由于個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅征免將在明年調(diào)整，較近幾個(gè)月趕著購(gòu)房賣(mài)房的人都算消停了，現(xiàn)在從頭看房購(gòu)房，已經(jīng)趕不上優(yōu)惠政策的末班車(chē)了。

　　較后一只靴子掉下來(lái)了?開(kāi)放商們?cè)摬辉撏抵鴺?lè)呢，所謂的房地產(chǎn)調(diào)整不痛不癢。

　　樓市政策明年走向要等到經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后才能見(jiàn)分曉，樓市政策不會(huì)急剎車(chē)，更不會(huì)一刀切。果不其然，2009年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛閉幕，12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　唯有本來(lái)就計(jì)劃要調(diào)整的營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，意味著什么?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)沈建忠說(shuō)：“營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限重新恢復(fù)到5年，主要是抑制投機(jī)性購(gòu)房，較重要是增加短期炒作的成本?！?/P>

　　而建設(shè)部一熟悉政策出臺(tái)內(nèi)幕人士透露：“抑制投機(jī)，但不抑制合理需求，加大供應(yīng)但不收緊信貸。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好。”但是，他也表示，“雖然只調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)商也不要開(kāi)心得太早，市場(chǎng)如果持續(xù)高燒，4個(gè)月之內(nèi)微調(diào)房貸政策也有可能?！?/P>

　　多位接受采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也表示，營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，也許不是較后一只靴子，而是推倒多米諾骨牌的塊。后續(xù)的政策可能包括：增加中低價(jià)房供應(yīng)，加強(qiáng)保障房建設(shè)。

　　建設(shè)部正在對(duì)完善房產(chǎn)稅進(jìn)行討論，此前，每次在針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的討論中，都有人建議，針對(duì)個(gè)人多于一套的房產(chǎn)，即使沒(méi)有出租，也要征收一定比例的房產(chǎn)稅。但是，每次都沒(méi)有定論，曾經(jīng)有一次非常接近于啟用。

　　此前，2日從財(cái)政部傳出消息，為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。

　　一些跡象表明，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整才剛剛開(kāi)始。

　　妥協(xié)的政策

　　在采訪(fǎng)中，有地方財(cái)稅部門(mén)官員表示，樓市政策較后只調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅一種，這實(shí)際上是地方和妥協(xié)的產(chǎn)物。

　　這位人士較近多次參加建設(shè)部召開(kāi)的樓市政策座談會(huì)，他發(fā)現(xiàn)，在樓市政策后續(xù)上，部委和地方存在分歧，“上頭擔(dān)心泡沫吹大較后吹破，而地方則抱怨支持性樓市政策退出，較終可能影響地方經(jīng)濟(jì)?！辈┺牡慕Y(jié)果，就是只調(diào)營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際對(duì)高房?jī)r(jià)打壓效果不大。

　　上下分歧，早已顯現(xiàn)。此前在政策走向尚未較后定奪時(shí)，各地就紛紛“搶跑”，湖南、吉林兩省對(duì)外明確表示，將房地產(chǎn)優(yōu)惠政策順延至2010年年底;安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份，也通過(guò)各種形式提出建議，希望順延地方性扶植房地產(chǎn)政策。

　　中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，本次調(diào)整營(yíng)業(yè)稅，心理意義大于實(shí)際意義。

　　根據(jù)現(xiàn)行的優(yōu)惠政策規(guī)定：自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足2年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　以一套購(gòu)入價(jià)60萬(wàn)元賣(mài)出價(jià)100萬(wàn)元的普通商品房為例：以購(gòu)入已滿(mǎn)2年后出售來(lái)計(jì)算，若按照差價(jià)征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅則是2.2萬(wàn)元;若按照營(yíng)業(yè)總額繳稅則是5.5萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整為差價(jià)征收的話(huà)，投機(jī)者就會(huì)損失3.3萬(wàn)元;如果按照全額征收則損失5.5萬(wàn)元。

　　安邦集團(tuán)研究總部分析師徐斌表示，對(duì)于炒家來(lái)說(shuō)，一套房一月瘋漲一二十萬(wàn)，區(qū)區(qū)五萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅的增加，只是蜻蜓點(diǎn)水。

　　下一步，房產(chǎn)稅?

　　樓市政策是不是蜻蜓點(diǎn)水?調(diào)整當(dāng)然不會(huì)僅僅是營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)。

　　經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)開(kāi)出了藥方：要增加普通商品住房供給，加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。而國(guó)家發(fā)改委主任張平12月9日在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上說(shuō)，明年我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)。
　
　　建設(shè)部?jī)?nèi)部對(duì)房產(chǎn)稅的討論一直在持續(xù)中

　　知情人士透露，完善房產(chǎn)稅，可以起到一定的物業(yè)稅的效果，而相對(duì)更容易操作?！耙?yàn)槲飿I(yè)稅要通過(guò)全國(guó)人大，而房產(chǎn)稅一直就有，只是在于一直并沒(méi)有成為重頭?！?/P>

　　據(jù)了解，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，個(gè)人擁有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

上述人士表示，由于投機(jī)者往往擁有多套房產(chǎn)，在幾次討論中，有專(zhuān)家建議縮小房產(chǎn)稅減免范圍，對(duì)個(gè)人多于一套的房產(chǎn)，哪怕它并沒(méi)有出租，也要征收一定比例的房產(chǎn)稅。如果能如此實(shí)施，房產(chǎn)稅就能起到和物業(yè)稅一樣的針對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅的目的。

　　而此前幾天，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知稱(chēng)，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅;產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　另一只靴子“信貸”

　　還有多位業(yè)權(quán)威人士表示，只要明年房?jī)r(jià)上漲超出政府底線(xiàn)，信貸政策也可能成為調(diào)控樓市的重頭。上述建設(shè)部人士就明確對(duì)記者表示：“市場(chǎng)如果持續(xù)高燒，4個(gè)月之內(nèi)調(diào)整房貸政策也有可能。”

　　調(diào)整房貸政策，也可以從宏觀經(jīng)濟(jì)中找到視角。近日央視《經(jīng)濟(jì)半公里》就通脹話(huà)題向百余位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示：56%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家認(rèn)為目前我們正面臨明顯的通脹預(yù)期。近日閉幕的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更提出：“要處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系?！?/P>

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，決定房地產(chǎn)企業(yè)生存狀況的較直接因素是明年的貨幣政策，如果明年下半年的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大，政策可能會(huì)從擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)移到抑制通貨膨脹上去，進(jìn)而抑制流動(dòng)性過(guò)剩，到時(shí)房地產(chǎn)行情會(huì)變得緊張，重現(xiàn)觀望氣氛。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受記者采訪(fǎng)時(shí)提醒，雖然“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”明年將繼續(xù)實(shí)施，但同時(shí)將“根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。這說(shuō)明，如果明年房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，或開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)調(diào)控不排除緊縮的可能。

　　抑制樓市泡沫，易憲容建議應(yīng)該從套住房信貸全面收縮做起。還有知情人士透露，鼓勵(lì)自住需求，現(xiàn)在的7折利率近期不會(huì)變動(dòng)。但是現(xiàn)在極寬松的二套房貸政策一定會(huì)收緊。

　　除了營(yíng)業(yè)稅，去年12月20日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》關(guān)于二套房貸政策的截止期也是今年年底。分析師薛建雄表示，在確定二套房貸的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，銀行都會(huì)頭先引用《若干意見(jiàn)》，但該文件未對(duì)利率作出嚴(yán)格的要求。如此一來(lái)，銀行都可以放松二套房貸款利率上浮10%的限制。

　　不過(guò)，銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人廖岷此前表示：“銀監(jiān)會(huì)始終要求商業(yè)銀行堅(jiān)持執(zhí)行四成及以上的頭付比例，這一政策從未進(jìn)行調(diào)整。”但銀監(jiān)會(huì)針對(duì)利率并沒(méi)有嚴(yán)格要求，根據(jù)不同情況利率可以有相應(yīng)浮動(dòng)的優(yōu)惠。

　　上述知情人士表示，很多銀行都對(duì)二手房貸實(shí)行優(yōu)惠利率。但是，需要從嚴(yán)執(zhí)行的時(shí)候，只需要銀行方面出個(gè)通知就行。

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