國際旅游島商報記者從海南省自然資源和規(guī)劃廳獲悉，為更好的指導(dǎo)全省農(nóng)村土地制度改革試點工作，海南近期出臺了《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》、《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》、《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》等多個事關(guān)農(nóng)村土地制度改革試點辦法，在為市縣規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點工作提供遵循和指引。

《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》對宅基地申請條件、宅基地審批、宅基地有償使用、宅基地退出、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等進(jìn)行了細(xì)化，明確申請取得宅基地的五種基本情形，對其他特殊情形，明確應(yīng)提交村民集體討論決定；村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米，對超出部分的面積可結(jié)合實際情況進(jìn)行有償使用；對“一戶多宅”及超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地等情形，由農(nóng)戶向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納有償使用費；對于閑置宅基地及住宅，通過自愿協(xié)商等方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有償收回。

《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》明確符合六種情形的公共利益建設(shè)項目可以實施征地，對公共利益進(jìn)行了界定；將原來的征地批后公告改為征地批前公告，將簽訂征地補償協(xié)議、落實征地補償和社會保障費用放到報批前；完善被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制，適當(dāng)提高留用地面積，將現(xiàn)行不超過被征地面積的8%提高到10%。

《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體、入市途徑、入市方式及入市程序、增值收益收取、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租和抵押等進(jìn)行了規(guī)定，明確集鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以出讓給本市縣或周邊市縣毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員用于自有房屋建設(shè)，且每戶只能購買一處，面積不得超過120平方米。

以下是原文內(nèi)容：

海南省自然資源和規(guī)劃廳

關(guān)于印發(fā)《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》

《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》

《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》的通知

各市、縣、自治縣黨委、人民政府，省農(nóng)村土地制度改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位：

《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》已經(jīng)省農(nóng)村土地制度改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2019年11月28日

（此件主動公開）

海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法

// 章總則//

條為推進(jìn)海南省農(nóng)村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（中發(fā)〔2018〕12號）和《海南省統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農(nóng)土地改〔2019〕1號）等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)實施農(nóng)村宅基地制度改革試點的，適用本辦法。

第三條本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其生活附屬設(shè)施的集體所有土地。

第四條市縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的宅基地管理，由市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、自然資源和規(guī)劃部門按職責(zé)實施。市縣住建、公安、民政、林業(yè)等部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府、街道辦事處、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村（居）民委員會按照各自職責(zé)，共同做好宅基地管理工作。

//第二章規(guī)劃管理//

第五條各市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法組織編制村莊規(guī)劃，根據(jù)農(nóng)村人口數(shù)量和增長趨勢、宅基地現(xiàn)狀和使用標(biāo)準(zhǔn)等情況，合理確定農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，鼓勵農(nóng)村居民點相對集中選址，統(tǒng)籌農(nóng)村公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)和生產(chǎn)生活用地需求，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

第六條宅基地選址應(yīng)當(dāng)符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。堅持節(jié)約、集約用地原則，新建住宅應(yīng)當(dāng)充分利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。引導(dǎo)農(nóng)民通過集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式逐步向規(guī)劃的居民點集中。對規(guī)劃的集中居民點，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)安排必要的資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

嚴(yán)禁占用 基本農(nóng)田和公益林地，不得在地質(zhì)災(zāi)害隱患點選址建房。

第七條  農(nóng)村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米。

第八條使用宅基地建房應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃和用地審批手續(xù)。禁止非法占用土地建設(shè)住宅。

//第三章宅基地申請條件//

第九條農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以在本村申請一處宅基地：

（一）本村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、符合達(dá)到法定婚齡或者已依法登記結(jié)婚的立戶條件且無宅基地的；

（二）因土地征收、實施村莊規(guī)劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的；

（三）經(jīng)鑒定因自然災(zāi)害等不可抗力原因?qū)е抡夭荒苁褂玫模?/p>

（四）現(xiàn)有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意退還現(xiàn)有宅基地的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

對前款第（一）項立戶條件以外的情形，確需以戶申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認(rèn)定。

第十條本辦法第九條所稱農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是指戶籍在本村的居民，在該集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)或生活，并與該集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的人。家庭內(nèi)現(xiàn)役義務(wù)兵、士官、在讀大中專學(xué)生、正在服刑的人員經(jīng)村民代表會議三分之二以上的代表同意可認(rèn)定為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

各市縣人民政府應(yīng)結(jié)合實際制定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員具體認(rèn)定辦法。已開展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的地區(qū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定應(yīng)做好銜接。

//第四章宅基地審批//

第十一條農(nóng)村宅基地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用 基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報市縣人民政府審批。

第十二條宅基地按以下程序進(jìn)行審批：

（一）申請與初審。宅基地申請人應(yīng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提交書面申請及相關(guān)材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)根據(jù)村莊規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，對申請人條件進(jìn)行初審，并對宅基地位置進(jìn)行初選。

（二）表決與公示。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織受理申請后，應(yīng)提交村民會議或村民代表會議表決。經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的，應(yīng)進(jìn)行公示，公示期不得少于5日。

（三）審核與測量。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)公示無異議的，報村民委員會審核。經(jīng)村民委員會審核后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織相關(guān)工作人員實地測量核查擬用地是否符合規(guī)劃條件及核對確定其現(xiàn)狀地類等，并對申請人資格條件進(jìn)行審核。

（四）審批與公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)審核認(rèn)為符合審批條件且屬于其審批權(quán)限范圍內(nèi)的，予以審批，并同步核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。涉及占用 基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府呈報市縣自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行審查。市縣自然資源和規(guī)劃部門在審查過程中，應(yīng)書面征求市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門意見。符合規(guī)定條件的，市縣自然資源和規(guī)劃部門作出審查意見報市縣人民政府審批，經(jīng)市縣人民政府同意后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府發(fā)放鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。

宅基地申請經(jīng)市縣人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批后，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在村集體公共場所進(jìn)行公告，公告期不得少于7日。

（五）登記與頒證。公告期滿無異議的，申請人持審批材料向市縣不動產(chǎn)登記機關(guān)申請不動產(chǎn)權(quán)登記頒證。

第十三條 農(nóng)村村民建房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的宅基地范圍、面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，不得擅自變更或擴(kuò)大建設(shè)。

第十四條宅基地使用權(quán)人建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)自取得規(guī)劃許可證之日起2年內(nèi)實施住宅建設(shè)，逾期不建設(shè)且未申請延期的，規(guī)劃許可證失效。

第十五條利用宅基地建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，新建住宅高度應(yīng)當(dāng)符合我省有關(guān)規(guī)定。

市縣人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)格、地方特征、時代特色等組織編制本地區(qū)住宅通用設(shè)計圖集或者標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集，向建設(shè)單位和個人無償提供，鼓勵推廣應(yīng)用。

//第五章宅基地有償使用//

第十六條有下列情形之一的，可結(jié)合實際實行宅基地有償使用：

（一）宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積； 

（二）“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積；

（三）非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積。

第十七條有償使用費由村集體經(jīng)濟(jì)組織收取。有償使用費收取范圍、繳納標(biāo)準(zhǔn)由市縣人民政府結(jié)合實際確定。宅基地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定期調(diào)整。

宅基地有償使用年限由村集體經(jīng)濟(jì)組織確定，但 長不得超過70年。

第十八條本集體經(jīng)濟(jì)組織的精準(zhǔn)扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經(jīng)過村民會議或村民代表會議集體討論同意后，可以實行緩繳、減繳或免繳。

第十九條宅基地有償使用費歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村內(nèi)貧困戶幫扶、土地復(fù)墾及宅基地有償退出回購等。

第二十條本辦法頒布實施后，仍超標(biāo)準(zhǔn)占地建設(shè)住房的，按違法占地和違法建設(shè)認(rèn)定，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

//第六章宅基地退出//

第二十一條宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無償退出兩種方式。

第二十二條對一戶多宅、超占面積、華僑離鄉(xiāng)及農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工等原因造成宅基地及住宅閑置，根據(jù)本人意愿及村集體民主決策，實行有償退出。

宅基地有償退出的補償標(biāo)準(zhǔn)可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)實際情況與宅基地使用權(quán)人協(xié)商確定或者委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

宅基地有償退出的補償費用，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行集體表決后，可從宅基地有償使用費中列支。

第二十三條對村內(nèi)無主、絕亡戶的宅基地或房屋，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公示3個月無異議的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償收回。

第二十四條退出收回的宅基地，統(tǒng)一由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織調(diào)配安排使用，首先預(yù)留一定面積用于宅基地，其余可按村莊規(guī)劃用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或組織復(fù)墾。

第二十五條原宅基地使用權(quán)人退出宅基地進(jìn)城落戶后，按照城鎮(zhèn)居民相關(guān)政策進(jìn)行管理，并享受相關(guān)政策待遇。符合條件的，可租住本市縣公共租賃住房，購買政府政策性住房。

相關(guān)部門不得將退出宅基地使用權(quán)作為村民進(jìn)城入戶的條件。

//第七章宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)//

第二十六條在保持土地所有權(quán)不變的前提下，依法取得的宅基地使用權(quán)可通過轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、互換等方式在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

有條件的市縣，可探索在本市縣范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。

宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、贈與其宅基地使用權(quán)后，不得再向集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地。

第二十七條宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)具備以下條件：

（一）符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃；

（二）宅基地使用權(quán)權(quán)屬明晰；

（三）轉(zhuǎn)讓人流轉(zhuǎn)宅基地后在農(nóng)村或城鎮(zhèn)仍有合法住所，能保障基本居住需要；

（四）受讓人、承租人、受贈人應(yīng)為在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的人員。

第二十八條宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，按以下程序辦理：

（一）申請。宅基地流轉(zhuǎn)雙方必須同時向村集體經(jīng)濟(jì)組織申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議同意后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將申請流轉(zhuǎn)雙方的相關(guān)信息在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公示7日，無異議的，報村民委員會審查。

（二）審查。村民委員會對流轉(zhuǎn)雙方的資格進(jìn)行審查，通過審查的報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。

（三）審核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請后，組織人員對宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)查，符合條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取辦公會議等集體決策方式集中審核，審核結(jié)果予以公示，公示期限不少于7日。

（四）簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后流轉(zhuǎn)雙方簽訂協(xié)議。

（五）變更登記。以轉(zhuǎn)讓、贈與、互換方式流轉(zhuǎn)的，受讓方按照變更登記的相關(guān)要求，到不動產(chǎn)登記機關(guān)申請變更登記。

第二十九條宅基地轉(zhuǎn)讓期限 不得超過70年，出租期限 不得超過20年。

//第八章監(jiān)督管理//

第三十條市縣人民政府及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法對農(nóng)村宅基地使用行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地和違法建設(shè)行為。

第三十一條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地或者超面積占用土地建設(shè)住宅的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十八條規(guī)定處理。

第三十二條違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體土地的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十四條非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。非法轉(zhuǎn)讓集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第八十二條非法轉(zhuǎn)讓集體土地等有關(guān)規(guī)定處理。

第三十三條有關(guān)單位相關(guān)工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予政務(wù)處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

//第九章附則//

第三十四條各市縣可參照本辦法制定本市縣的實施辦法。

第三十五條本辦法自公布之日起施行，具體應(yīng)用問題由省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)解釋。

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