隨著“金九銀十”的到來，各地樓市供應節(jié)奏加快，由此全國百城庫存呈現(xiàn)環(huán)比攀升的態(tài)勢。9月21日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布 一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量約4.84億平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%。其中，三四線城市的去化壓力 為突出，比如廣東清遠的庫存面積同比翻倍；而二線城市杭州庫存面積同比增長也超過半數(shù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，庫存數(shù)據(jù)攀升并非負面信號，疫情對市場的影響已經(jīng)過去，房企在加快促銷節(jié)奏的同時主動推盤，將有助于拉升交易量。

樓市供大于求，近七成城市庫存正增長

《全國百城住宅庫存報告》顯示，8月份，100個城市新建商品住宅供應量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。

截至8月底，100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為2958萬平方米、24993萬平方米和20487萬平方米，同比增速分別為11.7%、11.8%和2.1%。

對于二線城市的同比拉升較為明顯的態(tài)勢，易居分析人士認為，過去幾年，房企加大了對二線城市的投資拿地，所以使庫存數(shù)據(jù)有了上升的可能，但是近期二線城市銷售市場開始受管控，在一定程度上導致庫存同比增速擴大。

截至8月底，100個城市中，有69個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。在商品住宅庫存面積同比增速排序中可以看到，廣東清遠的庫存面積同比翻倍，杭州增長超半數(shù)。

對此，報告分析認為，部分熱點城市類似杭州和成都，由于去年的庫存 規(guī)模并不高，加上今年預售證發(fā)放節(jié)奏加快的情況下，庫存數(shù)據(jù)容易反彈。而對于此類房價略偏熱的城市來說，庫存數(shù)據(jù)上升，也有助于抑制房價過快地上漲。

城新建商品住宅庫存面積同比增速排序

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

事實上，不僅8月如此， 近三個月全國百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢。不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這并不是說銷售行情不好，主要在于各地預售證管控放松，尤其是一些高價項目也得以入市。由此，可能會影響傳統(tǒng)“金九銀十”的交易結(jié)構(gòu)。

三四線城市去化壓力大，包頭去化周期超過35個月

在庫存上漲的同時， 上述報告顯示，8月份，100個城市新建商品住宅存銷比（即庫存去化周期）為9.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.9個月的時間。

業(yè)界認為，一般來說，庫存去化周期合理區(qū)間為12個月-16個月。

事實上，今年百城存銷比呈現(xiàn)倒U型走勢。前4個月，百城去庫存明顯受疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升；而5-8月份，去化壓力總體有所緩解，具體來看，8月份，在100個城市中，一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為11.6、9.6和10.1個月。三類城市存銷比都有所下降。

從百城新建商品住宅存銷比可以看出，去化壓力大的主要為三四線城市。8月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除廈門外，剩下9個城市都是三四線城市。其中，包頭、日照和漳州名列前三，去庫存周期比較長，存銷比分別為35.7、34.7、34.1。不過，相比上半年的表現(xiàn)，也呈現(xiàn)了去化周期加快的良好態(tài)勢。在嚴躍進看來，若是“金九銀十”成色比較足，那么后續(xù)此類城市的去化壓力會得到進一步釋放。

百城新建商品住宅存銷比排序

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

嚴躍進表示，從全國百城的庫存數(shù)據(jù)看，呈現(xiàn)了連續(xù)3個月環(huán)比正增長的態(tài)勢。今年上半年無論是供應節(jié)奏還是成交節(jié)奏，都是被抑制的。到了下半年房地產(chǎn)市場在逐漸復蘇，此類庫存數(shù)據(jù)攀升，說明市場上可選房源增加，其有助于促進后續(xù)市場交易的活躍。

而從9月市場趨勢看，樓市的活躍度明顯提升。中原地產(chǎn) 分析師張大偉預計，四季度市場有望繼續(xù)沖高。疫情對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)過去，后續(xù)市場將持續(xù)升溫。但調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場蕭條，但漲幅也會維持在恒溫的程度。

不過，嚴躍進認為，雖然當前全國房地產(chǎn)市場總體處于復蘇態(tài)勢，去庫存壓力有望進一步得到釋放，但是，也需要看到近期部分城市購房政策略有收緊、部分銀行貸款也有收緊傾向，因此在去化過程中也需防范風險。

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