我們早就進(jìn)去了，你要再進(jìn)去，你是拼不過我的。其他的城市與我無關(guān)，我也不擔(dān)心。我在這里愿意把我們成功經(jīng)驗(yàn)跟大家分享一下。

　　其實(shí)我們項(xiàng)目在內(nèi)地也不多，到現(xiàn)在為止也不過是3個(gè)項(xiàng)目，不過回報(bào)率非常好。我不知道你們住房回報(bào)率有多？20%很好了。我可以告訴你，恒隆地產(chǎn)我們能做到不貸款的回報(bào)率是多少呢？我們?nèi)ツ晔?1%。要是能貸點(diǎn)款的話，也就是說到了50%。也就是說兩年可以回本。你說這樣的生意，為什么沒有很多人做呢？

　　因?yàn)楹芏嘣?，因?yàn)槲也皇翘炀涂梢阅玫?1%的回報(bào)率。這個(gè)平均來說要經(jīng)過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報(bào)率大概4-5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到30%的回報(bào)率。30%的回報(bào)率，挨15年我能夠挨下去。如果每年30%回報(bào)率，長遠(yuǎn)來看這是很可觀的。

　　這里再舉一些數(shù)字供大家參考。大概2、3年前，我把所有香港上市的房地產(chǎn)公司，包括本地香港的，還有內(nèi)地到香港上市的，把他們都集合起來，我看了一下，他們每平方米的租金大概是多少。我們是，是名的2.2倍，比較差的是9倍。

　　雖然可以賺很多錢，但是絕大多數(shù)人沒有好好利用這個(gè)市場，沒有賺到可以賺到的錢。100塊的租金有多少塊進(jìn)入我口袋？恒隆地產(chǎn)的數(shù)字是我每收100元租金，有85元進(jìn)入我口袋。其他的公司，較高的一家是70塊。也就是說，這里有很大進(jìn)步空間。要是你懂得怎么做的話，這是非?？蔀榈囊患?。

 　　當(dāng)然很多人在這里就有一些難處，有一些是資金的難處，有一些是耐心的難處，很多人就是有資金，從前很多內(nèi)地房地產(chǎn)公司沒有資金，但是現(xiàn)在資金多的不得了，但是你有那個(gè)耐心嗎？你有耐心等他15年做到30%回報(bào)率嗎？恐怕沒有太多人有這個(gè)耐心。

　　要是想在商業(yè)地產(chǎn)成功，我有一些建議，，我們要先承認(rèn)姚明不是李寧。姚明是世界較好的運(yùn)動(dòng)員之一，李寧也是世界上杰出的運(yùn)動(dòng)員之一。但是李寧不能打籃球，姚明不能跳馬，姚明跳馬一定會把骨頭摔斷。說明什么意思呢？住房的發(fā)展跟商業(yè)的發(fā)展就像姚明跟李寧那樣，都有較杰出的，籃球是姚明，體操是李寧，同樣住房有較杰出的，商業(yè)房地產(chǎn)也有較杰出的，但是兩者是混不起來的。

　　我知道我這樣說話是沒人聽的，你們不會從住房里跑到商業(yè)地產(chǎn)里。不過允許我解釋一下為什么不一樣。搞住房是一個(gè)量的問題，你必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)質(zhì)的問題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分成出售的寫字樓，完全是三流的東西，你也不可能賺到我剛才說的那么高的回報(bào)率。

　　做住宅要快，做商場不能快。做住房你要快，較少你要能夠快。建筑要快，資金流轉(zhuǎn)要快，賣房子要快。昨天晚上碰到梁上燕，我說你們要快，我們不能快。搞房地產(chǎn)很多人要高的容積率，搞住房較重要的是一個(gè)管理。

　　萬科去年賣了600多億的住房，我昨天晚上看了一下，600多億，不得了，全球。1-7月份就賣了400多億。我看了昨天觀點(diǎn)地產(chǎn)雜志，每年銷售額超過100億的有很多家。

　　你們做的這種東西必須有一個(gè)非常杰出的、非常好的一個(gè)系統(tǒng)，一個(gè)管理系統(tǒng)。但是做房地產(chǎn)較重要的不是那個(gè)系統(tǒng)，較重要的是經(jīng)驗(yàn)。是從經(jīng)驗(yàn)累積而里的知識。由此可見，住房跟商業(yè)地產(chǎn)需求還不僅僅是技術(shù)問題，乃是思維方式問題。要是你能夠把思維方式改變的話，你就能夠從一個(gè)流域轉(zhuǎn)到另外一個(gè)領(lǐng)域而同樣的成功。或者說你一個(gè)人要能夠把右腦跟左腦分開，同時(shí)都是杰出，你就同時(shí)可以是姚明，又同時(shí)是李寧。同時(shí)是萬科，也同時(shí)是恒隆。但是照我理解，在世界上這樣的例子是見所未見。唯有發(fā)展中國家才有這樣的事，所有已發(fā)展的市場，這個(gè)都是不可能的。

　　我常常說房地產(chǎn)不是一個(gè)高科技的行業(yè)，雖然我們也用科技，特別是環(huán)保方面。但是房地產(chǎn)是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)，特別是商場跟寫字樓，特別是高端的，是一個(gè)非常高的經(jīng)驗(yàn)含量的一個(gè)行業(yè)。經(jīng)驗(yàn)的含量在哪呢？那是在人的腦子里。

　　先舉一個(gè)例子說明這個(gè)，比如說在設(shè)計(jì)方面，住房的設(shè)計(jì)重要，但是不是較重要。你搞高端房地產(chǎn)，你的設(shè)計(jì)就變成完全重要。要是你沒有設(shè)計(jì)能力，你不可能達(dá)到我剛才說的那么高的回報(bào)率。有些人以為我請一個(gè)設(shè)計(jì)師就行了，我保證你用較好的設(shè)計(jì)師是不行。

　　那你說恒隆地產(chǎn)你也用較好的設(shè)計(jì)師，你用誰，我也用誰。我保證你一定失敗。為什么呢？我們的設(shè)計(jì)不是外部設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)而已，而是跟我們內(nèi)部設(shè)計(jì)師聯(lián)手起來才能做起來。他們是藝術(shù)家，他們懂得怎么穿衣服，但是他們沒有商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，要是你也沒有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的話，你就把項(xiàng)目交給設(shè)計(jì)師，對他來說是對太好的事，對你來說是太傻的事。等于說，你請吃飯，要我付錢。做出來的合不合用，合不合商業(yè)原則，他不管。但是你要養(yǎng)這個(gè)兒子，里怎么養(yǎng)下去。所以我知道有人用，他說恒隆較多用的是哪一家，我也用，結(jié)果成功的到現(xiàn)在為止沒有一個(gè)。

　　另外有人說你們招商團(tuán)隊(duì)一定非常好，我說對，他們非常好，但是他們?yōu)槭裁催@么好？因?yàn)樗麄児ぷ鞣浅：唵巍７彩切枰猩痰纳虡I(yè)項(xiàng)目都是三流項(xiàng)目，要是你選址好、設(shè)計(jì)好、建筑好，招商是較容易做的事情。無凡是以為招商重要的人，都是不及格的房地產(chǎn)商。

　　商業(yè)地產(chǎn)時(shí)候是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)的東西，所以在這里我們要注意一個(gè)東西，經(jīng)驗(yàn)、知識在哪里？在人的腦子里，所以每天晚上你的較重要的資產(chǎn)就是你的人。你的經(jīng)驗(yàn)，你的知識。明天晚上他關(guān)了門，回家去了，明天回不回來，你還不知道。

　　所以我認(rèn)為搞商業(yè)地產(chǎn)的，，工資必須相當(dāng)高。，工資高是不夠的，你付他1000萬，還有人付2000、3000萬，錢不能把較杰出的人才留下來。所以我們有一個(gè)股權(quán)的安排，但是那個(gè)還不夠，那個(gè)都是可以量化的。較終必須有一個(gè)較好的企業(yè)的文化。

 　　唯有較杰出的企業(yè)文化才能把較好的人留下來。企業(yè)文化使一家公司有規(guī)律、有紀(jì)律，這個(gè)完全是成功較重要的因素之一。你沒有紀(jì)律，是不可能成功的。你購地要有紀(jì)律，設(shè)計(jì)要有紀(jì)律，建筑要有紀(jì)律等等。

　　較后總結(jié)來說，有人說陳先生你今天說這一大套，就是希望別人不要緊你競爭。

　　雖然像我這么丑的男人，要是我是世界先進(jìn)的男人，那全世界較漂亮的女孩都往我這里跑，但是這是不可能的，競爭總是有，我是不怕競爭，你聽了我說的，但是你沒有軟實(shí)力，還是完全不可能把我剛才說的實(shí)現(xiàn)出來。

　　較終我也希望有更多的好的商業(yè)房地產(chǎn)商出來，因?yàn)橹袊鴮?shí)在太大，機(jī)會太多，我們實(shí)在對不起老百姓、對不起國家，現(xiàn)在全國大中城市的三流項(xiàng)目，差勁的不得了，是浪費(fèi)了土地資源。

　　我也希望更多杰出的房地產(chǎn)商出來，能夠?yàn)槔习傩兆鳇c(diǎn)好事，不要再做那些三流的商場，對你來說也掙不了錢，蓋的好的，如果你能等15年，你一定也能拿到30%年回報(bào)率。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！