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三套房停貸逼空投資客 “擦邊球”操作幾無空間
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:上海證券報 閱讀 1145 次
在監(jiān)管部門授意京滬杭深等一線城市暫停三套房貸業(yè)務(wù)一周后,全國商業(yè)銀行對三套房貸不約而同地采取了“能不貸就不貸”的保守策略,三套房貸市場陷入全面停頓。在此次房地產(chǎn)調(diào)控政策重壓下,改善型住房購房者“怨氣重重”,是放棄購房計(jì)劃,還是另辟蹊徑?理財(cái)人士支出妙招:如果你已有房產(chǎn),何不用抵押消費(fèi)貸款做個變通。即便此路不通,也可通過“變個人住房貸款為抵押消費(fèi)貸款”的自我循環(huán)達(dá)到購置三套房的置業(yè)理想。
三套房貸全面停頓
8月初,監(jiān)管部門就當(dāng)前房地產(chǎn)市場價漲量跌的形勢,向京滬杭深等一線城市商業(yè)銀行授意,暫停投放第三套及以上個人住房貸款。與此同時,中國銀監(jiān)會針對“房地產(chǎn)價格下滑60%”情況下商業(yè)銀行風(fēng)險承受能力開展壓力測試。兩項(xiàng)消息一出,第三套房貸在全國范圍內(nèi)全面停頓,房地產(chǎn)信貸市場再次淪為雷區(qū)。
據(jù)房地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)在全國大中型城市獲取的信息來看,京滬杭深等一線城市的三套房貸業(yè)務(wù)已基本暫停。銀率網(wǎng)房貸分析師表示,除個別銀行仍能操作少量三套房業(yè)務(wù),一線城市已全面停貸三套房,而二三線城市雖不在此次政策暫停之列,但在近期房貸敏感時期,事實(shí)上也已經(jīng)處于半停頓狀態(tài)。
記者以購房者身份在中原地產(chǎn)、我愛我家等地產(chǎn)中介公司獲悉,三套房貸短時間內(nèi)越來越無可操作空間。我愛我家上海東方店物業(yè)顧問表示,較近3個月二手房市場成交量明顯下滑了很多,“要做貸款的客戶我們先會問清楚已有房產(chǎn)情況,如果是二套房以上的只能請客戶另想辦法”。
政策紅線逼空投機(jī)
“新國十條”的逐步落實(shí),使得原本火熱的房地產(chǎn)市場特別是個人住房貸款市場冷卻了下來。
僅以上海市場為例,政策出臺當(dāng)月,個人住房貸款仍有83.1億元新增量,但在此后的5、6、7月卻逐月下滑,以至于7月僅有2.7億元增量,比5月少增54.2億元,比6月少增28.1億元,同比更是縮水97.7%。
8月以來,個人住房貸款市場仍舊低迷,特別是在少數(shù)一線城市叫停三套房貸之后,投資客聞風(fēng)早一步退出市場?!耙话愣?,以家庭為單位購房置業(yè)在三套以上的都已經(jīng)摻雜投資需求。本次新國十條的政策意圖,并不是為了強(qiáng)行打壓房價或是抑制適度投資需求,而是要在短期內(nèi)穩(wěn)定房價,從而在中長期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從政策本身來看,投資需求特別是投機(jī)需求遭政策強(qiáng)壓逼空,一旦投機(jī)力量退出市場或是市場交易量低到一定程度且房價穩(wěn)定時,房貸限制政策還會有所放松”,一 商業(yè)銀行房貸部門負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為。
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抵押消費(fèi)貸款接棒
本次房貸政策調(diào)控較“冤”的人群,要數(shù)改善型住房消費(fèi)者?!罢J(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)控措施一刀切的做法,使得即便是以舊換新,也無法免于“二套房”、“三套房”認(rèn)定。對此理財(cái)人士表示,雖然目前“三套房貸”停貸的情況下已幾乎沒有可操作的空間,但是如果購房者另有一處或兩處房產(chǎn),還是可以以抵押消費(fèi)貸款的方式做些許變通。
舉例來說,如果一購房者已有A、B兩處房產(chǎn),在購購C房產(chǎn)時如申請個人住房貸款基本會被商業(yè)銀行拒貸,那么客戶可以選擇將A或B房產(chǎn)進(jìn)行抵押,以抵押款支付C房產(chǎn)余款。“但是在實(shí)際操作中,商業(yè)銀行也會提醒客戶,盡量不要將抵押貸款用于房產(chǎn)投資,目前各行對房貸的相關(guān)業(yè)務(wù)還是控制的很嚴(yán)”,深發(fā)展房貸業(yè)務(wù)員特別作出說明。
另有房產(chǎn)中介以實(shí)例說明,購房者可另行籌措資金全額付清第三套房購房款,之后再將該房向商業(yè)銀行做抵押貸款,用于歸還之前購房籌措資金。“商業(yè)銀行對普通的個人住房貸款,會審核客戶擁有房產(chǎn)數(shù)量,從而很難對第三套房進(jìn)行放貸;而抵押消費(fèi)貸款則只會參考客戶已有房產(chǎn)確定利率水平,不存在‘停貸’的風(fēng)險。”
不過該人士也表示,雖然此辦法可以用于第三套購置,但通常已有房產(chǎn)的情況下,商業(yè)銀行給出的抵押貸款利率會在基準(zhǔn)利率上浮10%-20%水平,相比之前的三套房貸利率并無多大優(yōu)惠。而且,除非客戶信用及資質(zhì)相當(dāng)好,銀行能給出的貸款成數(shù)已經(jīng)很難到七成。
“擦邊球”操作幾無空間
除上述兩種方法外,記者從貸款公司、評估公司了解到,目前市場上操作第三套房貸的更多采用了“違規(guī)”方式。比如以已有房產(chǎn)做抵押消費(fèi)貸款用于支付三套房頭付款,而在不同省市間建委信息不共享的情況下,很多異地購房的情況也可被認(rèn)為是套房甚至頭套房,從而享受房貸優(yōu)惠政策。
又比如通過向評估公司支付1%的手續(xù)費(fèi)做高已有房產(chǎn)評估價,再向商業(yè)銀行申請抵押消費(fèi)貸款,便有可能獲得比購房全款更多的貸款資金。
但業(yè)內(nèi)人士也表示,隨著商業(yè)銀行對房貸業(yè)務(wù)審核力度的加強(qiáng),此類違規(guī)做法的市場空間已越來越小,“且在本階段這個政策敏感期,商業(yè)銀行對二套以上房貸已是能不貸就不貸”。
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