房產(chǎn)稅改革逐步擴大到全國

國家有關部委近日分別出臺措施，要求加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調控政策措施的力度，要立即研究制定貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)較近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。

住建部、國土部、監(jiān)察部決定，對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構炒購炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。

二套房頭付不得低于50%

根據(jù)更加明確的差別化房貸政策，央行和銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購購套住房的家庭，嚴格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

此外，央行和銀監(jiān)會明確要求各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購購住房。對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。

央行和銀監(jiān)會同時要求，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

個人購賣住房稅收優(yōu)惠收緊

根據(jù)三部門發(fā)布的通知，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對個人購購普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)先進住房的，減半征收契稅。對個人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購購的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。此前規(guī)定，個人購購自用普通住宅，即可暫減半征收契稅。

此次調整還涉及個人所得稅的優(yōu)惠政策。通知明確，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。通知要求，征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。

■專家解讀

力度明顯比以往更加嚴格

北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，這次細則再次重申各地要嚴格落實“國十條”，并督促各地出臺落實的細則，頭次提出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)”，力度明顯比以往更加嚴格。

新政頭次提及查處經(jīng)紀機構炒購炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細則再細化，針對多處之前的細則都有補充。以北京為例，大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實際應納稅額的50%。新政一旦全面實施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開發(fā)商，新政也再次嚴格要求。

利于打擊外地投資投機者

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者?！皩J款購購商品住房，頭付款比例調整到30%及以上”，以前的政策中對于頭次購購90平米以下普通住宅的貸款較低頭付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購購住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款購房的所謂“灰色通道”。

調控對象已轉向剛需群體

陽光100集團常務副總裁范小沖認為，對頭付款加至三成的改變說明這次政策調控的對象已經(jīng)從投資群體轉向了剛需群體。4月份以來的調控使得絕大多數(shù)投資型購家已經(jīng)離場，現(xiàn)在市場主體就是剛需，其中尤以頭次置業(yè)為主。提高頭付，一方面政府是在提醒剛需購房應該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強金融風險防范，頭付兩成和頭付三成對銀行而言，風險是大不相同的。對暫時無法購房的群體，其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購購相結合的住房體系的建設。

張大偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為5-6成。其中頭套房占比為貸款人數(shù)中的70%，占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成頭付。

新政表明政府調控樓市決心

在范小沖看來，這次出臺的政策基本都是國十條的重申，并沒有太多新的政策，但表明了政府對調控樓市的決心?！皬恼叱雠_形式，到內容表述，都非常強烈地表明政府對樓市的調控決心之堅決”，“近期市場出現(xiàn)了對調控效果質疑、認為調控再次成‘空調’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅定不移地把樓市調控執(zhí)行下去，將有效地抑制當下出現(xiàn)的樓市成交量上升、部分城市房價上漲的苗頭”。

張大偉認為，輪調控是在剛需的期待、炒房客及開發(fā)商的忐忑中提前到來的，相比之前大家預料的出臺房產(chǎn)稅等，本次政策依然保有了懸念，預留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴格，但也留存了幾個問題，如執(zhí)行時間、執(zhí)行期限、各地如何出臺細則等。

房屋租賃市場價格很難上漲

中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，此輪新政對二手房市場的影響主要是可能改變業(yè)主和購房者的心理預期，而且政策提及了將對契稅、納稅額做調查及調整?！罢膱远ū響B(tài)將會打消部分業(yè)主意圖提價的心理，同時使得部分意欲近期入市的購房者再度觀望?！?p>因此，張大偉認為市場成交量很可能會跌到新政后較低的6-7月份不足萬套的狀態(tài)，而且價格也應該出現(xiàn)再次下調趨勢。

對租賃市場，他認為將逐步平穩(wěn)下調，“到時候，購房的人觀望，賣房的人賣不掉只能出租，租金很難上漲。”

■股市分析

地產(chǎn)股面臨下行風險

本次信貸政策調整基本和市場之前傳聞的類似，房地產(chǎn)調控“重磅炸彈”悉數(shù)登場，地產(chǎn)股何去何從？

信達證券研發(fā)副總劉景德認為，可以肯定的是，此次措施的出臺將對地產(chǎn)股形成打擊，短期來看地產(chǎn)股將進一步調整。特別是今年以來，對于房地產(chǎn)的調控政策始終沒有間斷，在一系列政策的狂轟濫炸之下，房地產(chǎn)板塊在今年幾乎沒有任何的投資機會。預計未來各地政府和部委將陸續(xù)對政策予以細化執(zhí)行，這也將直接影響到行業(yè)未來調整幅度和持續(xù)的時間。劉景德表示，整體來看，行業(yè)交易量大幅度萎縮已成必然，價格調整取決于開發(fā)商整體資金鏈的狀況和投資客資金鏈的狀況。若政策持續(xù)嚴厲執(zhí)行到年底左右，房價會出現(xiàn)一定幅度的調整。從板塊投資角度來看，預計股價調整后將低位運行，行業(yè)投資性機會仍未到來。

另有樂觀的市場分析人士認為，目前房地產(chǎn)板塊估值不高，再加上業(yè)績增長確定，下跌空間已經(jīng)十分有限。因此房地產(chǎn)股在過去幾個月的盤整中遲遲沒有啟動的原因，其實就是一直在尋找估值提升的理由。而伴隨著目前政策對于頭套房、二套房等政策“靴子”落地之后，地產(chǎn)股可能會迎來政策打壓預期的釋放，進而有所表現(xiàn)。

市民劉女士較近看好一套房子，準備下手。房子87平米，單價兩萬七，正因為貸款政策規(guī)定90平米以下可以頭付20%，90平米以上頭付必須30%，劉女士才選擇了更符合自己經(jīng)濟實力的小戶型。經(jīng)向銀行咨詢，劉女士了解到，因其是北京戶口，又是頭套房，可以做到20%的頭付。

聽說要實行新的放貸政策，劉女士很焦慮。如果新政實施，她的頭付比例從20%提高到30%，要多增加23.5萬，著急購房結婚的她，在短時間內很難湊出這么多的錢。她現(xiàn)在較關心這個政策什么時候開始實行，因為她已經(jīng)和開發(fā)商簽訂了預購協(xié)議，付了5萬定金，昨天才去付頭付，但貸款手續(xù)尚未較后審批下來。劉女士不知道這個新政會不會對其購房和貸款帶來影響，如果出現(xiàn)變動，自己的權益如何得到保障。

本版采寫本報記者馬文婷 魯歡 高晨 趙鵬 敖曉波