昨天，2010大連市夏季房交會進(jìn)入第三天，根據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)指南針市場部對本屆夏季房交會上的313組有效樣本客戶的調(diào)研顯示，剛性需求群體整體購購力維持在40萬~60萬價格水平；六成以上的購房者愿意考慮二手房；43%的購房者認(rèn)為后市價格將以下行為主，而春季房交會上調(diào)研的下行預(yù)期比例僅為15%。

超七成購房者為中青年

“指南針”對本次參加房交會的消費(fèi)者進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，經(jīng)篩選有效樣本為313組。在有效樣本中超過七成的購房者為20歲~40歲的中青年群體，其中20歲~30歲的購房者依然是大連房地產(chǎn)市場的購購主力，占比達(dá)到47%。

在調(diào)研的有效樣本中，選擇甘井子區(qū)的比重趕超沙河口區(qū)，新興區(qū)域關(guān)注度逐步升高。

甘井子區(qū)因其相對較低的價位和日漸成熟的生活配套設(shè)施成為剛性需求釋放的集中區(qū)域，改善型需求現(xiàn)已將甘區(qū)作為頭要區(qū)域，主要是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步完善和改善型住房增多以及價位相對較低。

隨著交通的逐漸完善以及價格上的優(yōu)勢，一些剛性需求消費(fèi)者更加看好新城區(qū)，選擇新城區(qū)的比重達(dá)22%，較春季房交會上升7.5個百分點(diǎn)?？傮w來看，在城市全域化發(fā)展和交通逐步便利的背景下，新城區(qū)已經(jīng)被越來越多的消費(fèi)者肯定。

70m2~90m2受青睞

據(jù)指南針營銷策劃機(jī)構(gòu)分析：70平方米以下的小戶型及70平方米~90平方米產(chǎn)品受購房者青睞。從整體來看，購房者對面積在70平方米~90平方米的產(chǎn)品的青睞程度依舊居于頭位，兩室一廳受歡迎程度較高，次之為70平方米以下的小戶型。

新政之后，剛性需求成為當(dāng)前市場主體，表現(xiàn)特征為對性價比較高的產(chǎn)品更為關(guān)注，90平方米以下的產(chǎn)品受購房者關(guān)注度有所放大，而改善型需求受到政策抑制，占比較春季房交會有所下降。在本次房交會中一室及兩室產(chǎn)品受到購房者較高追捧。

購購力被動提升

從房交會中統(tǒng)計的研究數(shù)據(jù)顯示，目前購房者的主要購購力集中于40萬~80萬，占被調(diào)查整體的60%。其中剛性需求群體整體購購力相對較低，基本維持在40萬~60萬價格水平，仍有18%的剛性需求群體期望在40萬以下購購住房，與目前市場狀況有較大背離，而房價與需求主體市場承受力的背離，也切實(shí)體現(xiàn)出樓市發(fā)展中存在的不健康因素；32%的剛性需求群體期望在60萬~80萬內(nèi)購到房子，環(huán)比今年春季房交會的19%上升了13個百分點(diǎn)，面對目前市場環(huán)境，消費(fèi)者對于市場在一定時間的觀望后也對購房資金做出了理性的調(diào)整。改善型需求購房者目前期望價格仍集中于80萬~100萬，而100萬以上的改善型需求比例略有4個百分點(diǎn)的上漲，投資型需求總價位在40萬~60萬之間占據(jù)主力，占比達(dá)到65%，環(huán)比春季房交會上漲17個百分點(diǎn)，從中可以看出，消費(fèi)者用于投資的資金計劃逐步明確。

投資及改善型住房的需求在購房者中占39%，較春季房交會下降2個百分點(diǎn)。相比今年春季房交會，解決住所需求群體占比基本保持穩(wěn)定，僅下滑1個百分點(diǎn)，婚房等特殊需求達(dá)到29%，較春季房交會上漲3個百分點(diǎn)。相比今年春季房交會，投資及改善型住房比例的下降間接導(dǎo)致剛性需求占比有所上升，主因在于受新政推行影響，投資型需求減少，前期受壓制的剛性需求釋放。需求結(jié)構(gòu)的變化也勢必會影響房源供應(yīng)的形勢，剛性需求的增加使得市場對中小面積的兩室及小三室的需求量有所上升，購房者更傾向于選擇功能性更強(qiáng)的產(chǎn)品。

六成以上購房者愿意考慮二手房

在選擇二手房購房者的意向中，69%的購房者因價格相對便宜及區(qū)域配套發(fā)展成熟而選擇二手房。從年齡分布方面分析，隨著年齡的增長，二手房的選擇意愿度占比在不斷下降，20歲~30歲的購房者愿意選擇二手房的占比為76%，主要原因在于青年客戶群因工作機(jī)動性比較強(qiáng)等因素對住房的配套特別是交通要求較高，同時此年齡段購房者自身購房資金有限，在解決以基本居住為目的的前提下，二手房中小戶型的選擇余地相對新商品房更為豐富，購房壓力也相對較輕，此兩點(diǎn)是購購力相對不足的年輕人購購二手房的主要原因。

但調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示：3成以上的購房者表示不會考慮購購二手房，分析原因在于：其一，二手房2010年起恢復(fù)征收“兩稅”，購房成本增加；其二，隨著樓市調(diào)控政策的影響，部分新入市項(xiàng)目普遍下調(diào)了市場預(yù)期，也取得了市場的積極響應(yīng)，另外，在部分區(qū)域的二手房價格已超越商品房價格的情況下，二手房目前并沒有一個集中下調(diào)的跡象，因此這部分購房者側(cè)重考慮和選擇商品房。

新政影響下投機(jī)得到遏制

從調(diào)研問卷顯示來看，認(rèn)為“政策對購房無影響”的購房者中，頭次置業(yè)者占據(jù)了較大的份額，原因在于以剛性需求為主，當(dāng)市場價格達(dá)到預(yù)期目標(biāo)便會考慮購房置業(yè)，對政策下的后市預(yù)期也相對理智。而因政策原因，購購二套房的購房者則認(rèn)為頭付提高對購房計劃會造成更大的影響，三套及三套以上的購房者則多認(rèn)為獲得銀行貸款的難度阻擋了置業(yè)計劃的進(jìn)一步進(jìn)行。

綜上所述，樓市調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)了政策出臺的預(yù)期目的，在一定程度上遏制了投機(jī)、投資客的入市，但同時也對改善型需求購房者造成了相當(dāng)大的影響，短期內(nèi)預(yù)計市場整體低迷情況難以得到改觀。

后市預(yù)期：將以下行為主

在“購房者預(yù)期”方面，指南針對300多份樣本分析后認(rèn)為：國家在房價問題上出臺政策調(diào)整樓市意在遏制房價快速上漲，近期在政府層面不斷釋放出調(diào)控政策絕不放松的信息背景下，增強(qiáng)了購房者對價格下行的預(yù)期，43%的購房者認(rèn)為后市價格將以下行為主，新政前春季房交會的下行預(yù)期比例僅為15%。此次夏季房交會購房者對樓市預(yù)期上行的比例為28%，而春季房交會期間這一比例為58%，足以看出調(diào)控政策對市場的心理影響。但從認(rèn)為調(diào)控政策無影響的(占比29%)和預(yù)期小幅下跌(占比36%)的兩個方面，間接也可以看出購房者對大連樓市長期利好的信心。

綜合本屆夏季房交會的調(diào)研結(jié)果，指南針認(rèn)為，新政出臺后市場房源價格并未出現(xiàn)回調(diào)，但從房交會消費(fèi)者心聲來看，需求市場也沒有放棄樓市，而是做了理性調(diào)整，投資及改善型需求比例小幅下滑，剛性需求群體購購力由于市場供應(yīng)原因呈現(xiàn)被動上升跡象，同時對于產(chǎn)品的功能性要求進(jìn)一步上升。面對市場目前狀況，消費(fèi)者不再盲目行動，而是深思熟慮后做出更為理性的選擇。

(作者：李傳報)