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各地醞釀?lì)A(yù)售款三方監(jiān)管 開發(fā)商資金鏈再亮紅燈
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:華夏時(shí)報(bào) 閱讀 908 次
盡管嚴(yán)厲的新政顯示了政府調(diào)控房價(jià)的決心,但目前全國房價(jià)下降的幅度不大,部分地區(qū)還維持上漲勢(shì)頭。國土部19日召開房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作新聞通氣會(huì),認(rèn)定閑置土地是房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題,而后期房地產(chǎn)調(diào)控的將放在打擊閑置土地和商品房預(yù)售款的監(jiān)管上。
此時(shí),北京正在醞釀商品房預(yù)售的預(yù)收款監(jiān)管新政——8月17日的消息稱,北京將出臺(tái)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,《暫行辦法》的核心就是“預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶,房企不能直接收存”。此前在青島、石家莊、武漢等地也出臺(tái)過類似的舉措。
一旦政策出臺(tái),商品房的這筆“預(yù)售資金”將被銀行、國土部和房管部門三方共同監(jiān)管。對(duì)此,SOHO中國的董事長潘石屹評(píng)價(jià):“將使開發(fā)商的資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)驟然加大?!?/SPAN>
各地醞釀?lì)A(yù)售款新政
8月16日,記者致電北京市相關(guān)部門采訪《暫行辦法》事宜,得到的回復(fù)是“不便多說”。但有接近政府的專家告訴記者:“不出意外,幾個(gè)月后這項(xiàng)新政就會(huì)實(shí)施?!崩^青島、石家莊、武漢之后,北京的動(dòng)作將給高房價(jià)一個(gè)致命的打擊。
18日,石家莊一位李姓開發(fā)商承認(rèn),石家莊目前有多個(gè)地塊被閑置,由于開發(fā)商的資金緊張,遲遲未啟動(dòng)。此前的6月,石家莊出臺(tái)了樓市“暫行新政”后,開發(fā)商的預(yù)售資金被監(jiān)管,資金滾動(dòng)不起來了?!伴_發(fā)商一般手里都是捂著一個(gè)或者多個(gè)項(xiàng)目,只要資金被鎖定,就沒有辦法營運(yùn)?!边@位李先生說,一般開發(fā)商的公司規(guī)模越大,需要的資金就越多,受影響也會(huì)越大。
銀行貸款審核日趨嚴(yán)格,預(yù)售款也被監(jiān)管后,無異于阻斷了開發(fā)商的資金血液。有消息稱,北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督新政的核心內(nèi)容是這樣表述的:開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)4個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn),每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于監(jiān)管資金總額的25%。
當(dāng)談及預(yù)售資金監(jiān)督這一問題時(shí),青島的開發(fā)商也很著急,因?yàn)樽郧鄭u的預(yù)售資金新政實(shí)施后,有數(shù)據(jù)顯示從3月份開始已監(jiān)管接近2個(gè)億的預(yù)售資金。據(jù)悉,除了北京外,深圳、西安也正在醞釀啟動(dòng)預(yù)售資金的監(jiān)管新政。
國家統(tǒng)計(jì)局上半年1-7月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源中,貸款總額7539億元,增長29.3%;定金及預(yù)售款9356億元,增長30.3%。
可見開發(fā)商依賴的預(yù)收款并不是一個(gè)小數(shù)目,在一定程度上開發(fā)商依賴預(yù)售款的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款。
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一筆賬三方監(jiān)管
“一筆商品房預(yù)收款至少牽涉三個(gè)部委在監(jiān)管?!?/SPAN>
記者了解到,涉及商品房預(yù)收款的三方是:國土部、地方房管系統(tǒng)下屬擔(dān)保公司、銀行,當(dāng)然開發(fā)商也參與其中。對(duì)此,住建部政策研究副主任王玨林表示,上述做法表明地方政府正在積極落實(shí)新“國十條”,但房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)仍很艱巨。
三方監(jiān)管預(yù)收款,也是為了防范收款潛逃的事件,此前在濟(jì)南就發(fā)生過無法追回的“爛尾”樓預(yù)收款的事,從2005年開始,濟(jì)南開發(fā)千畝大盤彩石山莊,當(dāng)時(shí)由第三方擔(dān)保公司監(jiān)管商品房建設(shè)預(yù)收款,但到2010年2月,該擔(dān)保公司因監(jiān)管不得力,預(yù)收款被挪用數(shù)億元。
記者了解到,房地產(chǎn)預(yù)售制度確立于1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》。其后,預(yù)售資金和銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)中較主要的資金來源。對(duì)此, 相關(guān)人士認(rèn)為,即便是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售必須“三證齊全”,但并未建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制,對(duì)違規(guī)行為也缺乏懲戒措施。
“擔(dān)保公司、銀行也被綁架在一起?!?9日,招商銀行(600036,股吧)房貸部一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,預(yù)售房資金被監(jiān)管后,房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資(即監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃需要,需要征得多方同意,并由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部核發(fā)銷售證。當(dāng)開發(fā)商項(xiàng)目申報(bào)后,購房人必須到指定的監(jiān)管銀行付款,或者直接存入監(jiān)管賬戶。
事實(shí)上,有關(guān)商品房預(yù)售資金要進(jìn)行監(jiān)管的說法由來已久,而住建部等主管部委不止一次被提及。記者注意到,今年4月20日住建部出臺(tái)的53號(hào)文明確規(guī)定:“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度,商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)?!?/SPAN>
“一旦有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策被嚴(yán)格執(zhí)行,可以預(yù)見,對(duì)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響是致命的,開發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷售回款,保證足夠資金竣工。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。
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