國土資源部在集約節(jié)約利用土地、提高土地利用效率方面又將邁出一大步。12月11日，在北京舉行的第九屆中國住交會(huì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇上，國土資源部土地勘測設(shè)計(jì)研究院副總工程師鄒曉云透露，國土資源部起草的集約節(jié)約用地政策方案已經(jīng)基本完畢，即將報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

    同， 總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)集約節(jié)約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地等問題。

    同時(shí)，國土資源部還加大了對土地違法違規(guī)行為的查處力度。12月10日，國土資源部召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)自2007年9月份開始的全國土地執(zhí)法百日行動(dòng)的進(jìn)展及重大典型案件查處情況。12月25日，國土資源部將總結(jié)回顧百日執(zhí)法行動(dòng)，屆時(shí)將對2007年土地利用情況進(jìn)行匯總。

    種種跡象表明，集約節(jié)約用地將成為2008年土地調(diào)控的關(guān)鍵詞之一。對開發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)“圈地—上市融資—再圈地”的操作模式將面臨政策和法律環(huán)境約束。有業(yè)內(nèi)人士分析，這將是對2007年房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”行為的一次修正。

    多重手段推進(jìn)集約用地

    2007年，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，我國耕地資源緊缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，節(jié)約用地的潛力很大。守住18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護(hù)耕地的矛盾，不僅要實(shí)行較嚴(yán)格的土地管理制度，還要切實(shí)解決用地浪費(fèi)問題，大力促進(jìn)節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

    鄒曉云表示，在即將出臺(tái)的集約節(jié)約用地政策中，“將設(shè)定較低適用條件，防止高批低用。”

    這一項(xiàng)政策內(nèi)容主要是針對目前開發(fā)企業(yè)集中做低容積率項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)。由于我國在規(guī)劃條件中只規(guī)定項(xiàng)目的容積率上限，而沒有較低容積率限制條件，開發(fā)商為了追求高利潤，往往將項(xiàng)目做成低容積率的高端商品房。這種現(xiàn)實(shí)與政府部門有效利用土地的精神相悖。這是國土主管部門出臺(tái)較低適用條件的初衷。

    同時(shí)，稅收、土地基金等措施也被寫入國土資源部在擬訂的草案中。鄒曉云介紹，政策中會(huì)有明確的集約節(jié)約利用土地的優(yōu)惠政策，以引導(dǎo)地方政府和企業(yè)主動(dòng)集約節(jié)約用地。

    “土地逼存”是重要方向

    國土資源部對集約節(jié)約用地的政策導(dǎo)向，已經(jīng)有多年經(jīng)驗(yàn)。這些都為集約節(jié)約用地相關(guān)政策草案的擬訂奠定了基礎(chǔ)。

    1999年出臺(tái)的《閑置土地管理辦法》，就是較早的關(guān)于集約節(jié)約用地的配套政策之一。

    從2005年開始，集約節(jié)約用地成為當(dāng)年土地日的重要宣傳口號(hào)。當(dāng)年6月，國土資源部也在當(dāng)年組織各地國土部門專業(yè)和城市地方政府專業(yè)在無錫舉辦了集約節(jié)約用地市長學(xué)習(xí)班，江蘇省無錫等城市的經(jīng)驗(yàn)成為學(xué)習(xí)的典型。

    無錫市堅(jiān)持倡導(dǎo)并創(chuàng)新集約節(jié)約用地的激勵(lì)機(jī)制，規(guī)定高端和省級(jí)開發(fā)區(qū)每畝除土地成本以外的投入不得低于250萬元，工業(yè)企業(yè)等工業(yè)用地綠地率一般不得超過15%，新建廠區(qū)的容積率一般應(yīng)大于0.8。

    在接下來的2006年、2007年，國土資源部再次舉辦了這種形式的市長學(xué)習(xí)班，取得了良好的效果。在此基礎(chǔ)上，2007年7月，國土資源部部長徐紹史正式宣布，國土資源部正在制定集約節(jié)約用地的政策，作為這些年學(xué)習(xí)班和各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的一種總結(jié)和歸納。

    國土資源部在全國會(huì)議上曾對“如何實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地”提出若干意見：要求各級(jí)政府及相關(guān)部門加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，加強(qiáng)土地的市場化管理，加大盤活存量土地的力度，加強(qiáng)耕地保護(hù)。

    在國土資源部新擬訂的集約用地政策中，盤活存量土地成為一項(xiàng)重要內(nèi)容。“推進(jìn)集約利用土地，優(yōu)先供應(yīng)存量土地。”鄒曉云告訴本報(bào)記者，在即將出臺(tái)的集約節(jié)約用地政策中，存量用地供應(yīng)被列為頭選。

    與增加供地不矛盾

    不少人擔(dān)憂，政府集約節(jié)約用地政策會(huì)導(dǎo)致供地閘門的收緊，進(jìn)一步加劇住宅市場的供求矛盾，從而不利于房價(jià)的穩(wěn)定。

    對于這種擔(dān)憂，鄒曉云表示大可不必：“兩者是不矛盾的。增加住宅用地尤其是中低價(jià)位住房和中小戶型的用地供應(yīng)，國土部門還是要保證的。”

    國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了鄒曉云的說法。數(shù)據(jù)顯示，2007年前三季度全國商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地供應(yīng)大幅增加，同比增幅分別達(dá)到了38.19%和47.55%，占住宅用地總量比重逐步增加，其中北京、深圳、鄭州、天津等城市中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)占住宅用地總量的比例超過70%。

    12月11日，在2007年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢報(bào)告會(huì)上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長宋春華就開宗明義地指出：“推進(jìn)節(jié)約型社會(huì)建設(shè)，建立中小戶型高舒適度、占用資源少、環(huán)境負(fù)荷小、可循環(huán)利用的房地產(chǎn)發(fā)展模式。”

    “在此背景下，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，集約用地成為一個(gè)必須面對的課題。”業(yè)內(nèi)人士分析，越來越多的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了集約節(jié)約用地的緊迫性和重要性。這一趨勢也會(huì)在越來越多的企業(yè)中貫徹推廣。

    北京市土地整理儲(chǔ)備儲(chǔ)備部部長曲波則認(rèn)為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集約節(jié)約用地，政府部門仍要起到模范帶頭作用。

    “今后，政府將通過加大對閑置地的處置力度、舊城改造和‘城中村’的改造力度，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和污染擾民企業(yè)搬遷收購置換土地等多種方式，優(yōu)化存量土地的利用方式和結(jié)構(gòu)。在這方面，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將會(huì)發(fā)揮越來越重要的作用。”曲波說。相關(guān)新聞國土資源部否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)合法國土資源部12月14日在接受本報(bào)問詢時(shí)表示，關(guān)于“符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法化”的消息屬于誤傳。

    12月13日，國內(nèi)某媒體報(bào)道，國土資源部負(fù)責(zé)人稱，對于一些已經(jīng)形成一定規(guī)模、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，可以考慮讓其補(bǔ)齊手續(xù)后轉(zhuǎn)為合法。

    國土資源部土地利用司的一位負(fù)責(zé)人答復(fù)本報(bào)稱：小產(chǎn)權(quán)合法化的報(bào)道完全不實(shí)，沒有這種規(guī)定。不過本報(bào)同時(shí)獲悉，國務(wù)院的確在研究農(nóng)村集體土地管理以及小產(chǎn)權(quán)房如何處理等問題。

    關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化的討論由來已久。不少業(yè)內(nèi)人士提出“宜疏不宜堵”的觀點(diǎn)，認(rèn)為小產(chǎn)房合法化后可作為商品房市場的補(bǔ)充，有利于構(gòu)建多層次的住宅供給結(jié)構(gòu)，以緩解當(dāng)前住宅市場的供求矛盾。

    但是，決策層一直未對小產(chǎn)權(quán)房的合法化處置政策松口。此前，我國的部分城市曾經(jīng)進(jìn)行過小產(chǎn)權(quán)房合法化的嘗試，卻均因無法可依而流產(chǎn)。

    有專家表示，小產(chǎn)權(quán)房的合法化還可以提高土地利用效率。集約用地即將立規(guī)的政策環(huán)境為解決小產(chǎn)權(quán)問題提供了一個(gè)良好契機(jī)。

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