借鑒P2P、共享押金的教訓(xùn)，要求住房租賃企業(yè)設(shè)立租賃資金專項(xiàng)賬戶，避免資金挪用。

不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為2020年樓市政策定下了基調(diào)。其中一條就提到要培育發(fā)展租賃住房。12月25日，住建部、銀保監(jiān)會(huì)等6部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》將加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶?！兑庖?jiàn)》提出，開(kāi)展住房租金貸款業(yè)務(wù)，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款；不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款等。

對(duì)于《意見(jiàn)》出臺(tái)，有業(yè)界人士解讀為對(duì)某些長(zhǎng)租公寓“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式、強(qiáng)制“租金貸”等現(xiàn)象將形成有效制約。

近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓模式興起，不少資本和企業(yè)投入其中，并將其描繪成萬(wàn)億級(jí)規(guī)模藍(lán)海市場(chǎng)。然而在短期繁榮之下，不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式，將租金用于投資等領(lǐng)域，結(jié)果相繼爆雷，求租者面臨交了長(zhǎng)期租金卻要被趕出家門(mén)的困境。同時(shí)有不少求租者被誘導(dǎo)或因信息不對(duì)稱，而背上了高息“租金貸”，權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。

也因此，此次《意見(jiàn)》基于保障廣大租房者權(quán)益，對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象加以整頓，尤其是借鑒之前P2P、共享押金的教訓(xùn)，要求住房租賃企業(yè)設(shè)立租賃資金專項(xiàng)賬戶，確保租金、押金在第三方監(jiān)管之中，避免這部分資金被挪作他用，對(duì)于住房租金貸款也有更加細(xì)化的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，如此一來(lái)，對(duì)于租房者而言是一大利好。

當(dāng)然，長(zhǎng)租公寓也好，租金貸也罷，也不能一棍子打死，畢竟對(duì)于長(zhǎng)租模式和房屋租賃貸款，還有著不小的市場(chǎng)需求。只不過(guò)，關(guān)注“租金貸”需進(jìn)一步理順?lè)课葑赓U金融市場(chǎng)。

必須要看到，一方面，房屋租賃金融市場(chǎng)通過(guò)增加供給，確實(shí)能緩解部分租房者的資金壓力，通過(guò)分期付等方式獲得所需住房。另一方面，如果房屋租賃金融市場(chǎng)陷入到過(guò)度追求暴利的無(wú)序發(fā)展中，就會(huì)導(dǎo)致利用信息陷阱等方式賺取高息，坑害租戶等現(xiàn)象。此外，為了追求業(yè)績(jī)和利潤(rùn)，放貸機(jī)構(gòu)或者長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)放低申請(qǐng)者門(mén)檻，導(dǎo)致本來(lái)不符合申請(qǐng)資質(zhì)的租戶獲得貸款，然而他們往往缺乏足夠的還貸能力， 終租戶背負(fù)沉重債務(wù)，放貸機(jī)構(gòu)或長(zhǎng)租公寓因壞賬、呆賬過(guò)多導(dǎo)致資金鏈斷裂，讓爆雷危機(jī)循環(huán)往復(fù)，房屋租賃金融市場(chǎng)陷入死局。

因此，此次《意見(jiàn)》要求金融監(jiān)管部門(mén)做好貸前調(diào)查，評(píng)估借款人還款能力，確定融資額度；加強(qiáng)貸后管理，審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。這一系列新規(guī)，就是理順?lè)课葑赓U金融市場(chǎng)的必要之舉，通過(guò)建立借款人還款能力綜合評(píng)估等“防火墻”，避免求貸用戶群體盲目擴(kuò)大；對(duì)住房租賃企業(yè)房貸資金流向加以審查，防止資金濫用；限定住房租金貸款金額占比，減少企業(yè)過(guò)度放貸所帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，三管齊下，才能推進(jìn)住房租賃金融市場(chǎng)的規(guī)范化、長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展。

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