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長沙:限價房源由限價商品房擴大至全部商品房
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-12-12 10:59:49 有效期:發(fā)布當天 來源:中國證券報 閱讀 746 次
12月11日,長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》),進一步加強商品住房價格管理,明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成,其中平均利潤率為6%-8%?!锻ㄖ纷?2月11日起開始執(zhí)行。
長沙市發(fā)改委在2017年曾發(fā)布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》,規(guī)定限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成,平均利潤率為6%-8%。
此次《通知》的發(fā)布,被市場認為是長沙市新建商品房限價政策的2.0版,限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。
限價的同時防止“避稅”
根據(jù)《通知》的表述,新建商品房成本主要由樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金組成。利潤是指商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤,平均利潤率為6%-8%。稅金按國家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
《通知》對不得計入商品住房價格的費用進行了特別規(guī)定,賠償金、違約金、滯納金、罰款、經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)費、安裝費、辦公用房均不得計入商品住房價格。
這就意味著,房企要想實現(xiàn)盈利,在營銷過程中的銷售成本需要進一步管控。
“房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在虛增成本的現(xiàn)象。一方面是為了達到到避稅的目的。另一方面,虛增成本還可以提高定價。上述文件出臺后,可以有效管控這兩個方面?!蹦成鲜泄矩攧?wù)人員對記者表示。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,限制利潤的做法,有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等做法。對于一些類似財務(wù)和營銷等費用過高的企業(yè)來說,利潤自然也難以做高,這也會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示,《通知》提到的政策屬于限價范疇,目的是為了管控房價上漲。相比簡單的限價,限制利潤率的做法更加復(fù)雜,動態(tài)指標更多,拿地成本、建安成本、配套成本都會有很大的變動空間。上述政策對前期低成本拿地的房企影響較大。
嚴躍進表示,從這兩年來看,限價政策中各地政府對地價的把控是關(guān)鍵。此次對利潤率的管控,是一種限價上的創(chuàng)新。
某上市房企高管對記者表示,目前,房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為限價、限購、限售、限貸、限商等五個層面。這五個層面調(diào)控的目的不同,其中,限購和限貸是為了分流購房需求,將購房者從一二線城市調(diào)節(jié)到三四線城市,緩解熱點城市房價上漲的壓力。限售對炒房者進行打擊,大幅壓縮投機炒房的空間。限價可以做到短時間管控房價,讓房價整體走低。無論是哪種限制,都會對房企利潤產(chǎn)生影響。
利潤壓縮成普遍現(xiàn)象
中銀國際證券研報顯示,2019年前三季度,地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%,分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面,板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%,分別較2019年上半年下降1.1和1.5個百分點。
表面看來,長沙發(fā)布的上述《通知》里,商品房項目平均利潤率規(guī)定為6%-8%,低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤率,相關(guān)房企利潤率可能會被壓低。但是,張大偉指出,6%-8%的利潤率不算低,如果能保證這個利潤率,對房企而言是可以接受的。長沙地區(qū)2019年以來,出讓的地塊基本以限價地塊為主,項目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤是上限,下限沒有保證。不排除很多項目會和北京地區(qū)的限競房一樣陷入虧損。因此,出臺的6%-8%的政策操作性有限。
多位業(yè)內(nèi)人士指出,房企凈利潤因該政策而下降不可避免,不排除部分項目的凈利潤降至5%左右,但房企開發(fā)新盤項目往往分一、二、三等多期,某一期項目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限,特別是對大型房企而言。
讓定價更加科學
值得注意的是,長沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。
2012年,海南??谑邪l(fā)布《??谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》指出,限價商品住房具體銷售價格應(yīng)當按項目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定。同年,三亞發(fā)布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》,對限價商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出了明確規(guī)定,并要求限價商品房利潤不超過建設(shè)成本的6%。
對此,嚴躍進表示,這類政策的出臺,實際上也使得相關(guān)住房產(chǎn)品的定價更加科學,既確保了房企一定的盈利空間,也確保了房價相對穩(wěn)定。
張大偉表示,目前的調(diào)控政策都是微調(diào)范疇,房價上漲了就會收緊,房價下跌了就會出現(xiàn)放松。
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