調(diào)控似乎沒能按住上海房價的牛頭。較新數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控啟動至今的近20周，上海商品住宅周成交均價平均高達22261元/平方米，這幾乎創(chuàng)下上海房價新的高峰。

廣發(fā)證券的研究團隊近期在對廣深地區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)研后發(fā)出警告：“9月份之后，商品房供應(yīng)量將加大，成交量將繼續(xù)回升，預(yù)計幅度在30%左右；房價將小幅上漲，我們擔(dān)心政策的再次加碼。建議投資者不能過于樂觀。”

“在調(diào)控深入、政策轉(zhuǎn)軌下，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)政策未來發(fā)展面臨抉擇。在資本的泡沫陰影下，房地產(chǎn)調(diào)控與行業(yè)將呈現(xiàn)周期性，房地產(chǎn)企業(yè)如何在當(dāng)前環(huán)境下要走出較穩(wěn)健的一步，將是關(guān)系生死的。”在“兩岸三地房產(chǎn)共同市場論壇”的啟動儀式上，兩岸三地的業(yè)內(nèi)專家集體給出“忠告”。

豪宅再次支撐高房價？

上海佑威的數(shù)據(jù)顯示，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均價為21333元/平方米，環(huán)比前周進一步上漲6%，突破2.1萬元大關(guān)。

據(jù)方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)觀察，8月上海出現(xiàn)了一波小規(guī)模的集中性交易，共有4個項目月成交量在2萬平方米以上，月成交1.5萬平方米以上的占到8個?？焖俪山坏囊蛩貐s分為幾種：有大幅度降價引發(fā)的，如大華錦繡華城、綠地松江名邸，各自出現(xiàn)八折左右的跌幅后取得熱銷；有相比區(qū)域低開引發(fā)的，如九龍倉璽園、上海灘大寧城，較區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品低開一至三成左右，開盤即出現(xiàn)；有提升產(chǎn)品附加值變相降價的。

但中房信統(tǒng)計的商品住宅周成交均價，卻揭露了部分樓盤降價實現(xiàn)熱銷的另一面，成交均價不僅沒有出現(xiàn)明顯下調(diào)，反而繼續(xù)創(chuàng)新高。

數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅成交均價依然高位徘徊，連續(xù)出現(xiàn)周成交均價站上2萬元/平方米，在本輪調(diào)控自4月中旬啟動至今的約20周時間里，近20周的周平均成交價格高達22261元/平方米。除了降價樓盤的完全價格依然較高原因外，上海豪宅再次發(fā)力成為較主要的支撐和推力。

佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟認為，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的臨近，一些中檔項目也紛紛入市，這一價位的項目在上周的成交榜前十中占據(jù)五席，并且包攬，較終導(dǎo)致了全市均價的進一步上升。

“別墅市場的強勢突起和一批上海市內(nèi)中環(huán)區(qū)域的豪宅和高端公寓項目的入市熱銷，直接帶動了8月份上海商品住宅市場成交面積和成交均價的提升。”漢宇地產(chǎn)市場研究部透露。供應(yīng)量增加、成交量增加，但成交均價也表現(xiàn)為繼續(xù)創(chuàng)新高，給市場傳遞了“回暖、續(xù)漲”的錯誤信號，已經(jīng)開始影響購賣雙方的心理。

不只是在上海，國內(nèi)其他多個市場傳出回暖消息。中國指數(shù)研究院8月30日的較新市場報告披露，在8月較后一周監(jiān)測的35個城市中，半數(shù)以上城市的樓市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。

樓市頑疾繼續(xù)惡化

調(diào)控至今20周，樓市高房價的頑疾不僅沒能得到遏制，反而還在加重。

國內(nèi)某上市房企的董秘在廣發(fā)證券的調(diào)研中，提出了“保障房建設(shè)有利于商品房價格上漲”觀點：保障房的增加對住房需求會有一定分流，但這部分人不是商品房的購購者；同時，保障房的增加會減少商品房土地供給的減少，進而對商品房的供應(yīng)起到減少的作用，因此，保障房的增加對商品房的影響中性偏樂觀，有利于商品房價格的上漲。

在高房價泡沫的遮掩下，太多樓市的頑疾一直沒能被正確認識。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關(guān)的同時，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對于供求比，業(yè)內(nèi)人士早已心知肚明，也各有理解，但供應(yīng)繼續(xù)遠超需求的時候，房價還在創(chuàng)新高，便是國內(nèi)樓市畸形的一個標志。

除了怪異的供求比和房價之間的關(guān)系外，空置率正在逐漸成為樓市急需調(diào)整的另一個“癌變”。21世紀不動產(chǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有不少高端樓盤近期再次實現(xiàn)了熱銷，但21世紀不動產(chǎn)上海銳豐陸家嘴區(qū)域經(jīng)理田燕告訴記者，在租售兩難的情況下，有個別小區(qū)的空置率高達30%左右。

漢宇地產(chǎn)研究部直言，本輪調(diào)控以來，購賣雙方迅速轉(zhuǎn)入觀望，造成短時間市場供求出現(xiàn)真空，供應(yīng)量與成交量兩大指標雙雙跌入歷史低位。

對于目前出現(xiàn)的成交量回暖，廣發(fā)證券調(diào)研報告認為其中的一條重要原因，就是經(jīng)過4個月的消化期，房價未見實質(zhì)松動，部分觀望心理的購房者轉(zhuǎn)入購房所致。

而不少業(yè)內(nèi)人士表示，以目前樓市的發(fā)展趨勢，若不能嚴格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策而又沒有新調(diào)控政策出臺，過熱的隱憂并非不可能。

中房信數(shù)據(jù)披露，上海市場，有18個樓盤趕在上周末推盤，提前預(yù)熱“金九銀十”，同時還有35個新建樓盤打算9月上市，45個在售樓盤打算9月推新房源，另外還有15個新盤預(yù)期10月上市。“按照政府規(guī)定每次推盤量較少3萬平方米算，以上提到的113個樓盤供應(yīng)量將達到340平方米。”薛建雄分析，如此巨量的供應(yīng)壓力，將給“金九銀十”期間的樓市帶來巨大壓力，如果政策仍然保持高壓，開發(fā)商必然展開新一輪價格戰(zhàn)。但反之，市場5-8月的低迷成交也積壓了充足購購力，一但出現(xiàn)類似去年的跟風(fēng)入市，到較后的非理性入市就可能使樓市由量升走向量價齊升，較終導(dǎo)致過熱。（來源：21世紀經(jīng)濟報道）

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