9月7日，中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所與社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.17(2020)》指出，綜合各種相關(guān)因素分析，近兩三年內(nèi)中國房價總體上將維持高位盤整態(tài)勢。

“除少數(shù)三、四線城市和個別地段、個別樓盤外，整體上的房價大漲大落都是小概率事件。新冠肺炎疫情對2020年住房交易會有短期影響，對房價總體走勢影響則是極小概率?！?/p>

為什么房價將維持高位盤整？

藍(lán)皮書給出的理由是：

其一，房價大跌極少可能。中國住房市場需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級需求三者疊加效應(yīng)依然繼續(xù)，住房供給不能滿足居住需求的總體態(tài)勢不可能在短期內(nèi)有根本改觀。這是雖然有歷史上 嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控， 近三年全國商品房成交均價仍有7.6%增速的根本原因所在。

其二，房價大漲缺少動力支持。從現(xiàn)實來看，中國房價已在高位，大漲之后要有一個喘息期，繼續(xù)快速上漲既乏力，又將面臨較高的市場風(fēng)險。從中央的決策意愿來看，近期國家控制房價大漲的決心不會變，對房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策方向也不會變。隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的全面落實，樓市需求壓力將有所減輕，房價大漲也會失去動力。

其三，防范房價大跌風(fēng)險。雖然中國房地產(chǎn)調(diào)控的決策思維慣性依然強烈，但調(diào)控目標(biāo)由控制房價過快上漲和去庫存轉(zhuǎn)向為穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在向著與客觀規(guī)律相吻合的方向邁進(jìn)。

為何“穩(wěn)房價”會有不同解讀？

藍(lán)皮書指出，房價停止不動是穩(wěn)定，但計入物價上漲因素等于房價相對下降。房價上下小幅波動也是穩(wěn)定。若房價上升速度低于人均可支配收入增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可視為穩(wěn)定，因為居民購房支付能力在相對增強。

房價上升速度高于人均可支配收入增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，短期發(fā)生應(yīng)保持定力，靜觀其變，要更多地通過市場力量進(jìn)行調(diào)節(jié)；多年連續(xù)發(fā)生則應(yīng)保持警惕，力求避免。

房地產(chǎn)政策面臨四點轉(zhuǎn)變

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，實際上在保障房、老舊小區(qū)改造和租賃住房等方面會形成各類新的支持政策。

藍(lán)皮書指出，房地產(chǎn)政策面臨四點轉(zhuǎn)變：

，住房供應(yīng)體系從“重市場”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下，我國住房供應(yīng)體系也發(fā)生了明顯變化，從重市場端轉(zhuǎn)為市場、保障并重，租購并舉的住房供應(yīng)體系和多層次、多渠道、多元化的住房保障體系逐漸成型。2020年住房保障建設(shè)的力度不會放松。一些人口凈流入量大的城市保障類住房需加大供應(yīng)量，同時，保障性住房后續(xù)管理需要進(jìn)一步加強和規(guī)范。

第二，住房保障體系從“棚改”到“舊改”。大規(guī)模棚改是導(dǎo)致2016年以來的房地產(chǎn)價格快速上漲的一個重要因素。到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。用“舊改”取代“棚改”，吸引社會資本進(jìn)入，將會在一定程度上降低成本提高效率，尤其是可以在一定程度上降低地方政府的財政壓力，還能在一定程度上提升實體制造業(yè)的發(fā)展。

“2020年老舊小區(qū)改造的力度明顯會強化，各大城市也將繼續(xù)加大試點和對標(biāo)桿項目推廣的力度，包括電梯加裝、停車位設(shè)置、管道改造等領(lǐng)域會形成很多新的投資機會。相關(guān)的配套政策也會跟進(jìn)，如公積金提取、財政補貼等內(nèi)容?！?/p>

第三，租賃市場體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”。雖然2019年租賃市場的發(fā)展面臨很多問題，但是預(yù)計2020年依然會發(fā)力，這和租售并舉的發(fā)展目標(biāo)是有關(guān)的。

“2019年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于發(fā)展租賃市場的提法更加具體，提出要大力發(fā)展租賃住房，政策目標(biāo)直接指向這一具體的住房產(chǎn)品。因為只有多渠道擴大租賃住房供給，住房租賃市場才能真正發(fā)展起來。那么，未來圍繞發(fā)展租賃住房的各種政策創(chuàng)新會不斷推出。預(yù)計在土地的供應(yīng)和保障、產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面會有各類新舉措。比如在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域，包括人才租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓住房等，會成為供給端發(fā)力的重點?！?/p>

第四，土地市場體系從“改革試點”到“全面推開”。2015年2月27日，十二屆全國人大常委會審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，2020年3月11日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部辦公廳發(fā)布通知，全面推開農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革試點。3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，以及試點將 基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

“房住不炒”“穩(wěn)房價”依然是市場主線

藍(lán)皮書同時指出“房住不炒”“穩(wěn)房價”依然是市場主線。2020年對于房價的管控依然會繼續(xù)，“房住不炒”定位不會改變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線思維是“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)，既不會放水刺激也不會過度收緊。

但是“一城一策”作用有可能會被強化。各地將延續(xù)2019年中央“因城施策”號召，政策繼續(xù)“雙向調(diào)節(jié)”操作趨勢。部分熱點城市持續(xù)推進(jìn)限購限售限價政策，維穩(wěn)房價；部分存在去庫存壓力的城市，則以放寬落戶政策、降低人才購房門檻或提供購房、住房補貼為主，進(jìn)而達(dá)到定向放松的目的。

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