大連樓市從來(lái)不擔(dān)心會(huì)沒(méi)有外來(lái)購(gòu)房者。多年來(lái)，外來(lái)購(gòu)房者一直是大連房地產(chǎn)需求中一支重要力量。確實(shí)，近幾年，大連的房子正通過(guò)各種渠道走出去。同時(shí)，有越來(lái)越多的外地人在大連置業(yè)，或因大學(xué)畢業(yè)留連發(fā)展，或?yàn)榇筮B環(huán)境所吸引，或看好大連房子的，或跟著品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)到大連……總之十年間大連樓市的購(gòu)購(gòu)人群發(fā)生翻天覆地的變化。
　　十年前大連房子基本都是本地人購(gòu)來(lái)自住
　　“十年前剛結(jié)束了單位分房，大家對(duì)購(gòu)購(gòu)新商品房的意識(shí)不強(qiáng)，購(gòu)房子基本上都是自己住。當(dāng)時(shí)炒房也只限于業(yè)內(nèi)人士，老百姓投資的很少，更別說(shuō)外地人了?！庇兄陱臉I(yè)經(jīng)驗(yàn)的瑞家地你泉水區(qū)域經(jīng)理王欣艷向記者介紹，“但在2004年前后，我們開(kāi)始關(guān)注外地客戶，因?yàn)榉空箷?huì)上有外地客戶拿現(xiàn)金選房。記得當(dāng)時(shí)我們領(lǐng)他看了，較后在長(zhǎng)春花園花50萬(wàn)購(gòu)了一套120平的房子。 ”
　　而到2005~2006年的時(shí)候，本地人也加入了投資的行列，“當(dāng)時(shí)，高新園區(qū)的很多房子都被投資客購(gòu)購(gòu)，然后再租給在園區(qū)內(nèi)工作的白領(lǐng)。其間也有些外地人在這購(gòu)房子，購(gòu)?fù)曛蟠蠖家灿脕?lái)對(duì)外出租。”近幾年，全民炒房的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，“外地人更多把眼光投向了星海、東港等高端樓盤(pán)扎堆的區(qū)域”。{$page$}
　　去年近三分之一的大連房子賣(mài)給了外地人
　　大連地產(chǎn)近幾年一直有個(gè)說(shuō)法：大連近四分之一的房子被外地人購(gòu)走了。較近這個(gè)數(shù)字更是從四分之一增加到了四成。而2009年官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年大連外來(lái)購(gòu)房者占比達(dá)到31%。另有數(shù)據(jù)顯示，2005年，成交的二手房購(gòu)方中外地購(gòu)房占比為34.46%；2006年，這一比例就攀升至42.84%；2007年8月份，這一比例已經(jīng)達(dá)到了49.38%。兩年的時(shí)間，外地人購(gòu)購(gòu)二手房比例已經(jīng)上漲了14.92個(gè)百分點(diǎn)。
　　雖然大家都說(shuō)星海廣場(chǎng)附近少見(jiàn)本地人，但隨著外地購(gòu)房者數(shù)量的攀升，其購(gòu)購(gòu)房源也出現(xiàn)高、中、低檔的分化，而并非大家印象中的非高端房不購(gòu)。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)購(gòu)低檔房屋的外地消費(fèi)群體主要集中在來(lái)連的大中專院校的畢業(yè)生、子女在連的安度晚年的老人和戶口不在本地的普通白領(lǐng)及高端藍(lán)領(lǐng)等。其中，剛畢業(yè)的大學(xué)生多是在父母的支持下購(gòu)購(gòu)房屋的，這部分消費(fèi)群的貸款比例高達(dá)62%。高端房屋的消費(fèi)群體主要是東北三省的私營(yíng)企業(yè)主，他們多是以投資為主，甚至購(gòu)購(gòu)二套以上住宅。另外大連引進(jìn)的“海歸”派和高科技人才、外企在連的高端白領(lǐng)、外地在連做生意的私營(yíng)業(yè)主和地位較高的政府部門(mén)退休人士等也是高端房屋的主要消費(fèi)群體。{$page$}
　　大學(xué)畢業(yè)生帶來(lái)“新移民”
　　大連吸引外地購(gòu)房者除了區(qū)域優(yōu)勢(shì)之外，還有大學(xué)生就業(yè)帶來(lái)的新移民，這也是支撐大連樓市外銷(xiāo)的因素之一。大連有10多所高校，每年招生約30萬(wàn)人，其生源80%來(lái)自東北，而這些學(xué)生畢業(yè)后，一部分去了北京、深圳等城市，絕大多數(shù)留在大連，安家立業(yè)，一拖二的情況比較普遍，一般說(shuō)來(lái)是自己在大連購(gòu)一套房子，再將雙方老人接到大連購(gòu)兩套房子。
　　這些新移民按照“進(jìn)入”大連的時(shí)間基本可分為“三代”：
　　代新移民：2000年~2004年入駐大連，年齡約為30歲~35歲。他們基本都已成家立業(yè)，并順利搭建了自己的幸福“鳥(niǎo)巢”。對(duì)他們而言，房子幾乎是“努力便有收獲”的較好見(jiàn)證。在而今的80后看來(lái)，代新移民完全是幸運(yùn)的一代，因?yàn)樗麄儾槐爻蔀椤胺颗保膊槐貫榱朔孔佣琢松倌觐^。
　　代新移民：2005年~2007年入駐大連，年齡約為25歲~29歲，大部分人已成家立業(yè)。據(jù)不完全調(diào)查，他們中約35%的人已擁有自己的小居室，40%的人正在為夢(mèng)想而奮斗，而剩余25%的人卻仍處于茫然中，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高負(fù)擔(dān)讓他們難以承受。但總地說(shuō)來(lái)，房?jī)r(jià)對(duì)代新移民而言，是壓力，但還不至于壓得喘不過(guò)氣。他們對(duì)扎根大連、脫離蝸居仍滿懷信心。
　　第三代新移民：2008年或之后入駐大連，年齡約為20歲~24歲。 2008年后，大連的“翻天覆地變化”在加速進(jìn)行，這個(gè)宜居的城市也吸引了更多人的駐足與停留。然而，面對(duì)日益攀高的房?jī)r(jià)，他們目光里添了更多的惆悵與無(wú)奈，因?yàn)橐司拥臑I城讓他們欲愛(ài)不能、欲說(shuō)還休。在第三代新移民中，如果沒(méi)有父母援助，僅依靠自己實(shí)力成功購(gòu)房的人可謂是鳳毛麟角。{$page$}
　　國(guó)際居住環(huán)境引來(lái)“養(yǎng)老族”
　　許多媒體都曾組織來(lái)自外地的購(gòu)房者參與的“XX看房團(tuán)”活動(dòng)。每次來(lái)連選房的外地人都對(duì)大連房子產(chǎn)生濃厚的興趣。事后大家分析，外地購(gòu)房者如此熱衷大連樓盤(pán)主要是對(duì)大連這座城市的認(rèn)可，而他們對(duì)大連的認(rèn)可也體現(xiàn)在許多方面，其中不可忽視的一部分是：看好大連得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，以及宜居的生存生活氛圍的頤養(yǎng)天年族。這其中海景房對(duì)他們的吸引力。
　　記得本報(bào)組織沈陽(yáng)看房團(tuán)時(shí)，一位團(tuán)員一下車(chē)就大喊“太美了”。后來(lái)交談中問(wèn)她具體哪美，她說(shuō)：“頭先吸引我的是環(huán)境，海水、沙灘、藍(lán)天、白云，都讓我陶醉。其次，小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施也很不錯(cuò)。小區(qū)內(nèi)，幾乎50%以上的空地都是綠地，房子周?chē)涮椎脑O(shè)施也是一應(yīng)俱全。 ”談及購(gòu)這套房子的原因，這位團(tuán)員的回答很簡(jiǎn)潔：“度假養(yǎng)老！現(xiàn)在，我的父母和公婆就可以去住，等我和老公休假的時(shí)候，也可以去小住幾日。將來(lái)我們老了，也可以去那里養(yǎng)老。 ”
　　山西人到外地置業(yè)是出了名的。大連一位地產(chǎn)商稱，山西人到大連購(gòu)海景房的舉動(dòng)始于2003年左右，近年來(lái)則呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。較初來(lái)購(gòu)房的山西購(gòu)房團(tuán)成員大多是已經(jīng)有相當(dāng)積累的山西企業(yè)家，現(xiàn)在的購(gòu)房團(tuán)成員已經(jīng)擴(kuò)展到了普通的工薪，包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師、私企白領(lǐng)，甚至還有產(chǎn)業(yè)工人。一些已經(jīng)在大連購(gòu)房的消費(fèi)者的想法與山西購(gòu)房者如出一轍?！皼](méi)有了沙塵，空氣也好，很適合養(yǎng)老。 ”{$page$}
　　樓市誘惑“投資客”
　　房?jī)r(jià)上漲的這兩年，經(jīng)常聽(tīng)到的一個(gè)詞匯就是炒房團(tuán)，有溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)、深圳炒房團(tuán)等等，其中“溫州炒房團(tuán)”名氣。
　　要想賺錢(qián)較關(guān)鍵是要有升值空間，而大多來(lái)連投資的客群看好的就是大連在二線城市中的地位。溫州購(gòu)房者面對(duì)大連城市精裝修交屋的樓盤(pán)售價(jià)不到兩萬(wàn)時(shí)，感嘆“這房子太便宜了，購(gòu)了肯定會(huì)賺的。 ”而當(dāng)香港購(gòu)房者看到大連東港的豪宅項(xiàng)目時(shí)，也感嘆“這里就是個(gè)維灣，現(xiàn)在購(gòu)無(wú)窮的呀。 ”確實(shí)，去杭州、青島、廈門(mén)等同為二線的城市看看，類似于大連星海廣場(chǎng)地段的房子早就賣(mài)過(guò)了4萬(wàn)，而大連目前單價(jià)較高的房源也不過(guò)才達(dá)到這個(gè)水平。難怪來(lái)自這些城市的購(gòu)房者看到大連的房?jī)r(jià)不敢相信，進(jìn)而趨之若鶩。
　　還有一點(diǎn)，就是投資客認(rèn)為房地產(chǎn)是抵制通脹的好辦法。從高油價(jià)到高糧價(jià)，世界范圍的通脹正在蔓延，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自身經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)張的影響給中國(guó)帶來(lái)的直接后果就是導(dǎo)致居民購(gòu)購(gòu)力下降，抑制需求增長(zhǎng)，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多不確定因素，但是許多的實(shí)踐和研究表明，房地產(chǎn)在很大程度上能夠?qū)_通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)?！叭绻顿Y渠道多，也不會(huì)扎堆房地產(chǎn)了”一位投資客說(shuō)。{$page$}
　　品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)“粉絲團(tuán)”
　　大連地產(chǎn)界的一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前，大連地區(qū)60%的房子，都被外地人購(gòu)走了。“尤其是像星海灣地區(qū)這樣的高端樓盤(pán)，外地人所占的購(gòu)房比例還要高一些。 ”作為東北地區(qū)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿城市，大連對(duì)東北人的吸引力是的。尤其是大連的居住環(huán)境，東北人是較了解的，也是較認(rèn)可的。從所占比例上看，依次為遼寧省(北三市除外)、黑龍江省和吉林省。其中遼寧省所占比例為30.6%，黑龍江省所占比例為24.6%，吉林省所占比例為12.1%，三省共占67.3%。
　　然而除了東北購(gòu)房者外，一些追隨品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入大連的購(gòu)房者也在逐年增多。據(jù)了解，在華潤(rùn)、裕景、華業(yè)三家樓盤(pán)中，有相當(dāng)一部分是已經(jīng)購(gòu)購(gòu)其外地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的老業(yè)主。有些項(xiàng)目對(duì)于老業(yè)主還給予了一定的優(yōu)惠。以星海國(guó)寶一舉成名的順邁集團(tuán)在銷(xiāo)售金石灘項(xiàng)目時(shí)也迎來(lái)了不少以前購(gòu)購(gòu)其產(chǎn)品在大連以及其他城市的業(yè)主。
　　近些年，隨著大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步走出去，外地購(gòu)房者對(duì)大連的開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)知度也越來(lái)越高。萬(wàn)達(dá)就是一個(gè)例子，據(jù)介紹，在萬(wàn)達(dá)公館的客戶中，就有從北京等地來(lái)連置業(yè)的，而他們就是沖著萬(wàn)達(dá)的品牌來(lái)的。今年又有許多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入大連，未來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的“粉絲”加入來(lái)連置業(yè)的隊(duì)伍。{$page$}
　　自居與投資撐起異地置業(yè)
　　從目前了解的情況看，在外地購(gòu)房的人當(dāng)中，主要包括兩大類人。其中一類用較直白的說(shuō)法就是“有錢(qián)人”，他們?cè)谕獾刂脴I(yè)的規(guī)模比較大，不但包括住房，還有商鋪等，既用于自住，也包含投資。這類人異地置業(yè)主要選擇上海、北京、大連等城市，看中的是這些城市的現(xiàn)代化程度高、城市各項(xiàng)功能發(fā)達(dá)、綜合環(huán)境也不錯(cuò)。也期望通過(guò)住房投資取得較高的回報(bào)。
　　另一類為中等收入家庭，在外地購(gòu)購(gòu)套房主要用于改善目前的居住條件，異地置業(yè)主要分布在風(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境幽雅的城市，多數(shù)樓盤(pán)靠近海岸，集中聚集在大連、威海、日照和海南等地，售價(jià)一般在 8000 ~10000元/平方米。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)這類住宅產(chǎn)品主要是享受該區(qū)域優(yōu)美的居住環(huán)境，因此不單單是每一年的某些時(shí)段在那里休閑度假，購(gòu)了房子很大程度上是為了退了休養(yǎng)老，安度晚年。

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