12月11日，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》)，進一步加強商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，其中平均利潤率為6%-8%?！锻ㄖ纷?2月11日起開始執(zhí)行。

長沙市發(fā)改委在2017年曾發(fā)布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，規(guī)定限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%-8%。

此次《通知》的發(fā)布，被市場認為是長沙市新建商品房限價政策的2.0版，限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。

限價的同時防止“避稅”

根據(jù)《通知》的表述，新建商品房成本主要由樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金組成。利潤是指商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤，平均利潤率為6%-8%。稅金按國家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

《通知》對不得計入商品住房價格的費用進行了特別規(guī)定，賠償金、違約金、滯納金、罰款、經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)費、安裝費、辦公用房均不得計入商品住房價格。

這就意味著，房企要想實現(xiàn)盈利，在營銷過程中的銷售成本需要進一步管控。

“房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在虛增成本的現(xiàn)象。一方面是為了達到到避稅的目的。另一方面，虛增成本還可以提高定價。上述文件出臺后，可以有效管控這兩個方面?！蹦成鲜泄矩攧?wù)人員對記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等做法。對于一些類似財務(wù)和營銷等費用過高的企業(yè)來說，利潤自然也難以做高，這也會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，《通知》提到的政策屬于限價范疇，目的是為了管控房價上漲。相比簡單的限價，限制利潤率的做法更加復(fù)雜，動態(tài)指標更多，拿地成本、建安成本、配套成本都會有很大的變動空間。上述政策對前期低成本拿地的房企影響較大。

嚴躍進表示，從這兩年來看，限價政策中各地政府對地價的把控是關(guān)鍵。此次對利潤率的管控，是一種限價上的創(chuàng)新。

某上市房企高管對記者表示，目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為限價、限購、限售、限貸、限商等五個層面。這五個層面調(diào)控的目的不同，其中，限購和限貸是為了分流購房需求，將購房者從一二線城市調(diào)節(jié)到三四線城市，緩解熱點城市房價上漲的壓力。限售對炒房者進行打擊，大幅壓縮投機炒房的空間。限價可以做到短時間管控房價，讓房價整體走低。無論是哪種限制，都會對房企利潤產(chǎn)生影響。

利潤壓縮成普遍現(xiàn)象

中銀國際證券研報顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1和1.5個百分點。

表面看來，長沙發(fā)布的上述《通知》里，商品房項目平均利潤率規(guī)定為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤率，相關(guān)房企利潤率可能會被壓低。但是，張大偉指出，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個利潤率，對房企而言是可以接受的。長沙地區(qū)2019年以來，出讓的地塊基本以限價地塊為主，項目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤是上限，下限沒有保證。不排除很多項目會和北京地區(qū)的限競房一樣陷入虧損。因此，出臺的6%-8%的政策操作性有限。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企凈利潤因該政策而下降不可避免，不排除部分項目的凈利潤降至5%左右，但房企開發(fā)新盤項目往往分一、二、三等多期，某一期項目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限，特別是對大型房企而言。

讓定價更加科學

值得注意的是，長沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。

2012年，海南?？谑邪l(fā)布《?？谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》指出，限價商品住房具體銷售價格應(yīng)當按項目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定。同年，三亞發(fā)布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》，對限價商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出了明確規(guī)定，并要求限價商品房利潤不超過建設(shè)成本的6%。

對此，嚴躍進表示，這類政策的出臺，實際上也使得相關(guān)住房產(chǎn)品的定價更加科學，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。

張大偉表示，目前的調(diào)控政策都是微調(diào)范疇，房價上漲了就會收緊，房價下跌了就會出現(xiàn)放松。

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