由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束，近日形成了初步調(diào)研報(bào)告并上交給了住建部。

據(jù)悉，這份報(bào)告對(duì)“北上廣深”四城市的房租上漲情況及原因進(jìn)行了分析。報(bào)告指出，四城市房租上漲幅度并沒(méi)有之前媒體報(bào)道的那么嚴(yán)重。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過(guò)了18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。

對(duì)于房租上漲的原因，報(bào)告認(rèn)為除了季節(jié)性因素外，部分中介因?yàn)榉课葙?gòu)賣生意下降，從房主處收租房子做 “二房東”，推高房租或勸說(shuō)房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。

值得注意的是，因?yàn)樽赓U全程代理業(yè)務(wù)，北京此前已經(jīng)發(fā)生過(guò)“堅(jiān)石案”，但是這項(xiàng)業(yè)務(wù)并沒(méi)有被叫停，延續(xù)至今，成了中介推高房租的重要手法。

中低端住房房租上漲快

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的報(bào)告統(tǒng)計(jì)了4城市3-6月份房租價(jià)格變化后認(rèn)為，3-4月份這4個(gè)城市房租上漲速度較快，5月份漲幅開始放緩，6月份房租已經(jīng)開始出現(xiàn)下降。

北京一位房地產(chǎn)中介人士對(duì)記者說(shuō)，大約一個(gè)星期前，住建部委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)對(duì)北京市場(chǎng)上房租變化情況進(jìn)行調(diào)研。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)選擇了中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)和我愛(ài)我家地產(chǎn)三家中介商作為北京市場(chǎng)的調(diào)研對(duì)象。

在廣州則選擇了滿堂紅，上海選擇了福美來(lái)，深圳選擇了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)。這些受命參與調(diào)研的中介公司，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的要求先后遞交了一份自己的調(diào)研報(bào)告。

正是根據(jù)這三家房地產(chǎn)中介公司提供的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)所作的報(bào)告認(rèn)為，1-5月，北京房租均有不同程度上漲，4、5月份上漲較明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月環(huán)比上漲2.50%，同比上漲16.69%；5月環(huán)比上漲1.79%，同比上漲18.86%。

上海房屋租賃辦公室及上海福美來(lái)的數(shù)據(jù)都顯示，近期房租變化不明顯，3-6月低檔住宅房租環(huán)比平均上漲0.38%，同比上漲約4%。廣州滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，3月房租環(huán)比上漲3.3%，同比上漲16.7%，4月環(huán)比上漲1.5%，同比上漲19.3%。5、6月房租出現(xiàn)明顯下跌，5月環(huán)比跌幅達(dá)5.7%，6月環(huán)比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以來(lái)，一直呈現(xiàn)了每月同比增長(zhǎng)11%左右的增幅，但是環(huán)比每月的增幅，連續(xù)兩個(gè)月在1%以內(nèi)。

我愛(ài)我家副總裁胡景暉接受記者采訪時(shí)表示，如果將北京的房屋按照月租金3500元進(jìn)行劃分，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為中低端住房，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為高端住房。長(zhǎng)期以來(lái)，一直是中低端住房供不應(yīng)求，高端住房供過(guò)于求。

上述報(bào)告也指出，雖然平均租金價(jià)格沒(méi)有太大增長(zhǎng)，而且6月份甚至出現(xiàn)了下降，但是中低端住房的租金上漲幅度過(guò)快，卻值得注意。

鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎?，北京普通住宅租賃供需比逐年遞增，目前已達(dá)到1：4，而高端公寓則供過(guò)于求，供需比高達(dá)2.7：1。

畢業(yè)生、拆遷推高房租

房租價(jià)格上漲，給租房人群帶來(lái)影響。上述報(bào)告指出， 5月份，合租占租賃成交比例為10.4%，環(huán)比4月份提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，高于去年平均水平3.5個(gè)百分點(diǎn)。

合租現(xiàn)象增加的背后，是中低端住房租賃市場(chǎng)交易火爆，隨著傳統(tǒng)的7月份旺季到來(lái)，很多大學(xué)畢業(yè)生需要租房，而目前的房租水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了大學(xué)新畢業(yè)生的工資水平。

6月份大部分高校的畢業(yè)生離校，外地生源在本市工作，一般會(huì)提前租住房屋。幾方面需求的突然集中釋放，造成部分外來(lái)人口聚居的熱點(diǎn)區(qū)域的租賃房源嚴(yán)重供不應(yīng)求，從而推動(dòng)了房屋租金的加速上漲。

除了畢業(yè)大學(xué)生租房需求增加因素外，主要城市都有大規(guī)模城市拆遷改造項(xiàng)目，拆遷人群被動(dòng)需要租房。

上述報(bào)告指出，近期租金漲幅較大的北京和廣州都有大范圍的拆遷項(xiàng)目。例如北京市海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)為了建設(shè)中關(guān)村科技園和CBD，將位于區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的村落進(jìn)行拆遷，被拆遷的農(nóng)民房中租住了大量外來(lái)人口。

廣州市則正進(jìn)行琶洲村、林和村、楊箕村、冼村這等位于市繁華地段的城中村拆遷改造，這些城市建設(shè)項(xiàng)目迫使聚居在城中村的部分外來(lái)人口轉(zhuǎn)住到商品住房當(dāng)中。

上述拆遷因素也造成了城市內(nèi)個(gè)別區(qū)域房租上漲明顯。

中介炒作房租上漲

除了多種推漲因素外，上述分析報(bào)告指出，目前主要城市都存在房地產(chǎn)中介公司做租賃代理業(yè)務(wù)，這種中介做“二房東”的做法，推高了房屋租金。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)交易量明顯下滑，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量驟減，造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價(jià)格等方式吸引業(yè)主。

上述調(diào)研報(bào)告中說(shuō)，目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主動(dòng)勸說(shuō)業(yè)主提價(jià)的行為十分普遍，還有一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)，為了賺取更多收益，少數(shù)不良房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在刻意押房、抬高租金、層層轉(zhuǎn)租推高租金的不規(guī)范行為。

張?jiān)陆榻B說(shuō)，房屋租賃代理業(yè)務(wù)從2002年開始出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)房屋租賃市場(chǎng)不活躍，很多房主的房子租不出去，中介公司就發(fā)明了“房屋銀行”一類的業(yè)務(wù)，以一定的價(jià)格從房主那里將房屋承接過(guò)來(lái)，然后自己再轉(zhuǎn)租以賺取差價(jià)。

2003年，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)生了“堅(jiān)石案”。堅(jiān)石公司看準(zhǔn)了政策漏洞，高價(jià)從房主那里收房，但是按月付租金；低價(jià)出租給租房人，但是按季度或者按年收取房租。于是堅(jiān)石公司手里存了大量從租房人那里收來(lái)的預(yù)付款。隨后堅(jiān)石公司負(fù)責(zé)人于波及女友攜款潛逃。

隨后，北京市住建委采取了中介公司繳納保證金的做法，允許繼續(xù)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

張?jiān)路治稣f(shuō)，這種租賃代理業(yè)務(wù)很容易推高房?jī)r(jià)。中介公司比較了解房屋信息，會(huì)將熱點(diǎn)租賃地區(qū)的房屋進(jìn)行收租，造成本地區(qū)房源緊張的假象，然后加價(jià)出售，由此推高地區(qū)的房屋租金。而北京市的房屋租金都是依據(jù)這些熱點(diǎn)區(qū)域租價(jià)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的，一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)租金上漲也會(huì)推高周邊房屋租金上漲。

北京中介行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，中介公司會(huì)想出很多變通的手法去做全程代理租賃業(yè)務(wù)，如果要想改變，就必須政府明令禁止，而且處以高額罰款。目前，北京市不僅允許中介公司做全程租賃代理，保證金也只有60萬(wàn)元

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