今年以來，南京樓市各方力量逐漸進入深層次博弈——先是樓市火爆，房價進入上升通道；再是主管部門面對樓市中不正常的動向，連續(xù)出手調控；隨后，在一系列措施的作用下，樓市開始降溫，房價漲勢漸趨平緩；緊接著為達到“晚賣多賺一點”的目的，開發(fā)商對抗政府的舉動開始顯現(xiàn)，新盤上市速度迅速放緩；在市場總體需求不變的情況下，二手房市場開始火爆……

南京樓市目前正陷入連環(huán)深度博弈狀態(tài)。在這種情況下，不少購房者開始觀望，他們心存疑問：現(xiàn)在購房會不會不合時宜？調控政策的力量一旦全面顯現(xiàn)，南京房價會降嗎？如果房價降下來，我購的房子不是虧了嗎？

面對購房者顯而易見的猶豫，業(yè)內人士建議，自住需求購房者不要再等下去了，該出手時就出手。

南京樓市火爆

近一段時間南京樓市的“熱”，可以從今年的3月份開始說起。

2007年3月，南京樓市突然迎來了一波“搶房潮”。天印花園排隊、左鄰右里排隊、天潤城排隊……購房排隊現(xiàn)象重新出現(xiàn)在南京，讓不少購房人顯得有些措所不及。在從眾和恐慌的心理作用下，此后開盤的幾個樓盤毫無例外地都遇到了“搶房大軍”的襲擊。

其中，左鄰右里樓盤的排隊現(xiàn)象較受關注，南京各家媒體都對其排隊情況做了報道。開盤當天，為了維持秩序，江寧區(qū)政府出動了警察維持治安。這種現(xiàn)象還出現(xiàn)在天印花園、蘇寧天潤城。這也讓南京人切實地感受到“搶房潮”來了。

或許是剛性需求的突然放大，在排隊購房的影響下，南京樓市開始進入上升通道。

數(shù)據(jù)也顯示，南京房地產(chǎn)市場超級火爆。1～5月份成交套數(shù)達到35000套，而去年同期才25000套，房屋的成交均價突破5000元/平方米，增幅高達18%。是什么造成上半年樓市的價量齊升？

中房指數(shù)系統(tǒng)（南京）研究總監(jiān)的古尹女士表示，2005年政府對房地產(chǎn)市場的調控使得開發(fā)商積極性不高，加上媒體放風房價的穩(wěn)定，大部分老百姓在前二年保持觀望態(tài)度。而進入2006年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場上房屋的供給量卻沒有同時增加，因此造成房價的上漲。而房價的上漲又導致一部分百姓心里的恐慌，認為房價會繼續(xù)快漲，就出手搶房。這樣惡性循環(huán)，房屋的價格就被抬上去了。

房價在漲，一些危險的因素頻頻出現(xiàn)，購房人急了，政府更著急。

就在排隊購房事件過去不久，左鄰右里樓盤又爆出“2公里房價上漲1200元/平方米的”消息。這一事件經(jīng)過媒體報道，一直默默無聞的南京樓市一下被推到了全國輿論的風口浪尖。業(yè)內人士表示，從某種意義上來說，這一事件更像一個導火索，是它讓有關部門堅定了調控南京樓市的決心。

　　政府調控措施頻出

南京市物價局一位人士曾經(jīng)在接受媒體采訪時表示，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展“已經(jīng)很不健康，甚至畸形”。

4月14日，南京市房管局出臺《南京規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序相關規(guī)定》，業(yè)內稱之為“寧十條”。5月11日，南京市物價局出臺了《關于貫徹省物價局進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見》。5月14日，南京市物價局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市國土資源局等6部門又聯(lián)合出臺了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的意見》（簡稱“寧五條”）。在此期間，南京市房產(chǎn)管理局對全市的樓盤進行了一次大檢查，查出一批有問題的樓盤，一些樓盤還被處以“停盤”罰款。

更嚴厲的政策還有。5月27日，由南京市物價局牽頭，出臺了一個讓外界嘩然的規(guī)定：南京所有在售樓盤中尚未銷售的部分，必須嚴格執(zhí)行“一套一價”要求，所有樓盤的價格只準低于5月14日的價格，不準高。

從5月20日起，南京市物價局多次組織人員檢查各家樓盤“一套一價”的執(zhí)行情況，并予以曝光。像萬科這種品牌企業(yè)也未能幸免。南京市物價局較近一次在江北檢查時，一家樓盤的售價被物價局砍去300元/平方米。

不僅僅是檢查，5月底和6月初，南京市物價局分批給開發(fā)商上課。并頻頻接受來自全國各地媒體的采訪，發(fā)表對南京樓市的看法。

近日，物價部門的一份公告稱，至今全市已有47家樓盤通過核價，54家樓盤被責令整改，6家樓盤被罰。

這一系列措施出臺后，引發(fā)各界高度關注和激烈爭論，開發(fā)商、普通市民、專家學者等紛紛加入其中。

東南大學房地產(chǎn)研究所所長李啟明對這種作法表示贊同。他認為，從我國的實際情況來看，雖然房改實施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準公共產(chǎn)品的特性，市場定價機制還沒有完全形成，應該逐漸放開。政府在特殊的時期介入房地產(chǎn)價格管理，是合理的。

在政府一系列調控措施的作用下，南京樓市開始慢慢平穩(wěn)。房價也出現(xiàn)了點剎，上漲幅度開始放緩。

江蘇蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅告訴記者：還真多虧了南京物價部門出臺的核價新政，才在5月份有力地控制了房價漲幅。“核價新政是5月14日出的，所以下半月的房價控制住了，否則南京肯定沖進全國前五。”宋所長如是說。

而江寧的一家開發(fā)商也表示，核價新政對房價有一定影響。因為在江寧**一號線南延線周邊樓盤的預計中，這里的房價早就該超過5000元/平方米，而現(xiàn)在東渡國際青年城售價為4500元/平方米，天元吉第以及市政天元城的一些余房價格都在4700～4800元/平方米，“至少少了200元/平方米。”

　　捂盤惜售新房難購

房價有所平抑，自然勾起了市民的購房欲。但令購房人沒想到的是，到了6月，購房人發(fā)現(xiàn)：房價是緩和了些，但房子卻購不到了。

樓市中一些奇怪的現(xiàn)象開始出現(xiàn)：樓盤賣得太快，銷售小姐反而挨批；西堤國際凌晨放號，市民冒著雨苦等4個公里，300多套房一搶而空；就連沒領銷售許可證的樓盤，購房人明明知道卻主動提出先交房款……

數(shù)據(jù)顯示，5月30日～6月5日，全市商品住宅新增上市量僅為10.22萬平方米，與前一周的24.78萬平方米供應量相比大跌60%。

“這就說明市場上的房源很緊張?？删o張并不是房源不足，而是開發(fā)商不想拿出來賣。”一名從事開發(fā)商樓盤代理的老總向媒體透露，現(xiàn)在的城中、奧體、城南都有樓盤早就說要開盤了，可到現(xiàn)在都沒領銷售許可證，有的甚至是將住宅分割銷售，明明可以領800套住宅的預售證，可一次就是領個200套左右，后面的留著慢慢賣。業(yè)內人士透露，開發(fā)商開始通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報價、不賣房來“軟抗”，地產(chǎn)商與主管部門的“暗戰(zhàn)”已然上演。

“其實，這是一些開發(fā)商在‘惜售’。”南京市房產(chǎn)局一名工作人員表示，開發(fā)商領取了商品房預售許可證后，必須要在1個月之內賣房?？墒撬麄儸F(xiàn)在不領取許可證，房產(chǎn)部門面臨查處無據(jù)的尷尬，“總不能逼著開發(fā)商領證賣房”。記者了解到，按照房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行管理法規(guī)，只有樓盤在領取銷售許可證之后拖延銷售或故意不出售房屋，房管部門才能對其進行查處。對沒有申請預售的呢？這名工作人員表示，由于開發(fā)商擁有樓盤的產(chǎn)權，他們有權決定賣和不賣、什么時候賣，房產(chǎn)管理部門無權干涉。

而開發(fā)商之所以敢捂盤，就是他們轉手將樓盤抵給銀行，又能獲得大筆貸款，完全可以維持其自身周轉。

江蘇商報于6月21日曾以《開發(fā)商為何不急不慌》為題，對當前樓市出現(xiàn)的一些怪現(xiàn)象進行了探討：面對退房，開房商樂于接受，并“奉勸”購房者別購；捂盤惜售，不少樓盤開盤日期屢屢后延，開發(fā)商打定主意“要多賺一點”；銷量下滑，開發(fā)商毫不驚慌。

為什么會出現(xiàn)這種情況？因為“現(xiàn)在是晚賣，就能多賺的錢”。

　　二手房玩起過山車

在市場總體需求不變的情況下，新房和二手房市場就像“蹺蹺板”，此消彼漲。

3、4月份當市民購房熱情被大量激發(fā)出來之后，南京經(jīng)歷了新房“房荒”。“搶房潮”突現(xiàn)，讓許多購不到新房的購房者將眼光轉向二手房市場，因此4月的南京二手房市場異常活躍。

就在這時，南京市房產(chǎn)局局長郭宏定勸市民先別急著購房，馬上有700萬平方米新房源上市。正是這番話，讓許多想購二手房的市民，放緩了購房腳步，等待700萬新房源的到來，進入短暫的觀望階段。這也導致南京二手房市場在經(jīng)歷4月的活躍后，到5月逐漸降溫。

5月底6月初的南京二手房市場可謂風起云涌。通過網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的全市每旬二手房成交量可以看出，以往每旬的成交量基本上在1700套上下波動，只有5月上旬由于黃金周成交量縮減，但是5月底二手房土地增值稅和個稅征收的傳聞確實促成了一部分購房者的快速成交，5月下旬全市二手房成交量達到2177套。6月1日關鍵日一過，成交量又恢復到以往水準，6月上旬南京市二手房成交量回落到1680套。

成交價格增幅的降低也反映出需求方對二手房價格增長的疲態(tài)。而5月上旬坊間紛紛傳揚的征收“土地增值稅”傳聞和下旬的上海“強征20%個稅”的鬧劇，無疑讓5月的二手房市場也陷入微妙關系之中。因擔心六一再會實施新政，房產(chǎn)局過戶數(shù)量已經(jīng)開始激增。

6月上旬，讓很多購房者樂見的是全市二手房掛牌均價的回落。從3月～6月上旬個人二手房掛牌均價曲線圖中可以清楚看出，一直上揚的均價直線在6月上旬這個時間段卻突然調轉方向朝下延伸，個人二手房掛牌均價出現(xiàn)了今年頭次持平現(xiàn)象。

據(jù)HOUSE365置業(yè)頻道負責人單偉透露：“年初以來，南京二手房一直猛漲，大部分區(qū)域的二手房價格漲幅超過1000元/平方米，目前二手房價格處于高位，導致二手房上漲的空間變小。6月上旬出現(xiàn)的均價持平現(xiàn)象，也說明了南京二手房價格開始退燒。”

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