近期,深圳、上海樓市狂飆,深圳監(jiān)管部門隨之重拳整治頭付貸。

記者從深圳當(dāng)?shù)赝稒C(jī)樓市的人士了解到,隨著深圳樓市連續(xù)狂飆及頭付貸的暫停,深圳投機(jī)客已經(jīng)進(jìn)入出貨階段。

而從政策上來看,一線城市已經(jīng)出現(xiàn)政策緊縮預(yù)期。

不過,全國來看,房地產(chǎn)開發(fā)依然處于復(fù)蘇過程之中,一些大城市的年度投資增幅預(yù)計會超過10%。

專題文/廣州日報記者潘彧(署名除外)

“此前深圳市的購房政策已經(jīng)有所收緊,而頭付貸暫停之后,深圳的樓市投機(jī)客已經(jīng)進(jìn)入出貨階段?！弊蛉?樓市 投機(jī)客帶頭人李先生(化名)對記者直言。

李先生表示,深圳市場的這波投機(jī)客大約在2014年便開始陸續(xù)入場,隨著去年3月樓市政策的出臺,吸引了更多全國各地的投機(jī)客,“2015年,全國各地的投機(jī)客都開始向深圳聚集,我在深圳市場上就見過溫州、潮州、山西等多個地方的投機(jī)客出沒?！?/p>

頭付貸暫停新投機(jī)客大減

投機(jī)客預(yù)測今年樓價平穩(wěn)

李先生直言,投機(jī)客投資樓市有自己的傳統(tǒng)操作手法,如做高評估價、以各種方式從銀行貸出頭付所需要資金等,從而做到“零頭付”,然后持有待漲,或以內(nèi)部轉(zhuǎn)名的超短線形式進(jìn)行炒作,以推高房價。

“這一輪深圳樓市暴漲,除投機(jī)客的推波助瀾,深圳的互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)達(dá),頭付貸泛濫也是罪魁之一?！崩钕壬硎?此前雖可從銀行貸款,但銀行對于貸款資格審查畢竟相對嚴(yán)格,要看征信、流水等很多方面,一般人很難從銀行貸到大額資金,而如果從頭付貸走,對征信、流水的要求都不會那么嚴(yán)格,“以前投機(jī)客體量沒那么大,銀行也嚴(yán)查不太合規(guī)的投機(jī)行為,而現(xiàn)在頭付貸直接提供給社會投機(jī)樓市的成員,助長了很多本來沒有進(jìn)入樓市投機(jī)行為的、家底不夠充實的投機(jī)客入市?！?/p>

而此次頭付貸被暫停,李先生直言,“對房價肯定會有遏制,深圳的樓市肯定會趨于平穩(wěn)?！?/p>

李先生表示,如果今年還會降準(zhǔn)降息的話,深圳房價仍有上漲空間,但由于頭付貸暫停,整體房價不會出現(xiàn)暴漲,“我個人覺得,2016年房價會平穩(wěn)一點,主要因為現(xiàn)在新進(jìn)的投機(jī)客很少,而2014~2015年很多投機(jī)客囤的房子要出貨,所以整體的價格會平穩(wěn)些?！崩钕壬硎?現(xiàn)在深圳普通市民,尤其是年輕人咨詢購房的氣氛熱烈,但“就像炒股,人人都購股票的時候,就差不多到盡頭了,樓市也是同理?！?/p>

房地產(chǎn)庫存明顯下降

一線城市現(xiàn)政策緊縮預(yù)期

記者發(fā)現(xiàn),今年2月雖然作為歷年的春節(jié)淡季和“兩會”前的靜默期,但由于市場政策迎來寬松,繼非“限購”城市購購頭套房較低頭付款比例降至歷史較低后,契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策重磅來襲,市場立竿見影迎來成交井噴,今年2月迎來了淡季中的較佳行情,其中城市商品住宅成交面積同比上升28%,各地量價呈現(xiàn)同步上揚走勢,2月六大城市的中原二手住宅價格指數(shù)再度環(huán)比全線上漲,其中京滬蓉三個城市漲幅擴(kuò)大。

尤其值得關(guān)注的是,上海市場短期內(nèi)在政策、價格、輿論等多重因素綜合影響下,幾達(dá)亢奮狀態(tài)。深圳房價也是連續(xù)16個月上漲。

此外,一線城市及部分二線城市的庫存也明顯下降,其中杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌,北京上海等城市的庫存也持續(xù)低位,中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為,這種情況下市場容易被鼓動上漲。

樓市火熱已引起監(jiān)管部門的注意,近期出臺的多個地產(chǎn)政策對于限購城市和非限購城市都給予了區(qū)別對待的政策,“兩會”期間,住建部部長、上海市委書記等已紛紛表態(tài),稱對房價暴漲、樓市過熱等非理性現(xiàn)象必須加強調(diào)控。張大偉據(jù)此認(rèn)為,一、二線城市有出現(xiàn)抑制性政策的可能性。

數(shù)據(jù)

今年土地市場

料觸底反彈

從全國看來,房地產(chǎn)開發(fā)依然處于復(fù)蘇過程之中。記者從房地產(chǎn)研究院的《2015~2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》了解到,2015年,在樓市復(fù)蘇態(tài)勢下,由于房企對行業(yè)中長期發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度,以及去庫存壓力等因素,土地購置面積及其增幅創(chuàng)近十幾年來歷史同期新低。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%。不過,由于2015年商品房市場整體反彈,銷售量穩(wěn)步回升,銷售回款明顯增加,房企資金狀況有所改善,2016年土地市場將觸底反彈,實現(xiàn)正增長,土地成交面積增幅預(yù)計在8%左右。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元,同比增長1.0%,增速比去年1~11月份回落0.3個百分點。其中,住宅投資64595億元,增長0.4%,增速回落0.3個百分點。但房地產(chǎn)研究院預(yù)計,2016年全國房地產(chǎn)投資增速將企穩(wěn)反彈,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為4%左右。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,一些大城市的年度投資增幅很可能超過10%,2月份以來部分房企積極拿地,預(yù)計1~2月份的同比增幅會超過5%的水平,“房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升,會對水泥、鋼鐵、管材等行業(yè)產(chǎn)生比較明顯的刺激作用。換言之,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動宏觀經(jīng)濟(jì)快速上漲的作用得到了顯著的體現(xiàn)。”

樓市真相調(diào)查

關(guān)注“頭付貸”

銀行信用貸款去向成亂象

部分資金或涉“頭付貸”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“頭付貸”的風(fēng)險并不只存在部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等機(jī)構(gòu),傳統(tǒng)銀行的房貸也存在打擦邊球的情況,此外,部分信用貸款和大額信用卡的資金去向也并不明朗,部分本來用作裝修、消費的資金甚至成為“頭付”資金。而在實體經(jīng)濟(jì)仍處下行區(qū)間、小微企業(yè)信用風(fēng)險不斷暴露的背景下,開年頭兩個月,銀行已普遍加大涉房貸款發(fā)放力度。

質(zhì)疑一:銀行房貸可打擦邊球?

昨日,市民王女士(化名)告訴記者,她近期在某國有行申請了一筆貸款,“我可以給六成的頭付,但客戶經(jīng)理告訴我,銀行還可以按照規(guī)定給我多批三成,也就是說,哪怕我不需要,都還是可以給我批7成的房貸。”

王女士還表示,該銀行的客戶經(jīng)理近期幾乎每天都給她打電話詢問是否需要貸款,當(dāng)王女士問到這筆貸款是否可以用作支付頭付時,該客戶經(jīng)理表示,如果客戶的房貸在另一家銀行,可以給她做一些貸款用作頭付;但如果是在該行做的房貸,那就不行。言下之意,風(fēng)險是在“轉(zhuǎn)嫁”到各家銀行,而非一家銀行“全部承擔(dān)”。

質(zhì)疑二:信用消費貸、大額信用卡資金去向不明?

無獨有偶,市民李女士告訴記者,她此前為了購置二套房,向多家銀行進(jìn)行了咨詢,對方都表示可以通過抵押榜首套房產(chǎn)或者直接貸消費信用貸款為其做頭付的資金來源。

“我當(dāng)時需要一百萬元,可是抵押貸款的還款方式我不太能接受,有一家小銀行的客戶經(jīng)理甚至告訴我,可以通過某些操作減輕還款壓力?！崩钆勘硎?目前銀行都比較青睞借給這種個人客戶,她此前還清了另一家大型銀行的房貸,對方還表示可以直接給她批一筆消費貸款。

專家認(rèn)為,所謂樓市的“場外配資”,事實上,并不存在于民間金融,銀行也有變相的頭付貸產(chǎn)品。部分銀行此前推的裝修貸以及大額信用卡在實際過程中,亦被不少購房者用為頭付貸。

王女士稱,銀行客戶經(jīng)理還告訴她可辦理大額信用卡來刷“頭期”。李女士表示,當(dāng)時自己付頭付時也刷了大額信用卡。

信用貸款去向難查 房貸客戶成銀行優(yōu)質(zhì)資源

“頭付貸”主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起,記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn),甚至有銀行介入其中。

“‘頭付貸’的背后,銀行的資金是主力?！弊蛉?一位不愿意透露姓名的金融業(yè)內(nèi)人士告訴記者,這其中的風(fēng)險就在于房子跌價,“這樣做實際是以人的信用為基礎(chǔ)的借款?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分銀行對2016年的業(yè)務(wù)傾斜,很大部分是青睞一線城市的房地產(chǎn)貸款的,尤其是優(yōu)質(zhì)的個人客戶資源。

眾所周知,在經(jīng)濟(jì)下行周期里,房貸市場成為銀行極力擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)資源。一位國有銀行個貸人士對記者表示,隨著銀行貸款供應(yīng)量加大,房貸利率自去年以來步步走低。如廣州地區(qū)頭套房的房貸利率普遍可打8.5折,甚至有外資行給出8.2折的優(yōu)惠。

據(jù)悉,在此次窗口指導(dǎo)要求銀行加強房貸審查的同時,監(jiān)管部門還將加強房地產(chǎn)信貸的壓力測試。“但是去向和客戶的資金來源,我們還是比較難查的。”某銀行內(nèi)部人士告訴記者。

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