近期，九部委出臺(tái)房產(chǎn)宏觀調(diào)控新政，使得二手房市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。對(duì)于消費(fèi)者而言，較為關(guān)心就是在新政下進(jìn)行二手房交易到底如何交納稅費(fèi)。于是，我們接到很多讀者及購(gòu)房者的來(lái)電，希望能對(duì)二手房交易過(guò)程中的稅費(fèi)交納有個(gè)全面的了解。為此，我們請(qǐng)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士，對(duì)已購(gòu)公房、二手商品房和經(jīng)濟(jì)試用房交易時(shí)所交納稅費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)講解。

 
 
種：房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房

●案例：王女士有一套1993年的已購(gòu)公房，建筑面積為70平方米，該房產(chǎn)于2006年5月頭次上市交易，欲以總價(jià)42萬(wàn)賣給曾先生。則購(gòu)賣雙方需要交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)象 稅種 金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即420000×0.05% 210

王女士 賣方合計(jì) 210

購(gòu)方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即420000×0.05% 210

曾先生 契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即420000×1.5% 6300

土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)(現(xiàn)為1560元/平方米 1092

計(jì)算)×1%×產(chǎn)權(quán)證上建筑面積，即1560×1%×70

產(chǎn)權(quán)證印花 5

購(gòu)方合計(jì) 7607

種：房屋性質(zhì)——二手商品房

根據(jù)九部委聯(lián)合出臺(tái)《意見(jiàn)》中對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)有了重新規(guī)定，我們將分兩種情況進(jìn)行詳解：即對(duì)購(gòu)購(gòu)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅，如個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住宅超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營(yíng)業(yè)稅。此政策出臺(tái)后，使得超過(guò)80%的二手商品房被劃入征收營(yíng)業(yè)稅的行列。

●案例A：5年內(nèi)房產(chǎn)

王女士于2003年5月購(gòu)了一套80萬(wàn)的房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，欲于近期以100萬(wàn)賣給金先生。對(duì)于此房屋來(lái)說(shuō)，其房產(chǎn)未超過(guò)5年，需要交納全額營(yíng)業(yè)稅。則購(gòu)賣雙方需要交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)象 稅種金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即1000000×0.05% 500

王女士 營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)總價(jià)的5.5%，即1000000×5.5% 

(購(gòu)購(gòu)不足5年的房屋轉(zhuǎn)手時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅) 55000

賣方合計(jì) 55500

購(gòu)方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即1000000×0.05% 500

金先生 契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即1000000×1.5% 15000

購(gòu)方合計(jì) 15500

●案例B：5年外房產(chǎn)：

王女士于1999年4月購(gòu)了一套50萬(wàn)總價(jià)的房產(chǎn)，建筑面積為80平方米，近期欲以80萬(wàn)賣給楊先生，其房產(chǎn)超過(guò)5年。則購(gòu)賣雙方需要交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)象 稅種金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即800000×0.05% 400

王女士 賣方合計(jì) 400

購(gòu)方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即800000×0.05% 400

金先生 契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即800000×1.5%12000

購(gòu)方合計(jì) 12400

注：如果該房產(chǎn)為非普通住房，則需要差額征收營(yíng)業(yè)稅=(銷售價(jià)格-原購(gòu)房?jī)r(jià)格)×5.5%以本例來(lái)說(shuō)，如果該住房為非普通住房，營(yíng)業(yè)稅為(800000-500000)×5.5%=16500元

第三種：房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房的上市年限是以5年來(lái)區(qū)分，同樣以兩個(gè)案例分別就房產(chǎn)在5年內(nèi)以及5年外交易進(jìn)行講解。

●案例A：5年以內(nèi)出售：

王女士于2003年10月在回龍觀購(gòu)得一套15.9萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，由于個(gè)人原因?qū)⒂诮诔鍪?。該房產(chǎn)未超過(guò)5年。對(duì)王女士來(lái)講，該房產(chǎn)只能出售給滿足購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)購(gòu)時(shí)的單價(jià)。則購(gòu)賣雙方需要交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)象 稅種 金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即159000×0.05% 79.5

王女士 賣方合計(jì) 79.5

購(gòu)方 印花稅：房總價(jià)的0.05%。即159000×0.05% 79.5

契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即159000×1.5% 2385

土地出讓金：如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià) 2900 

為18萬(wàn)元，大于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房屋的成交總價(jià)

(15.9萬(wàn)元)，則不需要交納土地出讓金。

如果政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元

小于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)。

則需要交納綜合地價(jià)款。綜合地價(jià)款為差價(jià)部分的

綜合地價(jià)款10%，即(159000-130000)×10%

購(gòu)方合計(jì):(無(wú)土地出讓金) 2464.5

總計(jì):(有土地出讓金) 5364.5

●案例B：5年以外出售：

王女士近期打算以25.2萬(wàn)總價(jià)賣出2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房，該房產(chǎn)的建筑面積為70平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為18.5萬(wàn)元。由于該套房屋出售時(shí)王女士的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。則購(gòu)賣雙方需要交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)象 稅種金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即252000×0.05% 126

王女士 土地出讓金：5年以上按照市場(chǎng)價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適 25200

用房需要交納合同標(biāo)的額的10%作為綜合地

價(jià)款，即252000×10%

賣方合計(jì) 25326

購(gòu)方 印花稅：房產(chǎn)總價(jià)的0.05%。即252000×0.05%126

金先生 契稅：房產(chǎn)總價(jià)的1.5%，即252000×1.5% 3780

消費(fèi)者 購(gòu)方合計(jì) 3906

(感謝北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究對(duì)本欄目的數(shù)據(jù)支持) 

通過(guò)以上案例，希望給消費(fèi)者在二手房交易中提供一些幫助，在處置房產(chǎn)的過(guò)程中也做到心中有數(shù)。同時(shí)，提醒大家要注意交易時(shí)的具體金額，以稅務(wù)部門(mén)發(fā)布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

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