在不久前召開(kāi)的全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)成果發(fā)布會(huì)上，國(guó)家土地督察北京局局長(zhǎng)樊志全明確表示，北京已就小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題對(duì)張家灣進(jìn)行了專項(xiàng)查處。然而查處結(jié)果尚未公布，“當(dāng)事方”張家灣各個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的銷售“熱情”不降反升，可謂“頂風(fēng)作案”。今年兩會(huì)期間關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房合法化”的呼吁，更是成為當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)賣雙方秉持的“堅(jiān)定信念”，并衍生出一個(gè)相關(guān)利益群體更加龐大的“二級(jí)市場(chǎng)”。將“合法化”預(yù)期直接升級(jí)為“商品化”，這種對(duì)小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)走勢(shì)的嚴(yán)重誤讀，其風(fēng)險(xiǎn)也在各種利益動(dòng)機(jī)的驅(qū)動(dòng)下被無(wú)限放大，尤應(yīng)警惕。

4月22日下午4時(shí)，方靖文剛走出北京城鐵八通線終點(diǎn)土橋站，便被一群人團(tuán)團(tuán)圍住。“你起開(kāi)，這姑娘要購(gòu)小產(chǎn)權(quán)的！”賣大產(chǎn)權(quán)房的小伙被推了個(gè)踉蹌，在瞬間的大小產(chǎn)權(quán)博弈中敗下陣來(lái)。此時(shí)的方靖文懷里已被塞滿了小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的宣傳單，還沒(méi)有考慮好先看哪家，她就被銷售人員“護(hù)”上了看房車。

有這樣經(jīng)歷的不只方靖文一個(gè)。近來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的銷售大軍重新占據(jù)了距離北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)僅1.2公里的土橋城鐵站、公交站、高速路收費(fèi)處。經(jīng)過(guò)5年來(lái)的拉鋸戰(zhàn)和各方爭(zhēng)論后，張家灣小產(chǎn)權(quán)房依然“頑強(qiáng)”生存。

此時(shí)的公開(kāi)銷售，當(dāng)屬“頂風(fēng)作案”。就在不久前召開(kāi)的全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)成果發(fā)布會(huì)上，國(guó)家土地督察北京局局長(zhǎng)樊志全明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，北京已經(jīng)就小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題對(duì)張家灣進(jìn)行了專項(xiàng)查處，但沒(méi)有公布查處結(jié)果。

為此，記者撥通通州區(qū)國(guó)土資源局辦公室電話，工作人員表示，“采訪要先通過(guò)北京市國(guó)土資源局”。而北京市國(guó)土資源局辦公室人員則稱，暫時(shí)沒(méi)有任何消息發(fā)布。

等待查處結(jié)果公布的同時(shí)，張家灣小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)卻在不斷攀升。有當(dāng)?shù)?ldquo;較高端小產(chǎn)權(quán)房”之稱的月亮灣曉鎮(zhèn)項(xiàng)目的閆經(jīng)理告訴記者：“查處無(wú)非就是罰款，罰款了我們就提價(jià)。”

“商品房、保障房與我無(wú)緣”

無(wú)論從哪個(gè)角度考慮，方靖文的購(gòu)房選擇惟有小產(chǎn)權(quán)房。

方是四川綿陽(yáng)人，1983年出生在當(dāng)?shù)毓ば郊彝ィ?999年高中畢業(yè)來(lái)北京打工并立志定居于此。今年，方靖文結(jié)婚了，她想離開(kāi)在大紅門租住了5年的40平方米的房子，購(gòu)一套屬于自己的房子。

“可是，現(xiàn)在五環(huán)外的房子都每平方米1萬(wàn)多了。”方靖文抱怨購(gòu)不起北京的商品房。然而，4月15日公布的《北京市限價(jià)商品房管理辦法》，對(duì)購(gòu)房者身份“北京市戶口”的界定，同樣把她拒之門外。

在得知張家灣小產(chǎn)權(quán)房之后，方靖文的購(gòu)房愿望迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。這個(gè)以舊村改造名義大建小產(chǎn)權(quán)房的通州區(qū)東南小鎮(zhèn)，被稱為北京較火熱的小產(chǎn)權(quán)房集中地。樹(shù)林里、河道旁冷不丁就可見(jiàn)一棟棟南北通透的板樓；成群的流浪狗在馬路邊的垃圾堆里刨食完畢后，流竄于歐式風(fēng)格的棟棟樓房之間。

當(dāng)?shù)匚┮坏钠放瞥形锩赖睦习迥锔嬖V記者，舊村改造讓以農(nóng)業(yè)為主的張家灣鎮(zhèn)變成了城鄉(xiāng)結(jié)合處，而像方靖文這樣處于商品房和保障房之間的“夾心層”，購(gòu)走了張家灣的大部分小產(chǎn)權(quán)房。

然而，滿懷期待的方靖文次走進(jìn)環(huán)湖小鎮(zhèn)的售樓處，就遭受了嚴(yán)重的心理落差。這是位于通州區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)云彬路的一個(gè)農(nóng)家院，沒(méi)有沙盤，置業(yè)顧問(wèn)張靜指著墻上張貼的“張家灣鎮(zhèn)西定福莊舊村改造一期”規(guī)劃圖紙說(shuō)：只剩一套了。

“77.22平方米，總價(jià)320546元，小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房款要一次性付清。”看到方靖文緊鎖眉頭，張靜笑著說(shuō)：“你不購(gòu)沒(méi)關(guān)系，好賣得很，再購(gòu)二期價(jià)格恐怕就更高了。”

從農(nóng)家院走出來(lái)，月亮灣曉鎮(zhèn)的看房車早早地候在了門口。方靖文終于擋不住每平方米4000元的誘惑，決定繼續(xù)看下去。隱藏在一條涼水河和樹(shù)林之間的月亮灣曉鎮(zhèn)，歐式花園洋房建筑印證了置業(yè)顧問(wèn)鄭永波嘴里“小產(chǎn)權(quán)房升級(jí)版”的說(shuō)法。鄭永波一邊替方靖文算計(jì)著每平方米4520元的經(jīng)濟(jì)賬，一邊重復(fù)著“可以分期付款”的促銷優(yōu)惠。

“現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)商資金鏈不緊張，允許購(gòu)房者分兩次付款。”鄭永波帶方靖文看了4號(hào)樓一套約89平方米的現(xiàn)房后算了一筆賬：“一共402596元，頭期先付21萬(wàn)元，剩下的20萬(wàn)元分5年還清，一年本金是4萬(wàn)，年息為8%，逐年遞減。借款協(xié)議寫在購(gòu)賣合同上。”

合法與違法的分界爭(zhēng)議

“月亮灣曉鎮(zhèn)是張家灣惟一‘合法’的小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有占用一分一厘耕地，也經(jīng)過(guò)了市建委的審批。”看到方靖文的猶豫，月亮灣曉鎮(zhèn)的閆經(jīng)理說(shuō)道。他認(rèn)為，由于現(xiàn)在沒(méi)有任何針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的查處政策，導(dǎo)致售價(jià)隨市攀升。“2006年開(kāi)盤價(jià)是每平方米2000元，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)超過(guò)4200元。”

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)以后能否變成大產(chǎn)權(quán)的疑問(wèn)，閆經(jīng)理亦坦言：“可能性非常小。”但在他的理解當(dāng)中，大、小產(chǎn)權(quán)房之間并不存在法律界限，他甚至將大產(chǎn)權(quán)房比喻為超市里的商品，而小產(chǎn)權(quán)則是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中的商品，“無(wú)論質(zhì)量還是居住的舒適性都沒(méi)有區(qū)別”。

“況且會(huì)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，誰(shuí)說(shuō)不合法？”閆經(jīng)理強(qiáng)調(diào)。在記者看到一本太玉園東區(qū)23號(hào)樓的小產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，證書(shū)主人曲大媽的表態(tài)如出一轍：“產(chǎn)權(quán)證蓋了張家灣鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)的紅章，就是合法的。”

盡管賣家與購(gòu)家都一再聲明小產(chǎn)權(quán)的合法性，但政府叫停小產(chǎn)權(quán)房的聲音一直不斷。2007年12月，國(guó)土資源部重申，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)購(gòu)宅基地、農(nóng)民住宅或所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。2008年1月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)購(gòu)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該屬于農(nóng)村住房問(wèn)題，不應(yīng)列入商品房范疇。當(dāng)前出臺(tái)的政策都是針對(duì)‘購(gòu)賣’商品房的，怎么可能起到作用？”閆經(jīng)理拋出這樣的觀點(diǎn)，特意把“購(gòu)賣”二字說(shuō)得很重。

在今年兩會(huì)上，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化的提案成為了這些購(gòu)房者的希望。

“處置小產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)一刀切，對(duì)于在農(nóng)村集體建設(shè)用地和村民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。”這是全國(guó)政協(xié)委員、民進(jìn)常委蔡繼明的觀點(diǎn)。

當(dāng)方靖文離開(kāi)月亮灣曉鎮(zhèn)售樓處時(shí)，一對(duì)河南夫婦正在購(gòu)房合同及借款協(xié)議上簽字。鄭永波一邊遞給方靖文名片，一邊強(qiáng)調(diào)：“能分期付款的房子只剩兩套了，您還是抓緊吧。”

誰(shuí)為風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)單？

方靖文較終的猶豫，緣于政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的幾次查處。

2007年6月，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛宣布，北京已經(jīng)部署開(kāi)展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目要停工停售。僅是一個(gè)月后，房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村85棟小產(chǎn)權(quán)別墅被拆除。一位在當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房的居民對(duì)記者表示：“那段時(shí)間我每天都提心吊膽的，生怕一覺(jué)醒來(lái)房子就被推成破磚破瓦了。”

如今，北京市國(guó)土資源局明確表示對(duì)張家灣小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行查處。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于小產(chǎn)權(quán)房牽涉居民利益，因此將由區(qū)縣牽頭，分不同的情況提出不同的處理意見(jiàn)。

當(dāng)記者就查處小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)事宜前往張家灣村委會(huì)采訪時(shí)，辦公室工作人員以“專業(yè)不在”為由拒絕接待。

“無(wú)非是罰罰款，還能有什么辦法。”月亮灣曉鎮(zhèn)的閆經(jīng)理說(shuō)，“村委會(huì)不會(huì)自己掏腰包出這錢的，我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲得肯定有道理。”

據(jù)記者調(diào)查，購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的居民身份復(fù)雜，不僅有本村農(nóng)民、外村農(nóng)民，還有本地城鎮(zhèn)居民及非本地城鎮(zhèn)戶籍人口。全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海認(rèn)為，購(gòu)房人群界定的困難加大了處理小產(chǎn)權(quán)房的困難。“城市房?jī)r(jià)過(guò)高，迫使中低收入家庭明知道小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)也購(gòu)購(gòu)，本身就承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。”

一名法律專家對(duì)記者表示，應(yīng)該在否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法性的前提下做好善后工作。“購(gòu)房者并不因?yàn)楹贤瑹o(wú)效而不享有任何權(quán)益，單純地否認(rèn)其合同效力或拆除小產(chǎn)權(quán)房只會(huì)影響交易安全和社會(huì)穩(wěn)定，徒增社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。”

而在張家灣小產(chǎn)權(quán)房被調(diào)查的同時(shí)，月亮灣曉鎮(zhèn)仍在緊張地進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)。“羊毛出在羊身上，價(jià)格都是鎮(zhèn)政府定的，我們是建房子賣房子的，較終的風(fēng)險(xiǎn)肯定不會(huì)落在我們身上。”閆經(jīng)理同樣自信。

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